Ⅰ. 의의
    재정경제부는 지난 8월 6일 양도세 과세 시 재건축·재개발 조합원입주권을 주택 수에 포함하는 내용을 골자로 하는 소득세법 개정안을 입법예고했다.

    이번 입법안이 국회를 통과할 경우 2006년 이후에 재건축·재개발 사업의 관리처분계획이 인가되는 조합원입주권부터 다른 주택을 양도할 때 주택 수로 계산하게 된다. 또 2005년 이전에 재건축·재개발 사업의 관리처분계획이 인가된 조합원입주권을 2006. 1. 1이후 새롭게 취득하는 경우도 주택 수로 계산된다.

    재정경제부가 내년부터 양도소득세를 매길 때 재개발·재건축 아파트의 조합원입주권을 주택 수 계산에 넣기로 한 것은 다주택보유자가 다른 주택 양도 시 1세대 3주택 중과 규정을 회피하거나 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아 온 것을 바로잡기 위해서다. 그리고 정부기 이 같은 내용으로 소득세법을 개정하려는 것은 재건축 아파트 등에 대한 투기적 수요를 근절해야＇8·31 부동산대책＇의 집값 안정 효과를 높일 수 있을 것이라는 판단에서 나온 것이다.


Ⅱ. 재건축·재개발 입주권이란

    재건축·재개발 조합원은 사업시행자인 조합에 기존 주택(토지) 또는 금전을 출자하고, 그 대가로 새로이 건설되는 주택을 취득할 수 있는 권리를 부여받게 되는데 이를 조합원입주권(이하 “입주권”이라 함)이라 한다. 예를 들어 '甲'이 재건축 또는 재개발조합에 기존 주택 ‘A’를 출자한 경우 기존 주택 A는 관리처분계획인가일 이후부터 입주권(아래 도표 ①)으로 바뀌고, 재건축·재개발 사업 준공일 이후부터는 새로운 주택 A'로 바뀌게 된다. 그러나 조합원이 아닌 일반인이 조합으로부터 주택 또는 상가를 분양받을 수 있는 권리를 부여받은 경우 이를 일반 분양권(아래 도표 ②)이라 한다. 일반 분양권은 이번 재건축·재개발 입주권 관련 소득세법 개정과 아무런 상관이 없다.

■ 재건축·재개발 사업과 관련된 입주권
[별첨 표1 참조]

■ 재건축·재개발사업 진행시점별 재산권의 변동
[별첨 표2 참조]


Ⅲ. 현행 세법상 입주권의 취급

    재건축·재개발 입주권은 세금마다 ‘주택·권리·토지’로 각각 해석이 달라 주의를 요한다. 현행 세법상 양도세를 부과할 때 재건축·재개발 입주권은 신규 아파트 분양권과 마찬가지로 ‘권리’로 보고 주택 수 산정에서 제외했다. 그러나 이번 소득세법 개정안이 국회를 통과할 경우 2006. 1. 1부터 주택으로 보고 주택 수를 계산해 다주택자에게 세금을 중과하게 된다.

    그런데 주택 1채와 입주권 1개를 갖고 있는 사람이 입주권을 먼저 팔면 상황은 달라진다. 기존 주택을 팔 때는 입주권이 주택으로 간주되지만 입주권을 먼저 팔면 현행과 마찬가지로 분양권처럼 ‘권리’로 보고 실거래가로 양도차익을 계산해 9~36%(1년 미만 보유 시는 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 시는 40%) 세율로 양도소득세가 과세된다. 그리고 재산세를 매길 때는 재건축·재개발 입주권을 ‘주택’이나 ‘권리’가 아닌 재건축·재개발 조합에 위탁된 ‘사업용 토지’로 보며 분리과세 된다.

    그리고 입주권만 갖고 있을 때 입주권 처분 시 주택으로 보는 해석이 현행 소득세법에도 일부 규정돼 있고 최근 이런 내용의 판례도 나왔다.

(1) 소득세법규정 (시행령 제155조 제16항)

(가) 규정 내용

재건축·재개발사업 조합원(주택재개발의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축의 경우 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 때에는 1세대 1주택으로 본다.

(나) 해설

    재건축·재개발 조합원이 소유하던 기존 주택이 관리처분계획인가일(사업시행인가일) 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 경우 이와 관련된 입주권을 공사완공 전에 처분하고 양도당시 다른 주택이 없다면 1세대 1주택에 해당돼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것이 소득세법 시행령 제155조 제16항의 규정이다.

