국회는 지난해 12월 30일 본회를 열어 8.31대책의 골자를 담은 종합부동산세법 등 부동산 세제 관련 법안들을 모두 통과시켰다. 부동산 구입-보유-양도 단계별로 바뀐 내용들을 알아본다.

Ⅰ. 주택․토지를 살 때

1. 개인 간 주택거래시 취득․등록세율 인하

올해부터 개인이 개인으로부터 주택을 취득할 때 내는 취득세와 등록세 등 거레세 세율이 취득가액의 4%(취득세: 2%, 등록세: 1.5%, 농특세: 0.2%, 교육세: 0.3%)에서 2.85%(취득세: 1.5%, 등록세: 1%, 농특세: 0.15%, 교육세: 0.2%)로 1.15%포인트 낮아졌다. 올해부터 부동산취득시 실거래가 신고가 의무화되고, 취득세와 등록세 과세표준이 실거래가로 현실화됨에 따라 세율을 내린 것이다.

그러나 분양받은 주택이나 법인으로부터 취득하는 주택, 토지 등의 거래는 4.6%의 높은 세율이 그대로 적용된다. 이에 따라 부동산취득자가 정부 공시가격 수준으로 실거래가를 낮춰 신고해 거래세를 줄여온 관행이 어렵게 돼 거래세가 대폭 오를 전망이다. 특히 중산서민층과 농민이 시가와 공시가격의 차이가 큰 단독․다가구․다세대 주택, 전답, 임야 등을 취득할 경우 거래세 부담이 급격히 늘어날 것으로 보인다.

예컨대 주택 공시가격이 4억원, 시가가 10억원인 다가구 주택을 지난해에 취득했을 경우 4%의 높은 세율이 적용되지만 과세기준을 공시가격으로 할 여지가 있었기 때문에 거래세가 1600만원이다. 이 주택을 올해 취득할 경우 세율은 2.85%로 낮아지더라도 과세기준이 실지거래가액인 10억원으로 높아짐에 따라 거래세가 2850만원으로 오히려 1.78배 늘어난다. 그리고 공시지가가 8000만원, 시가가 2억원인 지방 소재 밭을 지난해에 취득했을 경우 거래세가 272만원이나 실지거래가가 과세기준이 되는 올해에는 680만원으로 2.5배 늘어난다.

2. 부동산 실거래가 신고의무

주택 및 토지를 매매한 경우 30일 이내에 반드시 실제 거래가격을 시 ․군․구청장에게 신고해야 한다. 신고는 인터넷을 통해서도 할 수 있다. 신고의무자는 중개업자를 통한 경우는 중개업자가, 당사자간 직접 매매시는 당사자가 신고의무가 있다.

부동산 실거래가 신고의무를 위반하거나 허위로 신고한 사실이 적발되면 매도자, 매수자 및 중개업자에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과된다. 이와 같이 신고한 가격은 국세인 양도소득세, 증여세, 상속세와 지방세인 취득세, 등록세의 과세기준이 된다.

3. 부동산취득가격의 등기부 기재

2006. 6. 1이후 취득 부동산부터 취득자가 취득한 실거래가가 부동산등기부에 기재된다. 이 가격은 취득자의 양도소득세 등 제반 세금부과시 취득가액으로, 양도자에 대한 양도소득세 등 제반 세금부과시 양도가액으로 활용되므로 실거래가신고시 유념해야 한다.

Ⅱ. 주택․토지를 보유할 때

1. 종합부동산세 강화

주택분 종합부동산세 과세대상이 기준시가(공시가격)의 ‘9억원 초과에서 6억원 초과’로, 비사업용토지분 종합부동산세 과세대상이 ‘6억원 초과에서 3억원 초과’로 확대된다. 그리고 주택분 종부세와 비사업용토지(재산세 종합합산과세분) 종부세 과세방식이 ‘개인별합산’에서 ‘세대별합산’으로 바뀐다. 여기서 세대란 본안 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계존속, 형제 자매)을 말한다. 그러므로 합산되는 세대원은 본인과 배우자, 같은 주소지에서 생계를 함께하는 직계존비속과 형제자매 등이다. 취학이나 요양, 지방근무 등 사정으로 주소를 일시 다른 곳으로 옮긴 일시 퇴거자도 합산대상에 포함된다.

