* 투기지역 대출의 강력 규제

다음 달 5일부터 주택투기지역에서 6억원이 넘는 고가 아파트 구입자들에 대한 대출가능금액을 산정할 때 아파트값은 물론 개인소득을 감안한 상환능력도 함께 평가한다.이에 따라 연봉 5천만원인 사람이 6억원이 넘는 아파트를 구입할 때 받을 수 있는 3년 만기 대출가능금엑이 5000만원으로 줄어드는 등 단기 대출가능금액이 평균 80% 줄어들게 된다.

금융감독 당국은 금융회사들이 주택담보대출 금액을 산정할 때 주택의 담보가액 평가에만 의존하지 말고 대출신청자의 채무상환 능력을 종합적으로 평가하도록 했다.

투기지역인 서울 강남구와 서초동 등에서 6억원을 초과하는 아파트를 새로 구입할 경우 종전의 담보인정비율(LTV) 와 함께 '총부채상환비율(DTI)' 40%이내 요건을 추가하기로 했다.

총부채상환비율이란 자신의 연간 소득에서 해당 아파트에 대한 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 대출신청당시 기타부채의 연간 원리금상환액이 차지하는 비중을 말한다.

* 연봉 적을 수록 불리할 듯

결국 순수한 봉급 생활자가 서울 강남지역의 6억원이 넘는 아파트를 은행 대출금을 받아 구입할 수 있는 가능성은 거의 원천 봉쇄되는 것이나 다름 없다. 만기 3년짜리 단기 대출을 받아 시가 6억원짜리 아파트를 구입할 경우 연소득 7000만원인 사람은 지금까지 2억4000만원을 빌릴 수 있었지만 앞으로는 5000만원 밖에 빌리지 못한다.

소득별로 보면 연 소득 7000만원인 사람은 대출 가능금액이 1억7000만원 줄어들고 연 소득이 1억원인 사람은 1억4000만원 감소하는 반면 연 소득이 3000만원인 사람은 무려 2억1000만원이나 감소한다.

* 대출계약 서둘러야

금융감독 당국은 이에 따라 이미 대출을 준비하고 있는 사람들이 이번 조치로 불이익을 받는 것을 막기위해 금융회사와 대출계약을 서둘러 줄 것을 당부했다. 이번 조치가 시행되는 다음 달 5알 이전에 은행과 법률상 구속력이 있는 대출계약을 체결하면 이번 규제대상에서 제외된다./ 연합뉴스

* 재건축 개발이익 8월부터 최대 50%환수

개발이익 5억원이면 부담금 3억 이상

재건축 개발이익 환수제가 정부 예상대로 오는 8월부터 시행되면 조합원들이 부담해야 할 개발이익 환수규모는 얼마나 될까.
아직 개발이익 규모에 따른 구체적인 부담률, 기준 금액 등이 정해지지 않은 상태지만 건설교통부가 심률레이션을 통해 얻은 결과를 보면 개발이익이 클 수록 부담액은 70%까지 높아질 수 있다.
건교부는 조합원 당 개발이익이 1억원인 경우 누진체계를 감안한 실효 부담률이 15%(약1600만원), 2억원은 30%(6500만원), 3억원이면 40%(1억1500만원) 내외가 돼 이익이 클수록 부담액이 늘어날 것으로 내다봤다.
실례를 들어 부담 규모가 얼마나 되는지 따져보자. 강남 A단지 재건축 아파트 33평형의 경우 사업추진 초기단계의 집값이 2억원, 준공시점 집값이 10억원으로 8억원의 차익이 생겼다.
여기에서 각종 비용, 집값 상승률등 공제 비용은 가구당 3억원으로 가정하면 실 개발이익은 조합원당 5억원이다.
정부가 개발이익 규모에 따른 기준 금액과 누진율을 3000만 초과~5000만원 10%, 5000만원 초과~7000만원 20%, 7000만 초과~9000만원 30%, 9000만원 초과~1억1000만원 40%, 1억1000만원 초과 50%로 정했다고 하자.
개발이익 3000만원까지는 부과가 되지 않으며 이후 3000만원 초과 5000만원까지의 이익부분 2000만원의 10%인 200만원이 우선 부과액이 된다.
하지만 이 아파트의 경우 개발이익이 5억원이기 때문에 누진적용을 계속받아 5000만~7000만원까지 400만원, 7000만원~9000만원까지 600만원, 9000만원~1억1000만원까지 800만원, 1억1000만원 초과분 1억9500만원 등 모두 2억1500만원의 부담금을 물어야 한다.
개발이익 5억원의 43%를 개발부담금으로 토해내는 셈이다.

(3.30대책 주요 내용요약)

1. 재건축

* 개발이익 환수-0~50% 범위 내 , 사업진행사업장도 포함, 시행예정시기:2006.8월

* 제도합리화- 안전진단절차.기준강화, 조합운영투명화

2. 서민주거복지

* 분양가 인하-택지공급가격 인하, 택지조성비 절감.

* 저소득층 주거 안정- 전세자금 수혜가구 3만가구로 확정, 공공부문 임대주택 7년간 86만4천가구 비축

3. 수요관리
* 대출범위 부채상환비율(DTI)40%이내, 2006.4월시행 예정

4. 기타

* 도심광역 재정비 본격화-시범사업 3~4곳 선정, 공영형 혁신학교 설립(시행예정시기: 2006.9월)

* 주택거래신고제 강화- 자금조달계획, 입주여부신고의무화, 시행예정시기: 2006.6월