| 제목 | 작성자 | 작성일 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 세무정보(2006-1-2) 2005년분 종합부동산세 신고·납부 해설(재산세·종합부동산세) | 박상근 세무사 | 06.01.03 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2005년분 |
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| 종류 | 2004년 | 2005년 |
| 공동주택 | [토지]개별공시지가*자치구적용율(평균37.9%)[건물]기준가액(175천원*각종지수 등) | 국세청기준시가(토지+건물)*50% |
| 단독주택 | [토지]개별공시지가*자치구적용율(평균37.9%)[건물]기준가액(175천원*각종지수 등) | 개별주택가격(토지+건물)*50% |
| 일반건물(주택제외) | [건물]기준가액(175천원*각종지수 등) | 기준가액(460천원)*각종지수 등*50% |
| 일반토지(주택제외) | [토지]개별공시지가*자치구적용율(평균37.9%) | 개별공시지가*50% |
4. 세율
가. 과세물건 구분
· 주택⇒종합합산과세대상
-단독주택, 공동주택 전체
⇒분리과세대상: 별장
· 토지⇒종합합산과세대상(나대지 등)
-지상정착물이 없는 주차장 등 나대지, 잡종지, 시 지역 농지·임야, 공장·상가·사무실 부속 토지 중 기준 면적 초과 토지 등
⇒별도합산과세대상(일반건축물 부속 토지)
-상가·사무실 부속 토지
⇒분리과세대상:
-전·답·과수원·목장용지·임야 중 일부토지, 공장 및 분양·임대·공급목적용 토지 중 일부토지, 골프장·고급오락장용 토지
나. 세율
(1) 주택
① 별장 40/1,000
② ① 이외의 주택
| 과세표준 | 세율 |
| 4천만원 이하 | 1.5/1,000 |
| 4천만원 초과1억원 이하 | 6만원 + 4천만원 초과 금액의 3/1,000 |
| 1억원 초과 | 24만원 + 1억원 초과 금액의 5/1,000 |
(2) 토지
① 종합합산과세대상
| 과세표준 | 세율 |
| 5천만원 이하 | 2/1,000 |
| 5천만원 초과1억원 이하 | 10만원 + 5천만원 초과 금액의 3/1,000 |
| 1억원 초과 | 25만원 + 1억원 초과 금액의 5/1,000 |
② 별도합산과세대상
| 과세표준 | 세율 |
| 2억원 이하 | 2/1,000 |
| 2억원 초과10억원 이하 | 40만원 + 2억원 초과 금액의 3/1,000 |
| 10억원 초과 | 2백 80만원 + 10억원 초과 금액의 4/1,000 |
③ 분리과세대상
| 과세표준 | 세율 |
| ㉠ 전,답,과수원,목장용지 및 임야 | 0.7/1,000 |
| ㉡ 골프장 및 고급오락장용 토지 | 40/1,000 |
| ㉢ ㉠및㉡외의 토지 | 2/1,000 |
④ 건축물
| 과세표준 | 세율 |
| ㉠ 취득세 중과대상 골프장,고급오락장용 건축물 | 40/1,000 |
| ㉡ 법 소정 공장용 건축물 | 5/1,000 |
| ㉢ ㉠및㉡외의 건축물 | 2.5/1,000 |
5. 부과징수
가. 과세기준일: 6월 1일 현재를 기준으로 과세
나. 납부기한
| 2004년 | 2005년 |
| ㆍ재산세 : 7월말 <납기 7.16~7.31>ㆍ종합토지세 : 10월말<납기 10.16~10.31> | (7월말) 건물분 재산세 전액 주택분 재산세 1/2<납기: 7.16~7.31>(9월말) 토지분 재산세 전액주택분 재산세 1/2<납기: 9.16~9.30>(12.15) 종합부동산세…국세<납기: 12.1~12.15> |
6. 사례
[사례1] 서울 강남구 ○○동 536 △△아파트 50평형
기준시가: 1,040,000,000원, 과표적용율: 50%, 2004년 재산세액: 601,620원, 2004년 종합토지세액: 559,640원
① 재산세과세표준: 520,000,000원
② 주택분 재산세액: 1,741890원
▲ 산출세액: 2,340,000원
40,000,000×0.15%=60,000원
60,000,000×0.3%=180,000원
420,000,000×0.5%=2,100,000원
세부담 상한: 2004년 재산세액: 601,620원, 2004년 종합토지세액: 489,670원, 2004년 부담한 재산세와 종합토지세액 합계: 1,091,290원, 2005년 재산세 상한액: 1,091,290×1.5=1,636,930원
∴ 2005년 재산세 산출세액 2,340,000원이 세 부담 상한액 1,636,930원을 초과하므로 2005년 주택분 재산세액은 1,636,930원임
③ 고지와 납기
재산세액 1,636,930원 중 1/2인 818,460원은 2005년 7월에 고지되며 납기일은 7월 31이고, 나머지 1/2인 818,460원은 2005년 9월에 고지되며 납기일은 9월 30일임.
