8·31대책의 핵심 정책 중 하나였던 1가구2주택 양도세 50% 중과를 두고 주택 소유자들의 혼란이 계속되고 있다. 양도세 50% 중과가 지나치게 강조되다 보니 이와 관계 없는 2주택자들도 ＇2007년 이전에 집을 팔아야 하느냐＇를 두고 고민하고 있는 것이다. 사실 2주택자들 가운데는 ＇양도세 50%＇ 항목과 무관한 사람도 많다. 8·31대책에서의 양도세 50% 중과 내용은 ＇수도권·광역시의 기준 시가 1억원 초과 주택과 수도권 이외 지역의 기준 시가 3억원 초과 주택에 대해 양도세 50%를 중과한다＇는 것이다. 여기 해당되는 집을 두 채 가지고 있을 경우에만 먼저 파는 집에 대해 양도세 50%를 내도록 돼 있다. 반면 중과 대상이 아닌 주택을 두 채 가지고 있을 경우엔 9~36% 일반세율을 적용받는다.


지방 3억이하 집은 중과세 제외
재건축 완공 1년내 살던 집 팔면 비과세도 가능


◆지방(3억원 이하)+서울(1억원 초과)→양도세 중과 안 돼

가장 오해가 많은 부분은 ＇수도권·광역시 이외 지역의 기준 시가 3억원 이하 주택은 2주택자 중과 대상을 파악할 때 주택수 계산에서 제외된다＇는 내용이다.
 예를 들어 창원과 서울에 한 채씩 소유했을 경우 기준 시가가 각각 1억원(창원)과 1억5000만원(서울)이면 이 소유주는 중과 대상인 1가구 2주택자로 분류되지 않는다. 창원의 한 채는 중과 대상 2주택자를 판단할 때 제외되는 집이기 때문이다.
 그렇다 해도 세법상 2주택을 소유했다는 사실에는 변함이 없으므로 이 경우는 어느 쪽을 먼저 팔든지 종전처럼 일반 세율을 물면 된다.
 요컨대 지방(광역시 제외)의 3억원 이하 집을 가진 2주택자는 모두 양도세 중과와 아무 관계가 없다.
 그렇다면 서울에 집을 두 채 가지고 있고 기준 시가가 각각 1억원과 1억5000만원일 경우는 무엇이 다를까. 수도권·광역시의 집은 기준 시가에 관계 없이 모두 2주택자를 분류할 때 계산에 포함된다.
 따라서 일단 이 소유주는 중과 대상이 되는 2주택자다. 다만 기준 시가 1억원짜리 집(재개발·재건축 주택 아님)을 먼저 팔면 양도세 중과 대상이 아니므로 일반세율을 적용받는다. 반대로 기준 시가 1억5000만원짜리 집을 팔 경우에는 양도세 50% 중과 대상이다. 따라서 이 경우 1억원 이하 집을 먼저 팔면 세금을 아낄 수 있다.
 수도권과 광역시의 정비구역 지정 승인이 난 재개발·재건축지역 내 주택은 기준 시가가 1억원 이하라도 1가구 2주택 양도세 중과 대상이다.
 하지만 지방의 재개발·재건축 주택은 양도세 중과와 무관하다. 결혼·노부모 봉양 등을 위해 합가한 경우에도 합가일로부터 2년 이내에 주택 한 채를 매각할 때는 일시적 2주택자로 분류,양도세가 부과되지 않는다.

2주택 중 1채가 재건축 입주권일 경우

소유주택 2채 중 1채가 재건축될 경우	▷남은 주택 먼저 팔면 50% 중과▷입주권 먼저 팔면 양도세 부과(1년 내 양도시 50%, 2년 내 40%, 2년초과 일반세율 적용)
1가구 1주택자가 입주권 취득할 경우	▷남은 주택 먼저 팔면-완공 전후 1년 내 매각하면 비과세(비과세 요건 충족시), 완공 후 1년 내 매각하면 2주택 양도세 중과▷입주권 먼저 팔면 양도세 부과(1년 내 양도시 50%, 2년 내 40%, 2년 초과 일반세율 적용)
양도세 100% 감면 주택+수도권 광역시의 1억원 이상 주택	▷A 먼저 팔면 조세특례제한법 적용(5년간 양도세 비과세)▷B 먼저 팔면 일반세율 적용

◆작년까지 취득한 재건축 입주권은 주택수 포함 안 돼

재건축아파트 입주권에 대해서도 혼란이 많다. 이전까지는 조합원 입주권을 1주택으로 계산하지 않았지만 올해 1월1일 이후 관리처분계획 인가를 받아 조합원 입주권으로 전환된 경우부터는 1주택으로 계산,양도세가 부과된다.
 또 과거에는 소유 주택 두 채 중 한 채가 재건축 아파트가 돼 헐렸을 때 남은 한 채에 대해 1가구1주택으로 보아 양도세를 물리지 않았지만 올해부터는 2주택으로 간주,남은 한 채를 먼저 팔 때는 50% 양도세 중과 대상이다.
 그러나 1가구 1주택자가 재건축아파트 조합원 입주권을 샀을 때는 실수요 목적이 인정돼 양도세 비과세 대상이 될 수도 있다. 재건축 아파트 완공을 전후로 1년 이내에 기존 주택을 매각하면 양도세를 내지 않아도 된다.


◆1998년~2002년 취득 주택,양도세 비과세 체크해 봐야



소유하고 있는 주택이 지방의 3억원 이하 주택과 마찬가지로 양도세 중과 대상에 포함되지 않을 뿐더러 양도세가 100% 면제되는 주택일 가능성도 있다. 외환위기를 거치면서 정부는 건설 경기를 부양한다는 명목으로 양도세를 전액 감면해 주는 제도를 한시적으로 시행했다. 1998년부터 2002년까지 간헐적으로 시행된 이 제도에 해당되는 아파트는 취득 시점으로부터 5년 이내 양도할 경우 양도세를 물리지 않으며 5년 이후에도 5년간의 양도 차익을 제외한 그 이후의 시세 차익에 대해서만 과세한다. 다만 감면된 세액의 20%를 농어촌 특별세로 내야 한다. / 2006. 2. 3 한국경제