1. 부동산거래 신고의무

올해부터 주택·토지 등 부동산을 사고 팔 때 실 거래가를 물건지 관할 시·군·구에 계약일로부터 30일내에 신고하도록 의무화했다. 아울러 2006년 6월부터는 해당 등기부에 거래금액을 기재토록 관련규정이 개정될 예정으로 있다. 다만, 2005. 12. 31이전 계약분이나, 판결·교환·증여 등의 경우는 신고하지 않아도 된다.

신고가격이 진짜인지를 판단하는 진단시스템이 가동되는 만큼 이중계약서나 다운계약서는 쓰지 않는 게 현명하다. 신고한 실거래가가 건교부가 국민은행이나 한국감정원 등 시세정보업체의 주택, 토지 가격을 토대로 지난 2년간 연구용역을 거쳐 구축한 자동검증 프로그램의 기준가격보다 10% 이상 높거나 낮게 신고한 거래가는 ‘부적정’으로 따로 추려서 관리하게 된다.

일단 부적정 신고로 분류되면 해당 시.군.구에 통보해 주변 시세 등과 비교하고 물건별 거래과정을 1차 조사한다. 여기서도 허위신고 혐의가 있으면 건교부. 국세청 등이 직접 인력을 투입, 자금추적 등을 통해 적정신고 여부를 정밀조사하게 된다. 조사결과 허위 신고한 사실이 밝혀지면 취득세액의 3배에 해당하는 과태료를 물게 되고 조세포탈범으로 고발까지 당할 수 있다.

2. 토지거래 허가제

종전 벌칙규정이 1회성 과태료 부과로 인해서 사후관리가 유명무실하였으나, 오는 3월부터는 토지거래허가구역에서 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않으면 공시지가의 5~10%를 이행강제금으로 내야 한다. 매년 이행강제금을 물릴 수 있기 때문에 위반자에게는 상당한 부담이 될 것으로 예상된다.

또 토지이용의무위반사항 신고자에 대해서는 건당 50만원의 신고포상금을 지급하는 일명 ‘토(土)파라치’도 도입된다..

3. 토지개발 부담금 부과

2006. 1. 1부터 토지개발에 따른 개발이익의 25%상당액이 토지개발부담금으로 부과된다. 개발이익은 ‘지가상승분-(정상지가상승분+개발비용)’이다. 이 제도는 2004년부터 부과가 중지됐다가 재 도입됐다. 전국의 택지 및 산업단지 개발, 골프장, 관광․레저 단지 조성 등 30종의 토지개발사업에 대해 개발전후 땅값 차액의 25%를 개발부담금으로 내야한다.

오는 7월에 도입될 기반시설부담금도 재건축 시장 등에는 대형악재로 작용할 것으로 보인다. 기반시설부담금은 연면적 60평(200제곱미터) 이상 건물을 신․증축할 때 부과된다. 신규주택, 상가, 오피스빌딩은 물론 재개발, 재건축이 모두 부과대상이다.

4. 분양가상한제(원가연동제) 실시

오는 2월말부터는 공공택지에서 분양하는 모든 아파트에 대해 분양가상한제(원가연동제)가 적용된다. 분양가상한제란 아파트분양가격을 정부가 정한 표준건축비에 택지비(땅값)를 더해 결정하는 제도를 말한다.

정부는 분양가상한제의 가격상승 억제효과가 분양가의 10% 수준에 달할 것으로 내다보고 있다. 다만, 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에는 채권입찰제가 적용돼 소비자 실 부담액이 인근 시세의 90%에 달할 전망이다.

5. 전매제한기간 연장

오는 2월 말부터 분양가 상한제가 적용되는 주택의 전매제한 기간이 대폭 연장된다. 분양 아파트의 환금성이 크게 떨어진다는 뜻이다. 전용면적 25.7평 이하 소형 아파트의 전매제한기간은 분양계약 체결일로부터 수도권은 5년에서 10년으로, 지방은 3년에서 5년으로 각 각 늘어난다. 10년 동안 전매가 제한되는 만큼 ‘새 아파트’가 갖는 프리미엄이 미미해질 가능성이 높다. 또 중도금, 잔금 등의 자금조달 계획을 확실히 짜 놓은 후 청약에 나서야 한다. 분양가상한제가 적용되는 25.7평 초과 주택도 수도권 5년, 지방 3년까지 아파트를 되팔지 못한다.

6. 채권보상제

종전 공익사업 토지편입 시 부재지주에 대하여 300만원 초과분에 실시하던 채권보상제를 2006년 3월부터는 부재지주의 보상금액 중 부동산거래에 필요한 1억원과 양도소득세 상당액을 제외한 금액에 대하여 채권으로 보상이 이루어진다.

7. 생애최초대출 시행

작년 11월 부활된 생애최초주택구입자금 대출은 거의 ‘특혜’에 가깝다. 우선 금리조건이 좋다. 연 5.2%의 금리가 적용되는데 시중의 20년 만기 대출 금리(연 5.5~6.0%)에 비하면 낮은 금리이다. 게다가 소득공제 혜택을 받을 수 있고, 중도 상환 수수료도 없다. 문제는 이 대출이 한시적으로 시행된다는데 있다. 지난해 11월 7일부터 1년 동인 한시적으로 대출을 받을 수 있다. 하지만 기금이 조기에 고갈될 수 있기 때문에 가급적 대출 신청을 서두르는 게 좋다. 전용면적 25.7평 이하 신축주택이나 기존주택을 매입할 때 최대 1억5000만원까지 대출받을 수 있다.

8. 판교 청약

올해 청약대기자들의 최대 관심사는 판교신도시다. 판교에서는 오는 3월과 8월 두 차례에 걸쳐 분양된다. 3월에는 전용면적 25.7평 미만 소형 아파트 9520가구(임대 3614가구)가 분양되고, 8월에는 25.7평 초과 중대형 평형 7475가구와 25.7평 미만 1774가구가 분양될 예정이다. 따라서 청약저축가입자들은 3월과 8월 두 차례 청약 기회를 갖게 된다. 소형 평형에 관심이 있다면 3월 분양되는 일괄 분양에서 탈락하더러도 8월 공영개발로 공급되는 1774가구를 놓고 다시 한번 청약에 나설 수 있다는 뜻이다.