상속․증여세를 과세함에 있어 재산평가는 상속일 또는 증여일 현재의 시가에 의한 평가를 원칙으로 하고 있다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 여기서 시가라 함은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하고, 수용․공매가격 및 감정가액 등으로서 시가로 볼 수 있는 일정요건이 갖춰진 경우에는 상속․증여재산의 시가 평가에 활용할 수 있다(상속세 및 증여세법 제60조 제2항).

그리고 시가를 산정하기 어려운 경우에는 토지는 개별공시지가 주택은 국세청장이 고시한 기준시가 또는 건설교통부장관이 공시한 공시가격 등을 기준으로 평가한 가액을 상속․증여재산의 평가액으로 본다(상속세 및 증여세법 제60조 제3항).

■ 수용․공매가격 및 감정가격 등을 시가로 볼 수 있는 요건(상속세 및 증여세법시행령 제 49조)

[요건 1] 평가기준일 전후6월(증여재산의 경우는 3월)이내의 기간(평가기간) 중 당해 재산 에 대한 매매․감정․수용․경매․공매가 있는 경우

(1) 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경에는 그 거래가액. 다만 특수관계자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외.

(2) 당해 재산(주식과 출자지분은 제외)에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우는 그 감정가액의 평균액. 여기서 공신력 있는 감정기관이란 감정평가법인에 한한다.

(3) 당해 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액.

* 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월)이내에 해당하는 지 여부 판단 기준일

① 매매사실이 있는 경우: 매매계약일
② 감정가액이 있는 경우: 감정평가서를 작성한 날
③ 보상가액 등이 있는 경우: 보상가액 등이 결정된 날

[요건 2] 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 당해 재산에 대한 매매 등이 있는 경우

평가기준일로부터 매매계약일, 감정평가서를 작성한날, 보상가액 등이 결정된 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과, 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 세무서에 설치된 ‘평가심의위원회’의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다.

[요건 3] 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매․ 감정․수용․경매․공매가 있는 경우

위 시가로 볼 수 있는 요건에 해당하는 경우 당해 가액을 상속․증여재산의 시가로 본다.

■ 쟁점과 대책

[쟁점 1] 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 당해 재산에 대한 매매 등이 있는 경우

평가기준일로부터 매매계약일, 감정평가서를 작성한 날, 보상가액이 결정된 날까지의 기간 중에 가격 변동(평가기준일 전의 가격인 경우에는 시세가 하락하였다는 입증, 평가기준일 후의 가격인 경우에는 시세가 상승하였다는 입증)사실을 주장해 평가기간에 해당하지 않는 기간에 이뤄진 가격을 시가로 보는 것은 객관적 타당성이 없다는 것을 입증해야 한다. 이에는 국민은행 등의 주택시세 조사자료, 건교부의 토지가격시세 조사자료 등을 활용할 수 있다.

[쟁점 2] 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매․감 정․수용․경매․공매가 있는 경우

이 경우가 현재 최대 쟁점으로 대두되고 있다. 납세자가 상속․증여세를 신고함에 있어 상속․증여재산과 동일하거나 유사한 자산에 시가로 볼 수 있는 매매 등이 있는지를 파악하기란 거의 불가능하다. 그럼에도 상속증여세 신고 후 과세관청에서 상속증여재산과 동일하거나 유사한 자산의 매매 등 가격을 상속증여재산의 시가로 추정해 과세하게 되면 고액의 세 부담이 발생하게 된다. 특히 대단위 아파트의 경우 이러한 사례가 많은 것으로 파악되고 있다.

최근 국세심판소 결정에 따르면 상속 아파트와 유사한 아파트 매매가격을 시가로 채택하여 상속세를 과세한 당초 처분을 취소하라는 판결을 했다. 과세관청이 무리하게 주변시세를 활용해 상속세를 과세하려는데 대해 일단 국세심판소가 제동을 건 것으로 평가할 수 있다. 실제 아파트는 같은 단지의 같은 평수라도 위치, 층수, 수리정도 등 지역 및 개별 가격요인에 따라 가격이 달라질 수 있으므로 지역과 규모가 같다고 하여 동일 가격으로 평가하는 것은 무리이다.

이번 판결은 상속․증여세를 부과함에 있어 시가를 알 수 없는 경우 무리하게 주변 시세를 적용해 추정하는 것보다는 기준시가(아파트)나 공시가격(단독․다세대 주택)을 근거로 과세하는 방식이 합리적이라는 점을 분명히 한 것이다. 이에 따라 향후 국세청의 세금부과와 납세자들의 세금계산에 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다.

* 주변시세를 시가로 채택하지 않은 국세심판소 결정 요약

국세심판원의 심판 결정 내용에 따르면 A씨는 서울시내의 51평짜리 아파트를 상속받고 기준시가인 8억9천25만원을 근거로 상속세를 신고했다. 그러나 국세청은 이를 무시하고 같은 단지 내 동일 평수 아파트가 상속개시일로부터 몇 개월 전 매매가격인 10억4천만 원을 시가로 보고 상속세를 부과했다.

A씨는¨과세관청의 공식 견해인 기준시가를 근거로 납세의무를 이행했는데도 적절치 않은 매매사례가액을 조사해 상속재산가액을 바꾼 것은 국세기본법 제15조의 신의성실 원칙을 위반한 것¨이라며 심판청구를 냈다. 국세청은 이에 대해 ¨A씨의 아파트와 매매사례 아파트는 같은 단지 내 같은 평수로 모든 여건이 유사하므로 제대로 세금을 부과했다¨고 주장했다.