다만, 결혼이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 함께 살게되는 경우 합친날로 부터 2년간은 세대별 합산대상에서 제외된다. 봉양하는 노부모의 연령은 남성은 60세, 여성은 55세 이상이다. 또 주거겸용 어린이 놀이방(가정보육시설)도 세대별합산 예외 대상에 새로이 포함됐다. 그러나 시 .군 . 구 인가, 사업자 등록, 5년 이상 가정보육시설 사용 등 요건을 충족하지 못하면 나중에 경감받은 세액을 추징한다.

또 과표적용률이 2005년 50%에서 2006년 70%로 높이지고, 2007년부터는 매년 10%씩 인상돼 2009년에는 기준시가(공시지가) 대비 100%로 현실화 된다. 세 부담 상한이 2005년 전년대비 1.5배에서 올해부터 3배로 높아진다. 이에 따라 다(多) 주택소유자와 땅 부자들의 보유세 부담이 대폭 늘어날 것으로 보인다.

주택분 종합부동산세 세율은 과세표준의 크기에 따라 ▲ 9억원~20억원 1%, ▲ 20억원~100억원 2%, ▲ 100억원 초과분 3%에서 ▲ 6억원~9억원 1%, ▲9억원~20억원 1.5%, ▲ 20억원~100억원 2%, ▲ 100억원 초과분 3% 로 개정됐다.

예컨대 서울 강남구 압구정동 47평형(2005년 기준시가 7억8000만원)의 연도별 보유세(재산세+종부세) 부담(예상)액은 2005년 112만7460원, 2006년 232만1190원(전년대비 106% 상승), 2007년 268만원, 2008년은 298만4000원이다. 또 서울 용산구 이촌동 40평형(기준시가 6억1600만원)의 연도별 보유세 부담(예상)액은 2005년 75만8860원, 2006년은 135만2000원(전년대비 78%), 2007년은 136만8000원, 2008년은 150만8000원이다. 그리고 서울 강남구 T아파트 102평형(기준시가 23억3000만원)의 연도별 보유세 부담(예상)액은 2005년은 1013만4000원, 2006년은 1951만원(전년대비 93%상승) 2007년은 2212만원, 2008년은 2488만원이다. 위 연도별 세액은 사레 로 제시한 기준시가. 세율 등이 변동되지 않을 경우의 예상세액이다.

2. 재산세 과세표준 인상

재산세 부과대상과 세율 및 세 부담 상한은 지난해와 변동이 없다. 다만 재산세 과세표준이 2005년에는 기준시가(공시가격)의 50%였으나 2008년부터 매년 5%포인트 씩 인상된다.

3. 주택임대소득에 대한 과세대상 확대(소득세법시행령 제8의2조)

지난해까지 3주택이상 소유자가 주택임대소득 과세대상이었으나, 2006. 1. 1발생하는 소득부터는 2주택이상 소유자로 확대됐다. 기준시가 6억원초과 주택은 주택수에 관계없이 임대소득에 대해 소득세가 과세되는 것과 전세금(임대보증금)에 대해 소득세를 과세하지 않는 것은 종전과 같다

. Ⅲ. 주택․토지를 팔 때

1. 1세대 1주택인 고가주택 2006년부터 장기보유특별공제 폐지.

지난해까지 1세대 1주택에 해당하는 기준면적미만 고가주택(공동주택: 전용면적 45평 미만, 단독주택: 건평 80평미만이고 대지 150평 미만) 양도시 보유기간이 3년이상 5년 미만은 양도차익의 10%, 5년이상 10년미만은 양도차익의 25%, 10년이상은 양도차익의 50%의 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 그러나 올해부터는 고가주택에 대한 장기보유특별공제제도가 폐지됐다. 다만,15년이상 장기보유시 양도차익의 45%를 공제하는 제도가 새로이 신설됐다.

2. 1세대 2주택 2006년부터 실거래가로 양도세 과세

1세대가 2주택을 가지고 있는 상태에서 2006. 1. 1이후 1주택을 양도하는 경우 실거래가로 양도세가 과세된다. 그리고 2007. 1. 1이후 양도분부터는 양도세 세율이 55%(양도세 50%, 주민세 5%) 단일세율로 양도세가 중과된다. 또 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

1세대2주택 양도세 중과대상에 포함되는 주택은 1세대가 소유하고 있는 주택 중 ▲수도권, 광역시 소재 주택 ▲기타지역 소재 주택으로서 기준시가 3억원 초과 주택은 모두 주택수 계산에 포함 된다. 기타지역은 도지역과 광역시 중 군지역, 수도권 중 도농복합시와 군의 읍·면지역(인천 강화·옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군, 경기도 평택시 포승면, 경기도 가평·양평·연천군 등)에 소재한 주택을 말한다.