(2) 심판결정례(국심2005중576, 2005. 8. 16)

(가) 과세관청 처분개요

청구인은 1987.6.22. □□□(이하 “종전주택”이라 하고, 2000.12.13. □□□아파트 재건축조합명의로 신탁등기가 경료되었다)를 취득하여 거주하다가 2001.3.19. 재건축사업계획승인으로 종전주택을 ○○○아파트 재건축조합(이하 “재건축조합”이라 한다)에 양도하고 재건축조합으로부터 아파트 입주권(이하 “쟁점 입주권”이라 한다)을 취득하여 2001.6.15. 양도하고, 2001.6.18. 1세대1주택 비과세대상으로 하여 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 청구인의 배우자 청구 외 황□□(이하 “황□□”이라 한다)이 현재 ○○○(이하 “현재 거주주택”이라 한다)을 보유하고 있다는 이유로 쟁점 입주권의 양도를 1세대 1주택의 비과세특례규정의 적용대상으로 볼 수 없다 하여 이의 양도차익을 실지거래가액(실지양도가액 422,000,000원, 환산취득가액 94,444,6021원)으로 산정하여 2004.11.11. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 127,696,350원을 경정 고지하였다.

(나) 청구인 주장

재건축사업계획승인일 이후부터 재건축아파트가 완공되어 입주하기 전까지는 쟁점 입주권에 대하여 종전주택의 연장으로 보아야 한다. 그러하다면 종전주택의 재건축사업계획승인일 현재 1세대 1주택의 비과세요건을 충족하였으며 현재 거주주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 쟁점 입주권을 양도하였으므로 이는 대체주택 취득에 따른 일시적 1세대2주택에 해당하고, 따라서 쟁점 입주권의 양도에 대하여 1세대1주택의 비과세특례규정을 적용하여 양도소득세를 비과세함이 타당하다

(다) 처분청 의견

청구인은 쟁점 입주권 양도일 현재 배우자명의로 된 현재 거주주택을 보유하고 있는 한편, 쟁점 입주권은 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 쟁점 입주권의 양도에 대해 1세대 1주택의 특례규정인 소득세법시행령 제155조 제16항의 적용을 배제하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 이건 처분은 정당하다.

(라) 국세심판원 결정

이건의 경우, 청구인이 현재 거주주택을 취득한 날부터 1년 이내에 쟁점 분양권을 양도하였고, 사업계획승인일 현재 종전주택을 3년 이상 보유하는 등 소득세법시행령 제155조 제1항에서 규정하는 비과세요건을 모두 충족하고 있으므로 쟁점 분양권의 양도는 일시적 1세대 2주택에 해당한다. 따라서 쟁점 분양권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 비과세대상에 해당한다고 봄이 타당하다.

(마) 해설

    위 판례는 재건축·재개발 조합원 입주권을 주택으로 본 판례이다. 유일하게 하나의 주택을 소유하고 있던 자가 소유하던 주택을 조합에 출자하고 재건축이나 재개발이 시행되는 과정에서 다른 주택을 구입한 후 공사가 완공되기 전에 입주권을 매각한다면 위 심판례가 나오기 전에는 비과세를 받을 수 없었다. 입주권을 매각하는 시점에 다른 주택이 없어야한다는 소득세법 시행령 제155조 제16항의 요건에 걸리기 때문이다.

    하지만 위 판례는 재건축·재개발 입주권도 주택으로 해석하고 있기 때문에 입주권 매각 전에 주택을 구입했더라도 새로운 주택 구입일로부터 1년 이내에 종전 주택의 입주권을 매각하면 이제 소둑세법 시행령 제155조 제1항의 대체주택 취득에 따른 일시적 1세대 2주택에 해당돼 비과세를 받을 수 있다.



Ⅳ. 재건축·재개발 조합원 입주권 관련 Q&A

정부가 입법 예고한＇재건축·재개발 조합원 입주권 주택 수 계산＇에 대한 궁금증을 문답으로 풀어본다.

Q. 조합원이 아닌 사람이 재건축·재개발 아파트를 분양받은 일반 분양권도 주택 수 계산에 포함되는가.

A. 포함되지 않는다. 재건축·재개발 조합원이 아닌 일반 개인이 신규 분양절차를 통해 얻은 분양권은 입주권이 아니기 때문이다. 여기서 입주권이라 함은 재건축·재개발 조합원이 조합원 분양에 따라 기존 건물과 땅대신에 취득하는 순수한 조합원 입주권만을 가리킨다.

Q. 재건축·재개발 아파트를 분양받은 사람의 일반 분양권은 어떻게 과세 되나.

A. 일반 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 그것을 팔면 일반 부동산과 같은 세율이 적용된다. 1세대 1주택 비과세와 1세대 3주택 양도세 중과 규정을 적용할 때 주택 수 계산에만 포함되지 않을 뿐이다.

