↘ 종합부동산세란?

■ 올해부터 시행되는 종합부동산세는 일정한 기준금액 이상의 부동산 보유자에게 과세되는 세금입니다.

(1) 1차로 과세대상 재산의 소재지 관할 시·군·구에서 과세유형별로 구분하여 낮은 세율(0.15%~0.5%)로 재산세를 부과하고,

(2) 2차로 과세유형별 기준금액 이상의 부동산을 보유한 자에 대하여는 높은 세율(0.6%~4%)로 종합부동산세를 과세합니다.


과세기준일은?
· 종합부동산세의 과세기준일은 재산세의 과세기준일과 동일하며 매년 6월1일입니다.

↘ 종합부동산세의 특징은?

(1) 보유한 재산가액에 상응하는 세금부담이 되도록 실제 거래가액(시가)을 반영하여 납세자간, 지역간 과세형평성이 확립되도록 하였습니다.

(2) 주택의 경우에는 토지와 건물이 통합되어 거래되는 점을 감안하여 건물과 그 부속토지를 통합평가하여 통합과세하도록 하였습니다.

(3) 실제 거래가액을 반영함에 따른 급격한 세부담의 증가를 방지하고자 세율체계를 단순화하고 세율을 인하하였으며 세금부담이 전년도의 50%이상 증가하지 않도록 하였습니다.

↘ 종합부동산세의 기대효과는?

(1) 장기 임대주택 등은 종부세 과세제외하여 서민주거 안정을 도모하고 보유세 부담의 강화로 비생산적인 부동산 수요를 억제하여 부동산 가격안정에 기여할 수 있게 됩니다.

(2) 징수한 종합부동산세는 모두 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분하게 되므로 지역균형발전을 도모할 수 있게 됩니다.

↘ 과세대상과 과세기준은?

■ 과세대상
주택(부속토지 포함), 나대지 등, 사업용토지(빌딩·상가·사무실의 부속토지)로 구분하여 과세대상을 판정합니다.

      ※ 공부상의 등재현황과 사실상의 현황이 서로 다른 경우에는 사실상의 현황에 의하여 과세합니다.

■ 과세기준
부동산을 유형별로 구분하고 인별로 전국합산한 가액이 다음의 금액을 초과하는 경우에만 과세합니다.

과세대상		금액	기준가격
주택		9억원	공동주택가격 및 개별주택가격
토지	나대지 등	6억원	개별공시지가
	사업용토지	40억원	개별공시지가

■ 과세대상구분

구분		재산의 종류	재산세	종부세
건축물	주거용	ㆍ주택(아파트,단독·다가구·다세대), 오피스텔(주거용)ㆍ별장(주거용 건물로서 휴양·피서용으로 사용되는 것)ㆍ일정한 임대주택·미분양주택·사원주택·기숙사	○○○	○ΧΧ
	기타	ㆍ일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)	○	Χ
토지	종합합산	ㆍ나대지,잡종지 등ㆍ재산세 분리과세대상 토지중 기준초과 토지ㆍ재산세 별도합산과세대상 토지중 기준초과 토지ㆍ재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지	○○○○	○○○○
	별도합산	ㆍ일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것)ㆍ법령상 인·허가 받은 사업용 토지(터미널 부지 등)	○○	○○
	분리과세	ㆍ농지, 임야, 목장용지 일부(재산세만 0.07%로 과세됨)ㆍ공장용지 일부, 공급용 토지(재산세만 0.2%로 과세됨)ㆍ골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4%로 과세됨)	○○○	ΧΧΧ

↘ 납세의무자 및 납세지는?

■ 납세의무자
6월1일 현재 전국에 있는 주택과 토지를 유형별로 구분하여 합산한 가격이 종합부동산세 과세기준을 초과하는 소유자(개인, 법인, 단체, 종중 등)

※ 재산세가 비과세·면제되는 경우에는 종부세도 비과세·면제 되므로 납세의무가 없습니다.


■ 납세지

납세의무자	납세지
개인	주소지(또는 거소지)
단체(종중, 동창회 등)	대표자(또는 관리인)의 주소지
법인	본점(또는 주사무소)의 소재지
외국인 외국법인	국내사업장의 소재지

↘ 종합부동산세 과세표준은?

ㆍ주택분
          [인별 전국합산(주택의 재산세 과세표준)] - 4.5억원

ㆍ종합합산토지분
          [인별 전국합산(종합합산토지분 재산세 과세표준)] - 3억원

ㆍ별도합산토지분
          [인별 전국합산(별도합산토지분 재산세 과세표준)] - 20억원

      ※ 재산세 과세표준 : 토지·주택 공시가격 Χ 50%

↘ 종합부동산세 세율은 어떻게 적용되나?