수도권, 광역시 소재 주택 중 가액기준으로 공시가격 1억원 이하인 ＇소형주택＇은 주택수 계산에 포함되나 중과대상은 되지 않는다. 다만 소형주택이라도 ＇도시 및 주거환경 정비법＇에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재하는 주택은 1억원 이하이더라도 양도세 중과대상이 된다. 예컨대 수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9000만원인 주택 1채 등 2채를 가진 경우에는 1세대2주택에 해당된다. 그러나 시준시가 9000만원인 주택을 먼저 양도할 경우 기준시가 1억 이하 이기 때문에 양도세 중과대상에서 제외된다. 기준시가 2억원인 주택을 양도할 경우에는 양도세가 중과된다.

현행 조세특례제한법상 감면대상인 주택에 대해서도 1세대 2주택 중과가 적용되지 않는다. 조특법상 감면대상 주택은 ▲장기임대주택(5호 이상, 5년 이상 임대)(조특법 제97조) ▲신축주택 임대(2호 이상, 5년 이상 임대)(조특법 제97조의 2) ▲미분양주택(조특법 제98조) ▲신축주택취득(조세특례제한법 제99조, 제99조의 3) 등이다. 아울러 종업원에게 10년 이상 무상 제공한 주택과 상속주택으로 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택(소득세법 시행령 제155조제2항), 문화재주택(소득세법 시행령 제155호제6항제1호) 등도 중과대상 주택에 포함되지 않는다. 그러나 주거용으로 사용되는 오피스텔의 경우에는 주택으로 보고 위에서 설명한 바에 따라 주택수 계산과 중과대상에 포함된다.

3. 비사업용 토지, 부재지주 농지 등 2006년부터 실거래가로 양도세 과세

올해부터 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유 농지․임야․목장용지 양도에 대해 실거래가로 양도세가 과세된다. 그리고 2007. 1. 1이후 양도분부터는 양도세 세율이 66%(양도세:60%, 주민세: 6%) 단일세율로 양도세가 중과된다. 사업용여부 판별 사용기간은 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용하거나 보유기간의 80%이상을 사업에 사용했으면 사업용으로 인정된다. 법에 의한 사용금지 등 불가피하게 사용하지 못한 기간은 사업용 사용기간으로 간주한다.

4. 모든 부동산 양도에 대해 2007년부터 실거거래가로 양도세 과세

2007. 1. 1이후 양도하는 모든 부동산에 대해 실거래가로 양도세가 과세된다.

5. 8년 자경농지 양도세 감면제도 개선(조특법 제69조)

지난해까지 상속받은 농지는 피상속인의 경작기간을 포함하여 8년이상인 경우 감면했으나, 2006. 1. 1이후 양도하는분부터 상속인의 3년이상 경작기간을 포함하여 경작기간이 8년이상인 경우 감면된다. 다만, 2005년말까지 농지를 상속받은 상속인은 시행일로부터 2년이내(2007년말까지) 양도하는 경우 종전규정(상속인의 3년 경작 의무 없음)이 적용된다. 그리고 지난해까지 감면한도가 연간 1억원이었으나, 올해부터는 5년간 1억원으로 감면한도가 축소된다.

6. 국외 이주시 1세대 1주택 비과세 기준 강화(소득세법시행령 제154조)

지난해까지 1세대1주택으로 비과세받을 수 있는 요건은 3년이상 보유(서울, 과천, 5대신도시는 3년 보유 중 2년 거주)한 주택을 양도한 경우이다. 다만, 협의매수․수용시, 국외이주로 양도시는 보유와 거주요건을 적용하지 않았다. 그러나 2006,.1. 1이후 양도하는분부터는 협의매수․수용시는 사업인정고시일전 취득분에 한하여, 국외이주로 출국시는 출구후 2년이내 양도하는 경우에만 보유와 거주요건의 예외가 인정된다. 다만, 2005년말까지 사업인정고시일 이후에 취득한 주택은 종전 규정이 그대로 적용되고, 2005년말까지 국외이주한 경우는 시행일로부터 2년이내(2007년말까지) 양도시 종전규정인 보유와 거주요건의 예외를 적용받을 수 있다.