[사례2] 서울 동작구 ○○동 141-9 단독주택 토지:56평, 건물: 27평, 주택공시가격: 325,000,000원, 2004년 재산세액: 22,950원, 2004년 종합토지세액: 344,830원
① 재산세과세표준: 162,500,000원
325,000,000×50%
② 주택분 재산세액: 442,000원
▲ 산출세액: 442,000원
40,000,000×0.12%(표준세율 0.15%에서 탄력세율 적용 20% 인하) =48,000원
60,000,000×0.24%(표준세율 0.3%에서 탄력세율 적용 20% 인하) =144,000원
62,500,000×0.4%(표준세율 0.5%에서 탄력세율 적용 20% 인하)=250,0000원
※ 시장·군수는 조례가 정하는 바에 의하여 재산세 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위 안에서 가감 조정할 수 있다(지방세법 제188조 제3항)는 규정에 의거 관악구청장은 2005년 재산세율을 20%인하한 탄력세율을 적용함.
▲ 세 부담 상한: 2004년 재산세액: 22,950원, 2004년 종합토지세액: 344,830원, 2004년 부담한 재산세 및 종합토지세 합계: 367,780원, 2005년 재산세 상한액: 367,780원×1.5=551,670원
∴ 2005년 재산세 산출세액 442,000원이 세 부담 상한액 551,670원 이하이므로 2005년 주택분 재산세액은 442,000원임.
③ 고지와 납기
재산세액 442,000원 중 1/2인 221,000원은 2005년 7월에 고지되며 납기는 7월 31이고, 나머지 1/2인 221,000원은 2005년 9월에 고지되며 납기는 9월 30일임.
Ⅳ. 종합부동산세
1. 납세의무자
가. 주택에 대한 과세
과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세과세대상인 주택에 대한 재산세과세표준을 합한 금액이 4억5천만 원을 초과하는 자는 당해 주택에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
나. 토지에 대한 과세
과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 종합합산 과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 당해 과세대상토지의 재산세과세표준을 합한 금액이 3억원을 초과하는 자와 별도합산 과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 당해 과세대상 토지의 재산세과세표준을 합한 금액이 20억원을 초과하는 자는 당해 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
2. 과세대상
주택(부속토지 포함), 나대지 등, 사업용 토지(빌딩·상가·사무실의 부속 토지)로 구분하여 과세대상을 판정한다.
※ 공부상의 등재현황과 사실상의 현황이 서로 다른 경우에는 사실상의 현황에 의하여 과세한다.
■ 과세대상 구분
| 구분 | 재산의 종류 | 재산세 | 종부세 | |
| 건축물 | 주거용 | ㆍ주택(아파트,단독·다가구·다세대), 오피스텔(주거용)ㆍ별장(주거용 건물로서 휴양·피서용으로 사용되는 것)ㆍ일정한 임대주택·미분양주택·사원주택·기숙사 | ○○○ | ○ΧΧ |
| 기타 | ㆍ일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물) | ○ | Χ | |
| 토지 | 종합합산 | ㆍ나대지,잡종지 등ㆍ재산세 분리과세대상 토지중 기준초과 토지ㆍ재산세 별도합산과세대상 토지중 기준초과 토지ㆍ재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 | ○○○○ | ○○○○ |
| 별도합산 | ㆍ일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것)ㆍ법령상 인·허가 받은 사업용 토지(터미널 부지 등) | ○○ | ○○ | |
| 분리과세 | ㆍ농지, 임야, 목장용지 일부(재산세만 0.07%로 과세됨)ㆍ공장용지 일부, 공급용 토지(재산세만 0.2%로 과세됨)ㆍ골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4%로 과세됨) | ○○○ | ΧΧΧ | |
◆ 장기임대주택의 합산배제
▲ 임대주택의 개별요건
| 주택종류 | 주거전용면적 | 주택가격 | 주택수 | 임대기간 | 지역 |
| 건설임대주택 | 149㎡(45평)이하 | 6억원이하 | 2호이상 | 5년이상 | 동일시·도소재 |
| 매입임대주택 | 국민주택규모이하 | 3억원이하 | 5호이상 | 10년이상 | |
| 기존임대주택 | 국민주택규모이하 | 3억원이하 | 2호이상 | 5년이상 | 전국 |
※ 다가구주택은 1구(독립된 가구)를 1호의 주택으로 인정
(다가구주택과 다세대주택의 과세형평성 유지)
▲ 합산배제 신청절차
ㆍ임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 한다.
