1. 부동산 무상증여 범위

- 사업가인 金씨는 자신이 소유하고 있는 부동산 중 일부를 아내와 두 아들에게 각각 증여하려고 한다. 이때 세금없이 증여할 수 있는 금액은.


* 증여재산의 평가는 시가에 의한 평가를 원칙으로 하는데 증여일로부터 6개월 전후의 당해 재산매매가액, 보상가액, 감정가액이 있을 경우 이를 시가로 간주한다. 증여재산이 부동산인 경우 대부분 시가를 알 수 없기 때문에 토지는 공시지가, 건물은 지방세과세시가표준액, 아파트ㆍ빌라 등은 국세청고시가격으로 평가한다.

증여재산공제액은 배우자로부터 증여받을 경우 5백만원에 결혼연수를 곱한 금액에 5천만원을 합친 금액, 직계존비속 즉 아버지와 어머니 등으로부터 증여를 받을 경우엔 3천만원(미성년자는 1천5백만원)을 공제한다.

이 공제금액은 5년간 공제받을 수 있는 한도액이며 상속세법 개정법률안에 따르면 97년 1월 1일 이후 증여분은 배우자로부터 증여받은 경우 5년간 공제받을 수 있는 증여재산 공제금액이 5억원으로 조정될 전망이다.

국세청 고시가격이 2억 5천만원이고 전세보증금이 1억원 들어있는 아파트를 결혼한지 20년 되는 배우자에게 증여하고자 할 경우 증여재산평가액의 2억 5천만원에서 증여재산공제액 1억 5천만원(5백만원*20년+5천만원)과 인수채무액 1억원을 공제하면 증여세 과세표준이 없으므로 증여세 부담이 없다.


2. 주택 임차보증금 회수방법

- 회사원 崔씨는 최근 1억원을 주고 아파트에 전세입주했으나 이 집이 경매처분될 위기에 봉착했다. 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 방법은 없는가.

* 집주인의 채무 또는 세금때문에 세들어 살고 있는 집이 경매 또는 공매될 경우 전세보증금을 확실하게 돌려받기 위해서는 임대차보호제도를 잘 이용해야 한다.

먼저 이사온 뒤 되도록 빨리 주민등록전입신고를 마치고 전세계약서에 확정일자인을 받아두어야 한다. 확정일자인은 법원이나 등기소 또는 공증사무소에 가서 수수료 1천원을 내면 쉽게 받을 수 있다.

이같은 과정을 거치면 세입자가 이사온 뒤 집주인이 담보로 얻어 쓴 빚을 갚지 못하거나 세금때문에 경매(공매) 처분되더라도 세입자의 권리인 우선변제권에 의해 확정일자 후 발생한 집주인의 채무나 세금보다 우선하여 전세보증금을 변제받을 수 있는 권리가 확보된다.

전세권 설정등기는 집주인의 도움없이 불가능하지만 확정일자인은 집주인의 협조없이도 세입자가 계약서만 갖고가면 받을 수 있고 그 효력은 전세권설정과 동일하다.

또 세든집이 경매 또는 공매될 경우 소액임차보증금은 다른 어떤 채권보다 최우선적으로 변제받을 수 있다. 이는 무주택 영세민의 주거생활을 보호하기 위해 주택임대차보호법에서 특별히 마련하고 있는 제도이다.