7. 입주권도 주택 수에 포함

재개발 및 재건축 조합원의 입주권도 주택수를 계산할 때 주택으로 본다. 예를 들어 1세대 3주택자의 집 한 채가 재건축 또는 재개발 사업으로 멸실돼 입주권으로 바뀔 경우 이 사람은 2주택 1입주권 보유자가 된다. 이 상태에서 집 한 채를 양도할 경우 3주택자와 마찬가지로 양도세가 60%로 중과된다. 주택으로 보는 입주권은 올해부터 새로이 관리처분계획이 인가되는 입주권부터 적용된다. 다만 2005년 말까지 기(旣) 인가된 입주권을 올해이후 새로이 취득하는 경우에도 이를 주택으로 본다.

Ⅳ. 오피스텔의 사용용도 확인

정부는 올해 2~4월 중 전국의 오피스텔 22만 채에 대해 일제조사를 실시할 예정이다. 이때 주거용으로 판정된 오피스텔에는 무거운 재산세와 종합부동산세가 부과되고, 부가가치세․양도세 등 과거 탈세에 대한 추징도 이뤄질 전망이다. 정부와 지자체들은 조사결과를 토대로 오피스텔의 사용용도 판정기준과 이에 대한 과세지침을 정할 것으로 전망된다.

오피스텔이 주거용으로 사용되고 있는지 또는 업무용으로 사용되고 있는지 여부는 1차적으로 과세관청에 신고 된 내용( 허가서상 나타난 용도, 소유자와 임차자의 사업자 등록서류상 기재된 용도 등)에 따라 결정되지만, 과세관청의 확인에 의하여 신고 된 사용용도와 다르게 사용되는 사실이 확인된 경우는 신고 된 사용용도와는 관계없이 사실상 사용용도에 따라 세금이 부과된다. 과세관청이 누락된 세금을 추징할 수 있는 범위는 세금을 추징하고자 하는 날 현재 부과제척기간이 경과되지 않은 연도의 세금만을 추징할 수 있다. 일반적인 부과제척기간은 과세표준신고기한일의 다음날로부터 5년이다. 즉, 각 세금의 법정신고기한일로부터 5년이 경과된 과세기간의 세금은 추징할 수 없다.

시․군․구 등 지방자치단체가 올해에 벌일 업무용 오피스텔의 주거용 전용(專用) 여부 확인조사는 현장 방문을 원칙으로 하되 사전 실태 조사를 통해 주민등록이 등재된 오피스텔에 조사가 집중될 전망이다. 현장 방문조사에선 화장실에 욕조가 있는지와 취사시설이 갖춰져 있는지 등이 중점 점검 대상이다.

Ⅴ. 절세 대책

1. 주택. 토지를 취득할 때

올해부터 주택을 취득할 때 내게 되는 취득세, 등록세 등 거래세 부담이 상당히 늘어난다. 개인간 주택거래는 세율이 4%에서 2.85%로 낮아졌지만 실거래가가 과세표준이 되기 때문에 세율인하효과가 그리 크지 않을 것으로 예상된다. 반면에 개인간 주택거래외 모든 부동산거래는 거래세 세율이 4.6% 그대로인데다 실거래가가 과세표준으로 되기 때문에 거래세가 대폭 늘어난다.

그러므로 올해 부동산을 취득할 경우에는 거래금액이 얼마이고, 거래세는 얼마나되는지를 세무사 등 전문가와 상담후 거래계약을 체결하는 것이 바람직하다.

또 2006. 6. 1이후 취득분부터는 취득금액이 등기부에 기재돼 앞으로 양도시 취득가액 등 제세부과시 과세자료로 활용됨을 유의해야 한다.

2. 주택. 토지를 보유할 때

1세대가 공시가격 기준으로 6억원이상 주택을 소유한 경우, 1세대가 공시지가 기준으로 3억원이상 나대지 등 비사업용 토지를 소유한 경우 위주로 종합부동산세가 중과된다.