- 건설·매입임대주택 : 과세기준일(‘05.6.1)까지 임대사업자등록(시·군·구에 신청)과 사업자등록(세무서에 신청)을 하여야 한다.
- 기존임대주택 : ‘05.1.5 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일(’05.6.1)까지 사업자등록만 하면 된다.
- 다가구임대주택 : 임대주택법의 등록기준(다가구 전체가 1호임)인 2호에 미달하여 임대사업자등록이 안되는 사업자는 사업자등록만 하면 된다.
※ 다만, 올해에 한하여 신고기한(‘05.12.15)까지 등록(기존 임대주택은 사업자등록만)하는 경우에는 과세기준일(’05.6.1)에 등록한 것으로 인정된다.
ㆍ종합부동산세 신고기한(‘05.12.15)까지 합산배제신청을 하여야 한다.
◆ 기타주택의 합산배제
▲ 대상주택
- 기숙사 : 학교, 공장 등의 학생 또는 종업원 공동취사용 주택
- 사용자 소유의 사원용 주택: 종업원에게 무상 제공하는 국민주택규모 이하의 주택
※ 다만, 종업원과의 관계가 친족이나 과점주주에 해당하는 주택은 제외
- 미분양주택: 주택신축판매자(주택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은자)소유의 미분양 주택을 말하며 구체적인 적용사례는 다음과 같다.
| 미분양 기간별 적용구분 | 합산배제년도 | |||
| 2005년 | 2006년 | 2007년 | ||
| 사용검사일또는사용승인일 | ‘03.6.1이전 | ○ | ||
| ‘03.6.2이후~04.6.1이전 | ○ | ○ | ||
| ‘04.6.2이후 | ○ | ○ | ○ | |
※ 건축법의 허가(20호 미만)를 받아 건축한 미분양주택으로서 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 합산배제대상에서 제외됨
▲ 종합부동산세 신고기한(2005.12.15)까지 합산배제신청을 하여야 한다.
3. 과세표준
(가) 주택에 대한 종합부동산세
납세의무자별로 주택분 재산세과세표준을 합한 금액에서 4억5천만원을 공제한 금액으로 한다.
(나) 토지에 대한 종합부동산세
종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 당해 과세대상 토지의 재산세과세표준을 합한 금액에서 3억원을 공제한 금액으로 한다. 그리고 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 당해 과세대상 토지의 재산세과세표준을 합한 금액에서 20억원을 공제한 금액으로 한다.
4. 세율 및 세액
가. 주택에 대한 종합부동산세
과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(주택분 종합부동산세액)으로 하되, 납세의무자별로 주택분 재산세로 부과된 세액(가감 조정된 세율이 적용된 경우는 그 세율이 적용되기 전의 표준세율에 의하여 계산한 세액)의 합계액 중 199만원을 초과하는 금액은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다.
<과세표준> <세율>
5억5천만원 이하 1,000분의 10
5억5천만원 초과 45억5천만원 이하 1,000분의 20
45억5천만원 초과 1,000분의 30
나. 토지에 대한 종합부동산세
(1) 종합합산 과세대상 토지에 종합부동산세
종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(토지분 종합합산세액)으로 하되, 납세의무자별로 당해 과세대상 토지에 대하여 토지분 재산세로 부과된 세액((가감 조정된 세율이 적용된 경우는 그 세율이 적용되기 전의 표준세율에 의하여 계산한 세액)의 합계액 중 125만원을 초과하는 금액은 토지분 종합합산세액에서 이를 공제한다.
<과세표준> <세율>
7억원 이하 1,000분의 10
7억원 초과 47억원 이하 1,000분의 20
47억원 초과 1,000분의 40
(2) 별도합산 과세대상 토지에 대한 종합부동산세
별도합산 과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(토지분 별도합산세액)으로 하되, 납세의무자별로 당해 과세대상 토지에 대하여 토지분 재산세로 부과된 세액의 합계액 중에서 680만원을 초과하는 금액은 토지분 별도합산세액에서 이를 공제한다.
<과세표준> <세율>
80억원 이하 1,000분의 6
80억원 초과 480억원 이하 1,000분의 10
480억원 초과 1,000분의 16
5. 세 부담의 상한
2005년 종합부동산세와 2005년 7월과 9월에 납부한 2005년 재산세 합계액이 2004년도 재산세와 종합토지세 합계액의 1.5배를 초과할 수 없다.
6. 신고·납부
종합부동산세 납세의무자는 매년 납부하여야 할 종합부동산세의 과세표준과 세액을 당헤 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 주소지 관할세무서장에게 신고하고, 신고기한 이내에 종합부동산세를 납부하여야 한다. 신고·납부기한 내에 신고·납부를 이행하는 경우에는 산출세액의 3/100에 상당하는 금액을 그 산출세액에서 공제한다(시행 후 3년간 한시 적용).