Q. 재건축·재개발 아파트 입주권 은 언제부터 주택 수에 포함되나.

A. 원칙적으로 내년 이후에 재건축·재개발 사업의 관리처분계획이 인가되는 입주권부터 적용된다. 그 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권은 종전처럼 주택 수 계산에 들어가지 않는다. 다만, 관리처분계획인가 시점과 무관하게 조합원 입주권을 2006년 이후 새롭게 취득한 때도 주택 수에 포함 된다. 그러므로 올해 말까지 관리처분계획인가를 받은 주택의 입주권을 조합원이 계속 갖고 있는 경우나 조합원이 아니라 하더라도 2005년말 까지 취득한 입주권은 적용되지 않는다. 내년에도 여전히 부동산을 취득할 수 있는 권리로 인정되는 것이다.

Q. 재건축·재개발 아파트의 입주권이 양도세 부과 때 주택으로 간주된다면 재산세 등 보유세는 어떻게 되나.

A. 주택 보유세는 부과되지 않는다. 다만 입주권엔 토지 지분이 포함돼 있어, 기존 주택의 토지지분소유권은 계속 보유하고 있는 것이기 때문에 그 토지에 대한 재산세는 계속 내야 한다. 이것이 완성된 아파트를 분양받을 수 있는 권리(채권)에 지나지 않아 어떤 보유세도 부과되지 않는 일반 분양권과 다른 점이다.

Q. 주택 1채를 소유하고 있는데 2006년 1월 재건축사업 시행으로 주택이 철거되고 입주권을 받았다. 이에 따라 당장 살집을 사서 살다가 완공된 재건축 아파트로 이사한 뒤 그동안 임시로 살던 집을 팔면 양도세를 어떻게 물어야 하나.

A. 이 경우는 1세대 1주택으로 인정받아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 살던 집이 재건축으로 인해 다른 주택(대체 주택)을 사서 1년 이상 거주하다가 세대원 전원이 완공된 재건축 주택으로 이사한 후 대체주택을 재건축주택 완공일로부터 1년 이내에 양도하면＇이사를 위한 일시적 1세대 2주택자＇로서 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 대체주택에 1년 이상 살지 않았을 때는 비과세 혜택을 받을 수 없다.

Q. 하나의 주택을 갖고 있는 가구가 2006년 이후 재건축 아파트의 조합원 입주권을 추가로 샀다. 재건축 아파트가 완공된 뒤 종전주택을 팔 때 양도세는.

A. 재건축 아파트가 완공된 뒤 1년 이내에 종전 주택을 판다면 1세대 1주택으로 간주된다. 입주권이 주택 수 계산에 포함된다 하더라도 이 경우엔 일시적 1세대 2주택에 해당되기 때문이다. 하지만 재건축 아파트 완공 후 1년이 지난 뒤 종전주택을 팔거나 세대 전원이 재건축·재개발주택으로 이사하지 않으면 1세대 2주택 양도에 해당돼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다.


Ⅴ. 사례로 본 재개발·재건축 입주권 관련 양도소득세

<사례1> 주택 2채(3년 이상 보유) 중 1채가 재개발 재건축 사업으로 입주권으로 바뀐 뒤 다른 1채를 팔 때

<현행> 입주권을 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리(채권)로 보기 때문에 양도한 주택은 1세대 1주택에 해당돼 양도세 비과세

(개정) 입주권을 주택으로 보기 때문에 1세대 2주택 상태에서 1주택을 양도한 것이므로 2006년부터 실거래가로 양도소득세 과세되며 2007년부터 50%로 중과세

<사례2> 주택 3채 중 1채가 재건축·재개발 사업으로 입주권으로 바뀐 뒤 다른 주택을 팔 때

<현행> 입주권을 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보기 때문에 1세대 2주택에 해당돼 3주택 양도세 중과(60%)에서 제외

(개정) 입주권을 주택으로 보기 때문에 1세대 3주택으로 보고 양도세 중과

<사례3> 2주택자가 재건축·재개발 입주권을 취득한 후 종전 주택 중 1채를 팔 때

<현행> 올해에 취득한 재개발 재건축 입주권은 주택을 취득할 수 있 는 권리로 보기 때문에 1세대 2주택에 해당돼 3주택 양도세 중과(60%) 제외

(개정) 2005년 이전에 관리처분계획이 인가된 재건축 재개발 입주권을 2006년 이후 새롭게 취득 할 때도 입주권을 주택으로 보기 때문에 1세대 3주택에 해당 양도세 60%로 중과세

<사례4> 1주택자(3년 이상 보유)가 재건축·재개발 사업 때문에 집 1 채를 취득해 살다가 사업완료 뒤 나중에 산 주택을 팔 때

<현행> 나중에 산 주택에 세대 전원이 1년 이상 살고 재건축·재개발 사업 완공 뒤 1년 안에 나중에 산 주택을 팔면 1세대 1주택으로 보고 비과세. 단, 재건축·재개발 주택 완공 뒤 1년을 초과해 나중에 산 집을 팔거나 재건축·재개발 주택으로 세대 전원이 이사하지 않은 경우에는 1세대 2주택자로 간주 양도세 과세