그러므로 세대별 주택 보유 수와 토지 보유 필지 수를 줄이는 것이 절세방안이다. 별도 세대가 되려면 배우자가 있는 것을 요건으로 한다. 그러므로 미혼인 자녀는 부모와 주소지가 다르더라도 부모와 동일 세대원으로 본다. 다만,자녀가 30세 이상이거나, 30세미만이라도 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 소득세법 제4조의 규정에 의한 소득(종합.퇴직.양도.산림소득)으로서 세대원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우로서 국민기초생활보장법에 의한 생계비(현재 1인 가구 월 41만 8000원) 수준 이상의 소득이 있는 경우( 미성년자는 제외. 다만, 직계존속의 사망, 결혼 기타 재정경제부령이 정하는 사유로서 부득이 하게 1세대를 구성하는 경우에는 소득기준 충족시 허용)에는 1세대로 인정된다. 여기서 소득은 과세된 소득에 한하는 것이 아니라 과세미달이거나 비과세 또는 면세된 경우를 불문하는 것이라고 보아야 한다. 또 배우자가 사망하거나 이혼한 경우에도 1세대로 인정된다. 이와 같이 세대분리가 가능한 자녀에게 증여하는 방안을 고려해 볼 필요가 있다. 이 경우 증여세 문제도 함께 고려해야 한다. 그러나 부부간에는 세대를 분리해도 합산과세되기 때문에 증여후 세대분리해도 보유세 부담에는 영향을 미치지 않는다.

나대지의 경우 상가. 사무실 등 사업용 건물 신축을 고려하는 것도 좋은 절세방안이다. 종합부동산세 과세대상이 나대지는 세대별로 3억원 초과이나 사업용 토지는 개인별로 40억원 초과이기 때문이다.

보유 주택과 토지의 가격상승 예상액이 보유세를 부담하고도 이익이 있을 정도라면 계속 보유하는 것도 고려대상이지만 그렇지 않을 경우 가격상승을 기대할 수 없는 부동산부터 처분하는 게 절세방안이다. 보유세인 재산세와 종부세 과세기준일이 매년 6월 1일이므로 오는 6월 1일 이전에 양도해야 올해 보유세 대상에서 빠질 수 있다.

3. 주택. 토지를 양도할 때

1세대 2주택자와 나대지 등 비사업용 토지를 많이 가지고 있는 자가 소유 부동산을 양도할 때 올해부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고, 2007년부터는 세율이 대폭 오른다. 그러므로 1세대가 2주택이상을 소유한 경우 또는 1세대가 비사업용 토지를 많이 보유한 경우에는 가격상승을 기대하기 어려운 부동산을 중심으로 올해 안에 처분해야 양도세 중과세에서 제외될 수 있다.

양도세가 실거래가로 과세되는 경우에는 양도가액은 물론 취득가액과 취득 및 보유,양도시 들어간 비용도 실지대로 공제된다. 그러므로 취득시 지불된 취득가액관련 계약서, 취득대금영수증, 온라인송금표, 취득세, 등록세, 법무사 비용 등 취득시 들어간 비용 증빙서류를 잘 구비해야 한다 . 또 양도 부동산 보유시 들어간 자본적 지출액(증축, 에레베이터 설치, 발코니 삿씨 설치, 실내 바닥 교체 등)의 증빙서류, 양도시 중개인 수수료 등 양도시 들어간 비용의 증빙서류를 잘 갖추는 것도 양도세 절세방안이다.

또 2006. 1. 1이후에 관리처분계획이 인가되는 재건축. 재개발 입주권과 2005. 12. 31 이전에 관리처분계획이 인가된 재건축.재개발 입주권을 2006. 1. 1이후 새로이 취득하는 경우 주택으로 간주된다.그러므로 양도세가 중과되는 1세대 2주택 또는 1세대 3주택 판정시 유념해야 할 사항이다.

입주권을 포함해 1세대 2주택이 된 경우 양도세비과세 혜택을 받으려면 ▲ 입주권을 취득한 날로부터 1년안에 기존에 가지고 있던 1세대 1주택 비과세 대상 주택을 양도하거나 ▲ 재건축주택 완공 후 1년 이내에 기존 1세대 1주택 비과세 주택을 팔고 가족 모두가 재건축주택으로 이사해 1년이상 거주해야 한다. 그리고 ▲ 보유주택이 입주권으로 전환된 1세대 1주택자가 재건축기간 중 거주하기 위해 주택을 취득한 경우는 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년이상 거주하고 재건축주택완공 후 1년이내에 대체주택을 팔고 재건축주택 완공 후 1년이내에 거주자 모두가 재건축주택으로 이사해 1년이상 살아야 한다.