7. 분납과 물납
납부하여야 할 세액이 1천만원 초과시 1천만원을 초과하는 금액, 납부하여야 할 세액이 2천만원 초과시 그 세액의 50% 이하 금액을 납부기한이 경과한 날로부터 45일(2006. 1. 20까지) 이내에 분납할 수 있다.
납부하여야 할 세액이 1천만원 초과시 종합부동산세 과세 대상인 주택 및 토지 중에서 관리처분이 가능한 재산의 공시가격(고시가격)을 기준으로 물납할 수 있다.
8. 농어촌특별세 납부
종합부동산세로 납부할 세액의 20%를 농어촌특별세로 추가 납부하여야 한다.
9. 사례
가. 주택분 종합부동산세 계산 사례
[사례1] ＇A＇는 1996. 10. 7 취득한 ‘주택1’과 1980. 5. 27 취득한 ‘주택2’ 및 1997. 2. 20 취득한 ‘주택3’을 소유하고 있다. 이 자료에 의하여 ＇A＇가 오는 12월 15일까지 신고·납부할 주택분 종합부동산세를 계산하라
[주택1] 서울 강남구 ○○동 536 △△아파트 50평형
기준시가: 1,040,000,000원, 과표 적용율: 50%
재산세과세표준: 520,000,000원, 2004년 재산세와 종합부동산세액: 1,161,260원, 2005년 재산세액: 1,741,890원
[주택2] 서울 동작구 ○○동 141-9 단독주택, 토지:56평, 주택건물: 27평, 주택공시가격: 325,000,000원, 과표 적용율: 50%, 재산세과세표준: 121,875,000원(지방세 조례에 의하여 2005년 재산세 부과시 25%를 감한 탄력세율 적용), 2004 재산세와 종합토지세액: 367,780원, 2005년 재산세액: 442,000원, 2003. 12. 8. 강남구청에 임대사업자 등록, 2005. 7. 4. 동작세무서에 사업자 등록.
[주택3] 서울 동작구 ○○동 141-10 다가구주택 10세대(세대 당 면적 규모는 국민주택규모이하임), 토지 62평, 주택건물: 123평, 주택공시가격: 620,000,000원(세대별 가격은 3억원 이하임), 과표 적용율: 50%, 2004년 재산세와 종합토지세액: 580,150원, 2005년 재산세액: 685,120원, 2003. 12. 8 강남구청에 임대사업자등록, 1997. 3. 20에 동작세무서에 사업자 등록.
▲ 임대주택의 합산배제 여부 판단
임대주택인 단독주택 [주택2]의 경우 주택 규모가 27평으로서 국민주택 규모(85제곱미터, 약25.7평)를 초과하고, 주택 공시가격이 3억2천5백만원으로서 3억원을 초과한다. 그러므로 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다. 임대주택인 다가구주택 [주택3]의 경우 세대별 주택규모가 국민주택 규모이하에 해당하고 세대별 주택공시가격이 3억원 이하이므로 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당한다. 종합부동산세 신고기한(2005. 12. 15)까지 주소지 관할세무에 임대주택 합산배제 신청서{별제 제1호 서식(1) 및 (2)}를 제출하여야 한다..
(1) 주택분 종합부동산세 납세의무 여부 판정
＇A＇가 보유하고 있는 과세기준일(2005.6.1)현재 국내에 있는 주택분 종합부동산세 합산대상 주택의 재산세과세표준을 합한 금액이 641,875,000원{[주택1]과 [주택2]의 2005년 재산세과세표준 합계액}이다. 재산세과세표준이 450,000,000원을 초과하므로 주택분 종합부동산세 납세의무가 있다.
(2) 주택분 종합부동산세 과세표준: 232,500,000원
982,500,000원([주택1]과 [주택2]의 재산세과세표준) - 450,000,000(주택분 종합부동산세 과세기준금액)
| ◇ 재산세 과세표준 = 개별(공동)주택 가격 X 50% ◇ 종합부동산세 과세표준 = Σ(개별주택의 재산세 과세표준) - 4억5천만원 |
[유의할 점] 재산세 부과시 감면을 적용받은 주택의 과세표준
종합부동산세법 제6조(비과세 등)에 규정된 당해 감면비율에 해당하는 과세표준을 공제한 후의 금액을 종합부동산세법상 재산세 과세표준으로 한다.