국세심판원은 이 사건을 심의한 끝에 A씨의 손을 들어줬다. 심판원은 결정문에서¨A씨의 아파트는 매매사례 아파트(7층)와는 달리 한강을 볼 수 없고 일반적으로 선호하는 7층도 아니라는 점에서 두 아파트의 가격이 같다고 판단한 것은 잘못¨이라고 밝혔다.

심판원은 또 ¨시세가 급변하는 시기에는 유사한 아파트라고 하더라도 시점에 따라 가격에 차이가 난다는 점을 감안해야 한다.¨고 지적했다. 이에 따라 A씨는 주변시세가 아닌 기준시가로 상속세를 내게 돼 세 부담을 덜게 됐다. 기준시가는 대체로 시가의 80% 안팎에 머물고 있기 때문이다.



상속․증여세는 시가를 기준으로 세금을 계산하는 것이 원칙이다. 그러므로 과세관청이 상속․증여세를 과세함에 있어 시가가 없다면 주변의 매매사례가를 적용하는 경우가 적지 않았다. 그러나 본 심판 례와 관련된 아파트는 매매사례 아파트와는 가격요인에 있어 서로 다른 점이 많아 동일 가격을 적용하는 것은 무리라고 본 것이다.

[쟁점 3] 소급감정가액의 시가인정 여부

대법원 판결(2005. 9. 30 선고, 2004두2356 외 다수)에서는 소송종결 전에 시가가 입증됐을 땐 이를 인정해 줘야한다면서 특히, 거래를 통한 객관적인 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있을 뿐 아니라 과거 평가추정치인 소급감정에 의한 평가액도 시가로 인정하는 등 납세자가 쉽게 입증할 수 있도록 시가의 범위를 확대시켰다.

* 소급 감정가액을 시가로 인정한 대법원 판결 요약



대법원은 〃과세관청이 상속재산의 상속당시 시가평가가 어려워 상속재산가액을 개별공시지가로 평가해 과세처분을 한 경우, 과세처분 취소소송의 사실 심 변론종결 때까지 상속재산의 시가를 입증한 때는 입증한 시가를 인정해줘야 한다. 〃고 밝혔다.

대법원은 판결문(2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결)에서 “입증된 시가에 의한 정당한 상속세액을 산출한 다음 국세청이 부과한 상속세가 이를 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법 여부를 판단해야 한다.“고 강조했다.

이와 관련 대법원은 “납세자가 입증해야 할 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념“이라고 설명했다.

이에 따라 대법원은 “거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 가정가액도 ‘시가｀로 볼 수 있다“며 “특히, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다.“고 판단했다.


[쟁점 4] 개인 감정사가 감정한 감정가액의 시가인정 여부

감정기관에는 감정평가법인, 합동감정평가사무소, 개인감정평가사무소가 있다. 과세관청은 이중 감정평가법인이 감정한 감정가액만 시가로 보고 있다(상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제1항). 그러나 대법원 판례에서는 합동감정평가사무소, 개인감정평가사무소에서 객관적이고 합리적으로 감정한 가정가액도 시가로 볼 수 있다는 입장을 취하고 있다.

■ 결론

상속․증여재산을 평가함에 있어 과세관청은 상속․증여 아파트와 동일 단지에 소재하고 있는 같은 평형 아파트의 매매사례가 있는 경우 이를 폭 넓게 상속․증여재산의 시가로 채택하고자 하는 입장을 보이고 있다. 아파트 시세가 급변하는 우리나라 부동산시장에서 일반적으로 국세청 기준시가가 1년에 1회 정도 변경고시 되는 현실을 감안할 때 과세관청이 주변시세를 시가로 채택하려는 입장은 공평과세 측면에서 설득력을 갖는다.

하지만 평가 대상인 상속․증여 아파트와 매매사례 아파트는 같은 단지 내 동일 평형 아파트라 하더라도 가격형성요인(지역요인, 개별요인)이 서로 다른 게 일반적이다. 예컨대 같은 단지 내 동일 평형 아파트 간에도 위치별․층별 조망권이 서로 다르고, 개별가격요인인 수리 정도, 층별 가격 등이 다르다. 앞에서 언급 바와 같이 과세관청이 주변 아파트 매매가격을 상속 아파트의 시가로 채택 상속세를 과세한 처분을 국세심판원이 인정하지 않은 것도 같은 맥락이다.

현실적으로 상속․증여세를 신고․납부하고자 하는 납세자가 상속․증여재산과 유사한 아파트의 실지 매매가격을 알기란 어렵다. 아파트 매매가격은 매매 당사자간에 이뤄지는 가격이고 관할 시․군․구를 비롯한 행정관청에만 보고되는 가격이다. 매매당사자 입장에서 아파트의 실거래가 정보는 거의 비밀에 속하므로 제3자인 납세자가 이를 파악해서 상속․증여세 신고에 반영하는 것은 사실상 불가능하다. 그러므로 상속․증여 재산과 유사한 자산의 매매사례가격을 시가로 볼 수 있도록 규정한 상속․증여세법의 재산평가 규정은 무리한 규정이며 과잉규제에 속한다. 그러므로 과세관청은 년 1회 정도인 기준시가변경고시회수를 늘리는 방법으로 기준시가를 시가에 근접시켜 공평과세에 기여하고, 시가에 의한 평가는 상속․증여재산 자체의 매매가액, 감정가액, 보상가액이 있는 경우로 단순․명료화하는 것이 바람직하다.