질문 : 상가임대차보호법이 제정되는 것으로 압니다. 본 법이 제정되면 이제 점포 임차인들도 임차보증금을 안전하게 보장받게 되나요? 자세히 설명해 주세요.


답변 : 상가임대차보호법이 2001년 12월 7일 제정되었습니다. 앞으로 상가임차인들에게는 좋은 제도가 될 것 같습니다. 본 법이 시행되면(시행시기 2003년 1월부터) 임대차기간은 5년이 보장됩니다. 즉 임대인은 ＇정당한 사유＇가 없는한 임차인의 임대연장 요구를 거절할 수 없습니다. 임차인이 원하는 경우 1년씩 4회까지 계약기간을 연장할 수 있습니다. 정당한 사유에 속하는 것으로는 3번 이상 임차료를 연체한 적이 있는 경우, 계약 시 부정한 방법을 쓴 경우, 건물의 일부를 파손한 경우, 임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려는 경우 등 입니다.

상가임차보증금에 대해서도 임차보증금이 소액인 경우 일정금액 한도 내에서는 입점한 건물이 경매되더라도 임차보증금은 최우선변제 받게 될 것입니다. 영세상인을 보호한다는 취지입니다. 그리고 사업자등록일자와 임대차 계약서의 세무서 확정일자를 기준으로 임대보증금은 상가임대인(점포주)의 일반채권자보다 우선해서 보호하는 우선변제효력도 인정됩니다. 임대료의 인상도 인상률에 제한을 둘 것입니다.

우선 법의 시행과 더불어 몇 가지 유념해야 할 사항이 있습니다. 첫째 법이 시행되더라도 법 제정이전에 상가를 임차한 임차인에게는 해당사항이 없습니다. 즉 현재의 임차인들에게는 법제정 이전을 기준으로 관련권리가 인정됩니다. 그러나 법제정 이후 계약을 갱신한 경우에는 본법의 적용을 받게됩니다.

두번째 빌딩주(점포주, 임대인)의 일반채권자(저당권자등 물권자제외)보다 우선하여 임차보증금을 변제받기 위해서는 사업자등록을 하여야 할 것입니다. 통상적으로 영세사업자는 사업자등록을 하지 않고 영업하는 경우가 많은데 이런 경우에는 상가 입점일을 공식적으로 확인할 수 없음으로 우선변제권을 보장받을 수 없을 것으로 보입니다. 따라서 반드시 사업자등록을 하고 영업을 하여야 법의 적용을 받을 것입니다. 사업자등록을 하게 되면 소득신고를 하여야 합니다.

세번째 현재 상가임대차 관례와 관련하여 임차보증금의 신고금액을 기준으로 많은 문제점이 있을 것으로 보입니다. 대부분의 경우 임대인은 상가의 보유 및 임대와 관련된 세금부담을 줄이기 위해 보증금과 월세를 낮추어 신고하고 있는 것이 일반적인데 앞으로 임차인은 임차보증금을 전액 보호받기 위하여 보증금을 사실과 같이 신고하고자 할 것임이므로 임차인과 임대인간에 분쟁이 예상됩니다.

네번째 법 시행과 더불어 임대인은 향후 임대료 인상에 제한을 받을 것을 예상하여 일시에 임대료의 대폭 인상을 요구할 것입니다. 주택임대차보호법과 비교하여 볼 때 임차인 측으로는 임차기간에 제한을 받지 않을 것입니다. 즉 임대차 기간을 1년으로 하여 최초의 계약을 한 경우 임차인에게는 (법정한도 내에서 임대료를 인상해준 경우)n5년간 갱신권을 인정하고 만일에 임차인이 갱신을 원하지 않을 경우에는 임대기간이 만료되어 임대인에게는 보증금 반환의무가 발생하게 됩니다. 따라서 앞으로는 막대한 시설비를 투자하여 상가를 임차한 상가 임차인의 경우 5년 동안은 임대인이 변경되더라도 안심하고 영업을 할 수 있습니다. 그러나 임차인 본인이 영업을 하지 않고 제3자에게 재임차를 하는것은(전대차) 인정되지 않습니다. 전차권은 전세권설정등기나 임차권설정등기를 한 경우에만 인정됩니다.

◑ 상가임대차보호법의 주유내용 ◑

항목	주요내용
적용대상	- 사업자등록을 한 영세상인  (영세상인의 범위는 보증금으로 구분)- 비사업용(동창회 사무실)은 제외
공시방법	- 관할세무서에 임대계약서 신고, 확정일자를 받아야 함- 건물 이해 당사자는 세무서에서 자료열람가능
계약기간	- 1년단위로 계약, 5년간 계약갱신 보장
최우선변제권	- 건물 경매시 영세상인은 보증금의 일부를 최우선 변제받음  (최우선변제 금액은 차후 대통령령으로 결정)
대항력	- 건물 매매와 소유권·경매시 새 건물주는 임차인에게 당초계약기간을 보장해 주어야 함
보증금 월세 인상폭	- 임대인의 임대료증액청구는 차임 또는 보증금의 100분의 12를 초과하지 못함, 보증금을 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 그 전환하는 보증금액에 연 1할5푼을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없음
시설·권리금보호	시설·권리금은 보호대상에서 제외