※ 계산사례
| 보유중인 주택의 과세기준일 현재 공시가액이 20억원이며 당해 주택의 재산세 부과시 25% 세액 경감을 받았을 경우 주택에 대한 종합부동산세 과세표준은?◇ 재산세 과세표준 : 10억원(=20억원 X 50%)◇ 경감률 적용 후 재산세 과세표준(종부세법상 재산세 과세표준)7억5천만원(=10억원 - (10억원 X 25%)◇ 종합부동산세 과세표준 : 3억원(=7억5천만원 - 4억5천만원) |
(3) 주택분 종합부동산세액 계산
① 주택분 종합부동산세액: 2,325,000원
232,500,000원(과세표준)×10/1,000(종합부동산세 세율)
② 주택분 재산세액 공제: 902,500원
표준세율에 의하여 계산할 경우 ‘주택1’의 재산세액은 2,340,000원, ‘주택2’의 재산세액은 552,500원, 계:2,892,500원이다 표준세율에 의한 주택분 재산세액 중 1,990,000원을 초과하는 902,500원을 주택분 종합부동산세액에서 공제한다.
[유의할 점] 주택분 종합부동산세액에서 공제하는 재산세액
당해연도에 개별주택별 표준세율로 계산한 주택분 재산세액 중 199만원을 초과하는 금액은 주택분 종합부동산세액에서 공제한다.
| ▣ 주택분 종합부동산세액에서 공제되는 주택분 재산세액= Σ(개별 주택분 재산세) - 199만원 |
다만, 당해 주택이 합산배제 임대주택(합산배제 기타주택)에 해당되어 합산배제 적용 받은 경우에는 당해 주택에 대한 재산세액은 주택분 재산세로 부과된 세액에 포함하지 아니하며, 지방세법 제188조 제3항의 규정에 의하여 가감 조정된 세율(탄력세율)이 적용된 경우에는 그 세율이 적용되기 전인 표준세율에 의하여 계산한 세액을 주택분 재산세로 부과된 세액으로 한다. 그러나 세액감면이 적용된 재산세액은 표준세율을 적용하여 부과된 재산세액으로 본다.
※ 주택분 종합부동산세에서 차감되는 재산세액 계산 사례
| ◇ “甲”씨의 2005. 6. 1일 현재 주택보유 현황 및 2005년 주택분 재산세 납부내역 -단독주택 A : 600,000원(표준세율에 의한 재산세액) -아파트 B : 1,000,000원{조례에 의하여 재산세의 세율을 50% 차감(탄력세율)한 후 부과된 세액임} -단독주택 C : 750,000원(문화재보호법에 의하여 등록한 주택으로 50% 세액 감면 적용후의 세액임) -건설임대주택 D : 500,000원(합산배제 신청하였음) -건설임대주택 E : 700,000원(합산배제 신청하였음) ◇ 주택분 재산세로 부과된 세액의 계산 600,000원(A) + 2,000,000원*1)(B) + 750,000원*2)(C) = 3,350,000원 *1) 표준세율을 적용하였을 경우 부과된 재산세액임 1,000,000원 Χ 100/50 = 2,000,000원 *2) 세액감면이 적용된 재산세액은 표준세율을 적용하여 부과된 재산세액에 해당하는 것임 * 주택 D, E의 납부세액 1,200,000원(500,000+700,000원)은 임대주택 합산 배제 신청하였으므로 주택분 재산세로 부과된 세액에 포함하지 않는 것임. [유의할 점] 위에서 계산한 주택분 재산세로 부과된 세액의 계산 방법은 주택분 종합부동산세액에서 차감하는 재산세액을 계산하기 위한 방법으로서 세 부담상한액을 계산하는데 있어서 적용되는 것이 아님을 유의해야 함. ◇ 주택분 종합부동산세액에서 차감하는 재산세액의 계산 3,350,000원 - 1,990,000원 = 1,360,000원 |
③ 주택분 재산세액 차감 후 종합부동산세액(①-②): 1,422,500원
④ 세 부담 상한 초과세액: 1,312,830원
[주택1] 아파트와 [주택2] 단독주택에 올해 부과된 재산세액 2,078,930원과 올해 부과될 세부담상한 적용 전 종합부동산세액 1,422,500원의 합계액 3,501,430원 중 [주택1] 아파트와 [주택2] 단독주택에 전년도 부과된 재산세액과 종합토지세액 합계액 1,459,070원의 1.5배인 2,188,600원을 초과하는 세액 1,312,830원을 공제한다.
[유의할 점] 전년도에 당해 주택에 부과된 총세액상당액
㉠ 납세의무자가 당해연도의 과세표준합산주택을 전년도 과세기준일에 실제로 소유하였는지의 여부를 불문하고 전년도 과세기준일 현재 소유한 것으로 보아 당해연도의 과세표준합산주택에 대하여 전년도 「지방세법」을 적용(이 경우 세율은 시·군의 조례에 의하여 가감되기 전의 표준세율을 적용한다)하여 산출한 재산세액과 전년도 법을 적용하여 산출한 종합부동산세액의 합계액을 말한다.
