상속증여세를 과세함에 있어 재산평가는 상속일 또는 증여일 현재의 시가에 의한 평가를 원칙으로 하고 있다(상속증여세법 제60조 제1항). 여기서 시가라 함은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하고, 수용․공매가격 및 감정가액 등으로서 시가로 볼 수 있는 일정요건이 갖춰진 경우에는 상속․증여재산의 시가 평가에 활용할 수 있다(상속증여세법 제60조 제2항).

그리고 시가를 산정하기 어려운 경우에는 토지는 개별공시지가 주택은 국세청장이 고시한 기준시가 또는 건설교통부장관이 공시한 공시가격 등을 기준으로 평가한 가액을 상속․증여재산의 평가액으로 본다(상속증여세법 제60조 제3항).

■ 수용․공매가격 및 감정가격 등을 시가로 볼 수 있는 요건(상속증여세법시행령 제 49조)

1. 평가기준일 전후6월(증여재산의 경우는 3월)이내의 기간(평가기간) 중 당해 재산에 대한 매매․감정․수용․경매․공매가 있는 경우

(1) 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경에는 그 거래가액. 다만 특수관계자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외.

(2) 당해 재산(주식과 출자지분은 제외)에 대하여 2 이상의 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우는 그 감정가액의 평균액. 여기서 공신력 있는 감정기관이란 감정평가법인에 한정하고 합동사무소, 개인 감정사가 평가한 가액은 인정되지 않는다.

(3) 당해 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액.

▲ 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월)이내에 해당하는 지 여부 판단 기준일

① 매매사실이 있는 경우: 매매계약일 ② 감정가액이 있는 경우: 감정평가서를 작성한 날 ③ 보상가액 등이 있는 경우: 보상가액 등이 결정된 날

2. 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 당해 재산에 대한 매매 등이 있는 경우

평가기준일부터 매매계약일, 감정평가서를 작성한날, 보상가액 등이 결정된 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과, 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 세무서에 설치된 ‘평가심의위원회’의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다.

3. 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매․감정․수용․경매․공매가 있는 경우

당해 가액을 상속․증여재산의 시가로 본다.

■ 문제점과 대책

1. 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 당해 재산에 대한 매매 등이 있는 경우

평가기준일로부터 매매계약일, 감정평가서를 작성한 날, 보상가액이 결정된 날까지의 기간 중에 가격이 변동(평가기준일 전의 가격인 경우에는 시세가 하락, 평가기준일 후의 가격인 경우에는 시세가 상승)했다는 사실을 주장해 평가기간에 해당하지 않는 기간에 이뤄진 가격을 시가로 보는 것은 객관적 타당성이 없다는 것을 입증해야 한다. 이러한 사실의 입증에는 국민은행 등의 주택시세 조사자료, 건교부의 토지가격시세 조사자료 등을 활용할 수 있다.

2. 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매․감정․수용․경매․공매가 있는 경우

이 경우가 현재 쟁점으로 대두되고 있다. 납세자가 상속․증여세를 신고함에 있어 상속․증여재산과 동일하거나 유사한 자산에 시가로 볼 수 있는 매매 등이 있었는지를 파악하기란 거의 불가능하다. 그럼에도 상속.증여세 신고 후 과세관청에서 상속.증여재산과 동일하거나 유사한 자산의 매매 등 가격을 상속.증여재산의 시가로 추정해 과세하게 되면 고액의 세부담이 발생하게 된다. 특히 대단위 아파트의 경우 이러한 사례가 많을 것으로 보인다.

최근 국세심판소 결정에 따르면 상속 아파트와 유사한 아파트 매매가격을 시가로 채택하여 상속세를 과세한 당초 처분을 취소하라는 판결을 했다. 과세관청이 무리하게 주변시세를 활용해 상속세를 과세하려는데 대해 일단 국세심판소가 제동을 건 것으로 평가할 수 있다.

실제 아파트는 같은 단지의 같은 평수라도 위치, 층수, 수리정도 등 아파트의 개별 요인에 따라 가격이 달라질 수 있으므로 지역과 규모가 같다고 하여 동일 가격으로 평가하는 것은 무리이다.

아래의 국세심판 결정내용은 상속.증여세 신고에 있어 많은 참고가 될 수 있다.

<국세심판과 대법원 판결 요약>

* 주변시세를 시가로 채택하지 않은 국세심판소 판결 내 용 요약

국세청이 기준시가가 아닌 주변시세를 기준으로 상속세를 부과했다가 국세심판원으로부터 잘못됐다는 판정을 받았다.

이는 시가를 알 수 없는 경우 무리하게 주변 시세를 적용해 추정하는 것보다는 기준시가(아파트)나 공시가격(단독.다세대주택)을 근거로 과세하는 방식이 합리적이라는 점을 분명히 한 것이다.