ㆍ주택분

과세표준	세율	누진공제액
5억5천만원 이하	1%	0
5억5천만원 초과45억5천만원 이하	2%	550만원
45억5천만원 초과	3%	5,100만원

      ※ 주택가격 24억원인 경우 주택분 종합부동산세액의 계산
            · 주택분 재산세 과세표준 : 12억원(=24억원 Χ 50%)
            · 주택분 종부세 과세표준 : 7.5억원(=12억원 - 4.5억원)
            · 주택분 종합부동산세액 : 950만원(=7.5억원 Χ 2% - 550만원)


ㆍ종합합산토지분

과세표준	세율	누진공제액
7억원 이하	1%	0
7억원 초과47억원 이하	2%	700만원
47억원 초과	4%	10,100만원

      ※ 토지가격 24억원인 경우 토지분 종합부동산세액의 계산
            · 토지분 재산세 과세표준 : 12억원(=24억원 Χ 50%)
            · 토지분 종부세 과세표준 : 9억원(=12억원 - 3억원)
            · 토지분 종합합산세액 : 1,100만원(=9억원 Χ 2% - 700만원)


ㆍ별도합산토지분

과세표준	세율	누진공제액
80억원 이하	0.6%	0
80억원 초과480억원 이하	1%	3,200만원
480억원 초과	1.6%	32,000만원

      ※ 토지가격 240억원인 경우 토지분 종합부동산세액의 계산
            · 토지분 재산세 과세표준 : 120억원9=240억원 Χ 50%)
            · 토지분 종부세 과세표준 : 100억원(=120억원 - 20억원)
            · 토지분 별도합산세액 : 6,800만원(=100억원 Χ 1% - 3,200만원)

↘ 종합부동산세 산출세액 계산은?

■ 주택분의 경우

주택분 종합부동산세 산출세액
=(주택분 과세표준 Χ 세율) - 법정 차감세액(①,②)
--------------------------------------------------------------------
※ 법정 차감세액
① 인별 주택분 재산세 합계액*1) - 199만원
*1) 지방자치단체에서 탄력세율을 적용한 경우에도 표준세율에 의하여 계산한 재산세액을 의미

② 세부담상한액을 초과하는 금액


ㆍ인별 주택분 재산세 합계액에서 199만원 초과금액을 주택분 종부세액에서 차감함으로써 동일 물건에 대한 종부세와 재산세의 이중과세 부분을 조정하는 것입니다
<첨부파일 “별첨 1” 참고>

ㆍ주택분 재산세로 부과된 금액 : A + B　
ㆍ주택분 종부세액으로 계산되는 금액 : B + C
ㆍB에 해당하는 세액이 재산세와 종부세로 이중과세되므로 주택분 종부세액에서 B만큼 차감하여 이중과세 문제를 해결(B해당 금액만 종부세로 납부)

↘ 비과세나 감면받는 경우는?

ㆍ재산세의 비과세 및 감면규정을 준용하여 재산세를 비과세 또는 감면받는 경우에는 종부세도 비과세 또는 감면받게 됩니다.

※ 재산세의 감면은 지방세법 비과세, 면제·경감, 조특법 감면, 지방자치단체의 감면조례로 규정
※ 단, 과세형평을 저해하는 일부지역 시·군·구 감면조례는 적용 배제(현재 없음)

[예] 비영리사업자(종교단체 등)의 비과세 및 감면적용 방법
      · 고유목적에 직접 사용하는 부동산은 비과세
      · 수익사업(유료)용 토지 :
            ‘95.12.31 이전 취득분 : 재산세 0.2%로 분리과세됨
            ‘96.1.1 이후 취득분 : 과세원칙, 예외적으로 감면(유치원 면제 등)
      · 수익사업(유료)용 건물(주택) :
과세 원칙, 예외적으로 감면(청소년수련시설 50% 감면 등)
      · 골프장, 고급오락장용 부동산, 지방세법상 고급주택 : 비과세 배제

            ※ 비영리사업자의 범위(지방세법 시행령 제79조) : 종교·제시·학교·사회복지 단체·정당 등

↘ 종부세도 세부담상한제가 적용되나요?

ㆍ과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 구분하여 적용합니다.
ㆍ총세액상당액은 당해연도 주택·토지를 기준으로 계산합니다.
ㆍ세부담상한액을 초과하는 경우 그 초과금액은 종부세액에서 차감합니다.