※ 2004년도는 종합부동산세 시행 전으로 주택에 대한 보유세로 주택(건물)분에 대하여는 건물분 재산세가, 그 부속 토지에 대하여는 종합합산과세분 종합토지세가 과세되었다. 따라서 전년도에 당해 주택에 부과된 총세액상당액에는 당해 주택에 대한 건물분 재산세와 종합합산과세분 종합토지세를 합한 금액으로 하는 것이며, 주택부속 토지로서 기준면적을 초과하여 고율 분리과세(5%)된 종합토지세상당액도 전년도에 당해 주택에 부과된 총세액에 포함된다.
㉡ 주택의 신·증축으로 인하여 전년도에 당해 주택에 대한 과세표준액이 없는 경우에도 당해연도 과세표준 합산주택이 전년도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 전년도 지방세법에 의한 과세표준을 산출한 후 전년도에 당해 주택에 부과될 주택에 대한 총세액상당액을 계산하여 세 부담상한액을 계산한다.
㉢ 주택에 대한 세 부담상한을 적용함에 있어 당해연도의 과세표준 합산주택이 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정을 적용받지 아니한 경우에는 전년도에도 감면규정 또는 분리과세규정을 적용받지 아니한 것으로 보며, 당해연도에 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정을 적용받은 경우에는 전년도에도 감면규정 또는 분리과세규정을 적용받은 것으로 보아 세 부담상한을 적용한다.
⑤ 종합부동산세 산출세액(③-④): 109,670원
※ 2005년에 ‘주택2’에 부과될 수 있는 재산세 세부담 상한액 551,670원과 실제 부과된 재산세액 442,000원과의 차액 109,670원이 종합부동산세로 부과되는 모순이 발생한다. 이는 종합부동산세 과세대상인 부동산에 대한 시·군·구청장의 탄력세율 적용은 세금인하에 아무런 효과가 없다는 결론에 이른다. 이러한 모순은 종합부동산세 계산구조에서 해결돼야 할 문제점이다.
⑥ 세액공제(⑤×3%): 3,290원
⑦ 종합부동산세 자진 납부할 세액(⑤-⑥): 106,380원
⑧ 농어촌특별세 자진 납부할 세액(⑦×20%): 21,270원
(4) 자진신고·납부기한
2005년 주택분 종합부동산세 106,380원 및 농어촌특별세 21,270원을 2005.12.1부터 12.15까지 주소지 관할 세무서에 신고·납부하여야 함
나. 종합합산 과세대상 토지분 종합부동산세 계산 사례
[사례2] ‘A‘는 종합부동산세 과세기준일(2005. 6. 1) 현재 재산세종합합산 과세대상 토지(동일지역 소재)인 ’일반 건축물1‘의 부속 토지 중 기준면적 초과 토지, ’공장 건축물1‘의 부속 토지 중 공장입지기준면적 초과 토지, ‘잡종지3’을 소유하고 있다. 이 자료에 의거 ‘A‘가 오는 12월 15일까지 신고·납부할 종합합산 과세대상 토지분 종합부동산세를 계산하라.
◇ 2005년 과세기준일 현재 종합합산 과세대상 토지의 보유현황 및 재산세과세표준 상당액
[토지1] ‘일반 건축물1’의 부속 토지 중 기준면적 초과 토지분: 300,000,000원
[토지2] ‘공장용 건축물1’의 부속 토지 중 공장입지기준면적 초과 토지분: 200,000,000원(2004년 과세기준일 현재 과세표준 상당액은 150,000,000원임)
[토지3] 잡종지: 250,000,000원
[토지5] ‘주택5’의 부속 토지: 50,000,000원(2004년 과세기준일 현재 종합토지세과세표준 상당액)
◇ 2004년 과세기준일 현재 종합합산 과세대상 토지의 보유현황 및 종합토지세 과세표준 상당액
[토지1] ‘일반 건축물1’의 부속 토지 중 기준면적 초과분: 200,000,000원
[토지3] 잡종지: 150,000,000원
[토지4] ‘주택4’의 부속 토지: 40,000,000원
◇ 2005년 종합합산 과세대상 토지분 재산세 납부액: 3,500,000원
(1) 종합합산 과세대상 토지분 종합부동산세 납세의무 여부 판정
‘A‘가 보유하고 있는 과세기준일(2005.6.1)현재 국내에 있는 종합합산대상 토지분 재산세과세표준을 합한 금액이 750,000,00원{[토지1], [토지2], [토지3]의 2005년 재산세과세표준의 합계액}이다. 종합합산 과세대상 토지분 재산세과세표준이 300,000,000원을 초과하므로 종합합산 과세대상 토지분 종합부동산세 납세의무가 있다.