이에 따라 이번 판결은 향후 국세청의 과세와 납세자들의 세금계산에 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다.

18일 국세심판원에 따르면 A씨는 서울시내의 51평짜리 아파트를 상속받고 기준시가인 8억9천25만원을 근거로 상속.증여세를 신고했다.

그러나 국세청은 이를 무시하고 같은 단지내 동일 평수 아파트의 몇개월전 매매가격인 10억4천만원을 시가로 보고 상속·증여세를 부과했다.

A씨는 ¨과세관청의 공식 견해인 기준시가를 근거로 납세의무를 이행했는데도 적절치 않은 매매사례가액을 조사해 상속재산 가액을 바꾼 것은 국세기본법 제15조의 신의성실 원칙을 위반한 것¨이라며 심판청구를 냈다.

국세청은 이에 대해 ¨A씨의 아파트와 매매사례 아파트는 같은 단지내 같은 평수로 모든 여건이 유사하므로 제대로 세금을 부과했다¨고 주장했다.

국세심판원은 심의끝에 A씨의 손을 들어줬다.

심판원은 결정문에서¨A씨의 아파트는 매매사례 아파트(7층)와는 달리 한강을 볼 수 없고 일반적으로 선호하는 7층도 아니라는 점에서 두 아파트의 가격이 같다고 판단한 것은 잘못¨이라고 밝혔다.

심판원은 또 ¨시세가 급변하는 시기에는 유사한 아파트라고 하더라도 시점에 따라 가격에 차이가 난다는 점을 감안해야 한다¨고 지적했다.

이에 따라 A씨는 주변시세가 아닌 기준시가로 상속.증여세를 내게 돼 세부담을 덜게 됐다.

기준시가는 대체로 시가의 80% 안팎에 머물고 있다.

심판원 관계자는 ¨상속.증여세는 시가를 기준으로 세금을 계산하는 것이 원칙이나 시가가 없다면 주변의 매매사례가를 적용하는 경우가 적지 않다¨면서 ¨그러나 문제의 아파트는 매매사례 아파트와는 다른 점이 많아 동일 가격을 적용한 것은 무리였다¨고 말했다.

* 대법원, 소급 감정가액도 시가로 인정한 판결 요약

상속당시의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 상속재산가액을 개별공시지가로 평가해 상속세를 부과한 경우, 상속세 부과처분 취소소송 종결 전에 시가가 입증됐을 땐 이를 인정해줘야 한다는 대법원 확정판결이 내려졌다.

대법원은 특히 거래를 통한 객관적인 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ＇시가＇로 볼 수 있을 뿐만 아니라, 과거 평가추정치인 소급감정에 의한 평가액도 시가로 인정하는 등 납세자가 쉽게 입증할 수 있도록 ＇시가＇의 범위를 확대시켰다.

대법원은 17일 ­˝과세관청이 상속재산의 상속당시 시가평가가 어려워 상속재산가액을 개별공시지가로 평가해 과세처분을 한 경우, 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 상속재산의 시가를 입증한 때는 입증한 시가를 인정해줘야 한다­˝고 밝혔다.

대법원은 판결문(2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결)에서 ­˝입증된 시가에 의한 정당한 상속세액을 산출한 다음 국세청이 부과한 상속세가 이를 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법 여부를 판단해야 한다­˝고 강조했다.

이와 관련 대법원은 ­˝(납세자가 입증해야 할)시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념­˝이라고 설명했다.

이에 따라 대법원은 ­˝거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ­˝시가­˝로 볼 수 있다­˝며 ­˝특히, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다­˝고 판단했다.

대법원은 또 물납과 관련한 가산세와 관련 ­˝상속세법상 물납을 허가할 수 있는 재산은 부동산과 유가증권에 한정하고 있다­˝며 ­˝납세의무자가 물납요건에 해당하지 않는 것으로 물납신청을 하면서 세금을 납부하지 않은 때는 납부불성실가산세의 부과대상이 된다­˝고 밝혔다

. 아울러 가산세는 과세권의 행사와 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위해 세법에 규정된 의무를 정당한 이유 없이 위반한 납세자에게 부과하는 일종의 행정상 제재라서, 가산세부과처분은 세법에 따라 성립 확정되는 본세의 부과처분과 별개의 과세처분이라고 말했다.

이와 관련 조세법률가들은 ­˝대법원의 이번 판결은 여러 가지 상징적 의미를 담고 있다­˝면서도 ­˝일반적으로는 개별공시지가가 시가보다는 작기 때문에, 소송이 끝날 때까지 시가를 입증해서 세금을 줄이는 경우는 드물 것­˝이라고 평가했다.