(개정) 변동 없음

<사례5> 1주택자(3년 이상 보유)가 재건축·재개발 입주권을 산 뒤 재건축· 재개발 사업 완공 뒤 종전 주택을 팔 때

<현행> 재건축·재개발 사업이 완공된 뒤 1년 안에 종전 주택을 팔면 1세 대 주택으로 보고 비과세, 단, 재건축·재개발 사업 완공 뒤 1년을 초과해 종전 주택을 팔면 1세대 2주택자로 간주 양도세 과세

(개정) 변동 없음

<사례6> 입주권이나 일반 분양권을 팔 때

<현행> 실거래가로 양도세 과세, 양도세율은 1년 미만 보유 시는 50%, 1년 이상~2년 미만 보유 시는 40%, 2년 이상 보유 시는 9~36%

(개정) 변동 없음



Ⅵ. 절세방안

    재건축 대상 주택을 포함해 1세대가 2주택을 가진 경우 재건축 대상 주택이 내년(2006년)에 관리처분계획인가를 받아 재건축 공사에 들어간 이후 나머지 한 채를 팔 때 양도세를 계산해 보고자 한다. 나머지 1채의 양도차익을 실거래가로 계산한 금액이 3억 원, 6년 보유에 따른 장기보유특별공제 금액을 4500만 원으로 가정하면 양도세 과세표준금액이 2억5천5백만 원이 된다. 이 경우 양도 연도별 양도세 부담액과 절세방안은 다음과 같다.

1. 2005년에 양도하는 경우

    만약 양도당시 1주택과 1입주권을 갖고 있는 사람이 2005년말 까지 주택을 판다면 입주권은 주택으로 보지 않기 때문에 1세대 1주택에 해당된다. 주택이 서울, 과천, 5대신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)에 있는 경우는 3년 보유 2년 거주요건을 갖추고, 그 외 지역에 소재하는 주택은 3년 보유요건만 갖추면 1세대 1주택에 해당돼 양도세를 비과세 받을 수 있다. 다만, 실거래 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 6억원을 초과하는 양도차익에 해당하는 양도세를 물어야 한다.

2. 2006년에 양도하는 경우

입주권을 주택으로 보기 때문에 1세대 2주택에 해당된다. 그러므로 주택 양도 시 양도차익 계산은 양도가액, 취득가액, 필요경비 모두 실거래가액으로 계산해야 한다. 세율은 1세대 2주택 중과 유예기간이기 때문에 9~36%의 기본세율을 적용받는다. 부담할 양도소득세를 계산하면 8010만원{(1000만 원×9%)+(3000만 원×18%)+(4000만 원×27%)+(1억7천5백만 원×36%)}이 된다.

3. 2007년에 양도하는 경우

2007년부터 1세대 2주택 소유자에 대해 양도세 중과가 본격적으로 시행되기 때문에 세액이 대폭 증가한다.

장기보유특별공제를 받지 못하기 때문에 과세표준이 3억 원이 되며, 양도세 세율이 50% 단일 세율이 적용된다. 부담할 양도세를 계산하면 1억5000만 원(3억 원×50%)이 된다. 2007년의 양도세가 2006년 보다 87% 증가한다.

4. 분석과 대책

    위 사례의 경우 양도세 부담액이 2005년 0원, 2006년 8010만 원, 2007년 1억5000만 원이 된다. 재건축·재개발 입주권을 포함해 1세대가 주택 3채를 가진 경우 당장 2006년부터 입주권이 주택으로 간주되기 때문에 1세대 3주택 양도세 중과(60% 단일 세율 적용)로 1세대 2주택 보유자보다 세부담이 훨씬 무거워진다는 사실을 유념해야 한다.

    그러므로 주택으로 간주되는 입주권을 포함해 1세대가 3주택을 소유하고 있는 경우 내년부터 입주권이 주택 수 계산에 들어가게 되므로 내년 이후에 집을 팔 때 1세대 3주택 중과(60% 단일 세율 적용) 대상이 된다. 그러므로 가격 상승을 기대할 수 없는 주택과 입주권을 중심으로 올해 안에 1주택 또는 1입주권을 처분하거나 세대분리가 가능한 자녀에게 증여하는 것이 절세방안이다.

    그리고 주택으로 간주되는 입주권을 포함해 1세대가 2주택을 소유하고 있는 경우도 2007년부터 중과(50% 단일 세율 적용) 대상이 된다. 그러므로 가격 상승을 기대할 수 없는 주택과 입주권을 중심으로 2006년말 까지 주택 또는 입주권을 처분하거나 세대분리가 가능한 자녀에게 증여하는 것이 절세방안이다.