(2) 종합합산 과세대상 토지분 종합부동산세 과세표준: 450,000,000원
750,000,000원(종합합산대상 토지분 재산세과세표준) - 300,000,000원(종합합산 과세대 상 토지분 종합부동산세 과세기준 금액)
(3) 종합합산 과세대상 토지분 종합부동산세액 계산
① 종합합산 과세대상 토지분 종합부동산세액: 4,500,000원
450,000,000원×10/1,000(종합부동산세 세율)
② 종합합산 과세대상 토지분 재산세액 공제: 2,250,000원
표준세율에 의하여 계산한 종합합산 과세대상 토지분 재산세액 3,500,000원 중 1,250,000원을 초과하는 2,250,000원을 종합합산 과세대상 토지분 종합부동산세액에서 공제한다.
③ 종합합산 과세대상 토지분 재산세액 차감 후 종합부동산세액(①-②): 2,250,000원
④ 세 부담 상한 초과액:
종합합산 과세대상 토지인 [토지1], [토지2]. [토지3]에 올해 부과된 재산세액 3,500,000원과 올해 부과될 세부담상한 적용 전 종합부동산세액 2,250,000원의 합계액 5,750,000원 중 [토지1], [토지2], [토지3]에 전년도 부과된 종합토지세액 합계액 4,118,180원의 1.5배인 6,177,270원을 초과하는 세액이 없으므로 세부담 상한 초과액은 없다.
▲ 2004년도 종합토지세 상당액 계산
- 종합토지세 과세표준: 550,000,000원{2억원(토지1)+1억5천만원(토지2)+1억5천만원 (토지3)+5천만원(토지5)}
[유의할 점] 전년도 종합토지세 총 세액 상당액 계산은 2005년도 종합합산과세대상 토지분 종합부동산세 과세대상 토지를 2004년도 과세기준일에 보유한 것으로 보아 계산하는 것임
- 종합토지세 세액 상당액: 4,530,000원{(378만원+(5천만원×1.5%)}
- 주택부속 토지외의 종합합산 과세대상 토지분 종합토지세 상당액: 4,118,180원{453만원×(2억원+1억5천만원+1억5천만원)/(5천만원+2억원+1억5천만원+1억5천만원)}
⑤ 종합부동산세 산출세액(=③): 2,250,000원
⑥ 세액공제(⑤×3%): 67,500원
⑦ 종합부동산세 자진 납부할 세액(⑤-⑥): 2,182,500원
⑧ 농어촌특별세 자진 납부할 세액(⑦×20%): 436,500원
(4) 자진신고·납부기한
2005년 종합합산 과세대상 토지분 종합부동산세 2,182,500원 및 농어촌특별세 436,500원을 2005.12.1부터 12.15까지 주택분 종합부동산세와 함께 주소지 관할 세무서에 신고·납부하여야 함
다. 별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세 계산 사례
[사례3] ‘A‘는 종합부동산세 과세기준일(2005. 6. 1) 현재 별도합산 과세대상 토지(동일지역 소재)인 기준면적 이내 ’일반 건축물2‘의 부속 토지, 시지역의 주거지역내 ’공장용 건축물2‘의 부속 토지, 기준면적 이내 ’일반 건축물3‘의 부속 토지를 소유하고 있다. 이 자료에 의거 ‘A‘가 오는 12월 15일까지 신고·납부할 별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세를 계산하라.
◇ 2005년 과세기준일 현재 별도합산 과세대상 토지의 보유현황 및 재산세과세표준 상당액
[토지6]: 기준면적 이내 ‘일반 건축물2’의 부속 토지3,000,000,000원
[토지7] 시지역의 주거지역내 ‘공장용 건축물2‘의 부속 토지: 1,200,000,000원(시감면조례에 의한 감면규정은 2005년도에 폐지되었음)
[토지8] 기준면적 이내 ‘일반 건축물3’의 부속 토지: 800,000,000원(2004년 과세기준일 현재 종합토지세과세표준 상당액은 600,000,000원임)
◇ 2004년 과세기준일 현재 별도합산 과세대상 토지의 보유현황 및 종합토지세 과세표준 상당액
[토지6] 기준면적 이내 ‘일반 건축물2’의 부속 토지: 2,000,000,000원
[토지7] 시지역의 주거지역내 ‘공장용 건축물2‘의 부속 토지:750,000,000원(시감면조례에 의하여 25% 과세표준 경감 후의 금액임)
◇ 2005년 별도합산 과세대상 토지분 재산세 납부액: 18,800,000원
(1) 별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세 납세의무 여부 판정
‘A‘가 보유하고 있는 과세기준일(2005.6.1)현재 국내에 있는 별도합산 과세대상 토지분 재산세과세표준을 합한 금액이 5,000,000,000원(30억원+12억원+8억원)이다. 별도합산 과세대상 토지분 재산세과세표준액이 2,000,000,000원을 초과하므로 별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세 납세의무가 있다.
