△ 1세대 1주택을 소유한 자가 2004. 8. 1. 피상속인의 사망으로 ‘갑’ 아파트를 상속받은 상태에서 상속받은 ‘갑’ 아파트를 2006. 3. 15. 양도한 경우 양도소득세가 비과세되는지?

■ 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 1주택 양도로 본다.

상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말함)과 그 밖의 주택(일반주택)을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 규정을 적용한다(소득세법시행령 제155조 제2항).

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속 인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이 상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 시설이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

1세대 1주택 규정을 적용함에 있어 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 말함)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택의 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 본다. 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 ①임대주택에 거주하는 자, ② 호주승계인, ③ 최 연장자 순으로 당해 상속주택을 소유한 것으로 본다(소득세법시행령 제155조 제3항).

한편, 일반주택을 먼저 양도하는 경우에도 일반주택이 1세대 1주택 요건(3년 보유 2년 거주 또는 3년 보유)을 충족해야 1세대 1주택 양도로 본다. 또 부자(父子)가 동일 세대를 구성하여 1세대2주택인 경우에도 부의 주택을 자가 상속받아 자의 입장에서 1세대2주택이 되는 경우에도 적용 가능하다(재산 01254-1021, 1985.4.6). 그러나 2개 이상의 주택을 상속받아 1세대 3주택 이상이 되는 경우 또는 상속 당시 무주택인 자가 그 후 다른 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되는 경우에는 적용되지 아니한다. 그리고 위 사례와 같이 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 상속주택을 먼저 양도하는 경우에도 적용되지 아니하고 양도소득세가 과세된다.

■ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 새로이 1주택을 취득한 경우로서 그 주택취득일로부터 1년 이내에 상속주택 외의 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택 양도로 본다(재재산-833, 2004.7.7).

■ 일반주택과 농어촌지역 소재 상속주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도로 본다.

상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함)으로서 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 규정된 수도권 외의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택(“농어촌주택”이라 함)과 그 외의 주택(“일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 보아 1세대 1주택 양도로 본다(소득세법시행령 제155조 제7항).

* 수도권정비계획법 제2조 제1호의 수도권: 서울특별시, 인천광역시, 경기도

■ 1세대 3주택에 해당하는 상태에서 상속주택을 양도하는 경우 중과되지 아니한다.

1세대가 국내에 3주택을 소유한 상태에서 하나의 주택을 양도하면 60%(주민세 포함 66%) 단일세율로 양도소득세가 중과된다. 그러나 소득세법시행령 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택을 양도하는 경우 중과 대상에서 제외된다(소득세법시행령 제167의3조 제1항 제7호). 또 1세대 2주택 상태에서 2007.1.1이후 하나의 주택을 양도하면 50%(주민세 포함 55%)의 단일세율로 양도소득세가 중과된다. 1세대 3주택 상태에서 양도한 경우 중과되지 않는 상속주택은 1세대 2주택 상태에서 양도한 경우도 양도소득세가 중과되지 않는다.

■ 상속받은 부동산을 양도한데 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 경우 상속세과세시 평가한 상속가액을 실지취득가액으로 본다.

실지거래가액으로 양도소득세 계산시 양도가액과 취득가액은 양도자와 취득지간에 이루어진 실지거래가액이다. 그러나 부모 등으로부터 상속받은 부동산은 실지취득가액이 없다. 이 경우 취득가액은 상속일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조 규정에 의하여 평가한 가액(상속세과세시 평가한 상속가액)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다(소득세법시행령 제163조 제9항). 이 경우 시가보다 낮은 기준시가로 상속세를 과세한 경우 취득가액은 상속개시 당시 기준시가로, 양도가액은 실지양도가액으로 양도소득세가 과세되기 때문에 양도소득세 부담이 커질 수 있음을 유의해야한다.

■ 국내에 1주택을 소유한 1세대(상속개시일 현재 무주택자 포함)가 2002.12.31이전에 상속받은 1주택을 2004.12.31까지 양도하는 경우에는 보유기간, 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세되었다(2002.12.30 대통령령 제17825호로 개정된 소득세법 부칙 제19조).