<문> 40세 된 세대주로서 15년간 직장 생활을 한 김갑영씨는 박영호씨로부터 동작구 사당동에 있는 30평 아파트를 2억원에 구입하였다. 검인계약서상 거래금액은 2억원이나, 과세시가표준액은 8천만원이다. 어렵게 자기 집을 마련한 김갑영씨는 아파트 취득과 관련하여 납부하여야 할 세금이 얼마인지 궁금하다.

<답> 먼저 주택의 취득과 관련하여 납부해야 할 세금을 살펴보면 등록세, 취득세, 교육세, 농어촌특별세가 있으며 예외적으로 취득자금 중 증여받은 금액이 있을 경우에 부담해야 할 증여세가 있다.
등록세는 부동산의 소유권 이전등기를 할 때 등기신청서류에 납부서를 첨부하여야 하므로 등기를 신청할 때에 납부하여야 한다. 등록세의 과세표준은 원칙적으로 취득자가 신고한 실제 취득가액이나 검인계약서에 의하여 과세할 때에는 검인계약서상의 금액에 의하여 산출된 세액의 20%를 경감한다. 다만 20%를 경감하여 산출된 세액이 과세시가표준에 의하여 산출된 세액에 미달될 경우에는 과세시가표준에 의해 산출된 세액으로 한다.
취득세는 부동산을 취득한 사람에게 시ㆍ도에서 부과하는 세금으로써 과세표준은 등록세와 같으며 세율은 취득방법에 관계없이 일률적으로 2% 이다. 취득세는 취득일로부터 30일 이내에 부동산 소재지의 시ㆍ군ㆍ구청에 자진신고납부해야 하며 불이행시는 납부할 세액의 20%의 가산세와 함께 고지하게 되므로 불리하다.
이와 같이 등록세와 취득세는 등기신청서류에 반드시 첨부되는 검인계약서상 거래금액을 기준으로 과세되므로 주택의 취득시에는 검인계약서 작성에 신중을 기해야 한다.
교육세는 등록세의 20%, 농어촌특별세는 취득세의 10%를 각각 납부해야 한다.
따라서 김갑영씨가 부담하여야 할 세금은 등록세 480만원(2억원 * 80% * 3%), 취득세 320만원(2억원 * 80% * 2%), 교육세 96만원(480만원 * 20%), 농어촌특별세 32만원(320만원 * 10%)으로써 총 부담할 세액은 928만원이 된다.
그리고 주택취득자금 출처조사는 주소지세무서에서 주택의 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하여 증여세 과세자료로 활용하는 절차로서 취득자금 중 타인으로부터 증여받은 금액이 있는 경우에는 10% ~ 40%의 세율로 증여세를 과세하게 된다.
김갑영씨의 경우 세대주로서 15년간 직장생활을 한 것으로 보아 본인의 소득으로 조성한 자금으로 아파트를 취득한 것으로 보여지므로 취득자금의 입증에는 어려움을 없을 것으로 판단된다. 또한 국세청의 취득자금 출처조사 면제기준에 의하면 40세 이상의 세대주가 4억원 미만의 주택을 취득하는 경우 특별히 증여혐의가 있는 경우를 제외하고는 자금출처를 묻지 않기로 되어있으므로 자금출처 조사대상에서 제외될 것으로 본다.