(2) 별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세 과세표준: 3,000,000,000원
5,000,000,000원(별도합산 과세대상 토지분 재산세과세표준) - 2,000,000,000원(별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세 과세기준 금액)
(3) 별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세액 계산
① 별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세액:18,000,000원
3,000,000,000원×0.6%(종합부동산세 세율)
② 별도합산 과세대상 토지분 재산세액 공제: 12,000,000원
표준세율에 의하여 계산한 별도합산 과세대상 토지분 재산세액 18,800,000원 중 6,800,000원을 초과하는 12,000,000원을 별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세액에서 공제한다.
③ 별도합산 과세대상 토지분 재산세액 차감 후 종합부동산세액(①-②): 6,000,000원
④ 세 부담 상한 초과액:
별도합산 과세대상 토지인 [토지6], [토지7]. [토지8]에 올해 부과된 재산세액 18,800,000원과 올해 부과될 세부담상한 적용 전 종합부동산세액 6,000,000원의 합계액 24,800,000원 중 [토지6], [토지7], [토지9]에 전년도 부과된 종합토지세액 합계액 21,200,000원의 1.5배인 31,800,000원을 초과하는 세액이 없으므로 세부담 상한 초과액은 없다.
▲ 2004년도 종합토지세 상당액 계산
- 종합토지세 과세표준: 3,600,000,000원{20억원(토지6)+10억원(토지7)+6억원(토지8)
[유의할 점] 전년도 종합토지세 총 세액상당액 계산은 2005년도 별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세 과세대상 토지를 2004년도 과세기준일에 보유한 것으로 보아 계산 하는 것임, ‘공장용 건축물2’의 부속 토지인 [토지7]은 2005년도에 감면이 적용되지 않았기 때문에 2004년 과세기준일 현재 감면률을 적용하기 전 재산세 과세표준으로 2004년 종합토지세 세액상당액을 계산해야 함
- 종합토지세 세액 상당액(=③): 21,200,000원{(1,640만원+(6억원×0.8%)
⑤ 종합부동산세 산출세액: 6,000,000원
⑥ 세액공제(⑤×3%): 180,000원
⑦ 종합부동산세 자진 납부할 세액(⑤-⑥): 5,820,000원
⑧ 농어촌특별세 자진 납부할 세액(⑦×20%); 1,164,000원
(4) 자진신고·납부기한
2005년 별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세 5,820,000원, 주택분 종합부동산세 106,380원, 종합합산 과세대상 토지분 종합부동산세 2,182,500원, 농어촌특별세 1,621,770원, 계 9,730,650원을 2005. 12. 1부터 2005. 12. 15까지 주소지 관할 세무서에 신고·납부하여야 함
Ⅴ. 결어
올해부터 시행되고 있는 종합부동산세법에 의하여 종합부동산세 납세의무가 있는 자는 오는 12월 1일부터 12월 15일까지 종합부동산세 과세표준과 세액을 신고하고 해당 세액을 납부해야 한다.
개인별로 과세기준일(2005. 6. 1) 현재 전국적으로 소유한 주택(부속 토지 포함)의 공시가격 또는 기준시가의 합계액이 9억원을 초과하는 경우 주택분 종합부동산세 납세의무가 있다. 그리고 개인별로 과세기준일 현재 전국적으로 소유한 나대지·잡종지, 재산세 분리 과세대상 토지 중 기준초과 토지, 재산세 별도합산 과세대상 토지 중 기준초과 토지, 재산세 분리과세·별도합산 과세대상이 아닌 모든 토지의 개별 공시지가의 합계액이 6억원을 초과하는 경우 종합합산 과세대상 토지분 종합부동산세 납세의무가 있다. 또 개인별로 과세기준일 현재 전국적으로 일반 건축물의 부속 토지(기준면적 이내의 것), 법령상 인·허가 받은 사업용 토지(터미널 부지 등)의 개별 공시지가의 합계액이 40억원을 초과하는 경우 별도합산 과세대상 토지분 종합부동산세 납세의무가 있다.
국세청에서는 종합부동산세 신고·납부가 올해 첫 시행된다는 점을 감안 올해 11월 20일경 종합부동산세 대상자들에게 신고안내문을 개별 통지할 방침이다. 이 통지서를 받은 납세의무자는 사전에 필요한 자료를 준비하여 세무사와 종합부동산세 신고와 관련된 내용을 상담하는 것이 세액계산 착오를 줄이고 절세할 수 있는 방안을 찾을 수 있는 길이라 하겠다. 종합부동산세 대상자에 대한 국세청의 통보는 행정지도이기 때문에 착오로 종합부동산세 부과 대상자가 통보에서 누락될 수 있음을 감안해야 한다. 또 종합부동산세는 부동산 재산가가 납세의무자이기 때문에 고액의 세금을 납부해야 할 경우가 많을 것이다. 그러므로 납세의무자는 사전에 세금납부 자금 마련에도 유념해야 한다.
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