당해연도 총세액상당액	< =	전년도 총세액상당액 Χ 150%(세부담상한액)
과세유형별로 부과된 올해의 재산세액과 세부담상한 적용 전 종부세액의 합계액(재산세+종부세)		과세유형별로 전년도 표준세율 등을 적용한 재산세액 및 종합토지세 합계액의 150%(재산세+종토세)Χ 150%

ㆍ계산사례

Q	ㆍ전년도(2004년) 주택분 재산세 150만원, 동 주택 부속토지분 종토세 50만원ㆍ올해의 주택분 재산세 250만원, 종부세(세부담한상한 적용 전) 100만원인 경우
A	ㆍ세부담상한액 : 300만원[=(재산세 150만원+종토세 50만원)Χ 150%ㆍ세부담상한액 초과금액 : 50만원(=당해연도 총세액상당액 350만원-세부담상한액 300만원)ㆍ올해 납부할 종부세 : 50만원(=세부담상한전 종부세 100만원 - 세부담상한액 초과금액 50만원)

↘ 주택 및 토지가격의 평가는?

ㆍ재산의 평가와 관련하여 궁금한 사항은 아래의 공시기관에 문의

구분	단독주택	공동주택		토지
		아파트·대형연립	소형연립·다세대
공시일자	4월30일	5월2일	4월30일	5월31일
공시기관	시·군·구	국세청	건설교통부	시·군·구
가격열람	시·군·구종합민원실	관할세무서민원봉사실	시·군·구종합민원실	시·군·구종합민원실

      ※ 해당기관의 홈페이지를 이용하면 편리하게 확인할 수 있습니다.

↘ 장기임대주택의 합산배제 신청은?

ㆍ임대주택의 개별요건

주택종류	주거전용면적	주택가격	주택수	임대기간	지역
건설임대주택	149㎡(45평)이하	6억원이하	2호이상	5년이상	동일시·도소재
매입임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	5호이상	10년이상
기존임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	2호이상	5년이상	전국

      ※ 다가구주택은 1구(독립된 가구)를 1호의 주택으로 인정
            (다가구주택과 다세대주택의 과세형평성 유지)

ㆍ합산배제 신청절차

(1) 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 합니다.
      · 건설·매입임대주택 : 과세기준일(‘05.6.1)까지 임대사업자등록(시·군·구에 신청)과 사업자등록(세무서에 신청)을 하여야 합니다.
      · 기존임대주택 : ‘05.1.5 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일(’05.6.1)까지 사업자등록만 하시면 됩니다.
      · 다가구임대주택 : 임대주택법의 등록기준(다가구 전체가1호임)인 2호에 미달하여 임대사업자등록이 안되는 사업자는 사업자등록만 하시면 됩니다.

          ※ 다만 올해에 한하여 신고기한(‘05.12.15)까지 등록(기존임대주택은 사업자등록만)하는 경우에는 과세기준일(’05.6.1)에 등록한 것으로 인정됩니다.


(2) 종부세 신고기한(‘05.12.15)까지 합산배제신청을 하여야 합니다.

↘ 기타 주택의 합산배제 신청절차는?

ㆍ아래의 주택은 종부세 신고기한(‘05.12.15)까지 합산배제신청을 하여야 합니다.
      · 기숙사 : 학교, 공장 등의 학생 또는 종업원 공동취사용 주택
      · 사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상 제공하는 국민주택규모 이하의 주택
        ※ 다만, 종업원과의 관계가 친족이나 과점주주에 해당하는 주택은 제외
      · 미분양 주택 : 주택신축판매자(주택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은 자)소유의 미분양 주택을 말하며 구체적인 적용사례는 다음과 같습니다.

미분양 기간별 적용구분		합산배제년도
		2005년	2006년	2007년
사용검사일또는사용승인일	‘03.6.1이전	○
	‘03.6.2이후~04.6.1이전	○	○
	‘04.6.2이후	○	○	○

      ※ 건축법의 허가(20호 미만)를 받아 건축한 미분양주택으로서 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 합산배제대상에서 제외됨

↘ 법정신고기한내 자진신고납부시 혜택은?

■ 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 주소지(본점) 관할세무서에 자진신고·납부시 산출세액의 3% 세액공제

ㆍ신고서 및 부속 서류 목록
      ①종합부동산세 신고서
      ②종합부동산세 과세표준 계산명세서
          · 과세표준 계산서
          · 과세대상 물건명세서
      ③세부담 상한적용 신청서
      ④임대주택 합산배제 신청서
      ⑤기타주택 합산배제 신청서

※ 기한 내 자진 신고·납부 이행시 산출세액의 3% 세액공제

↘ 기한내 자진신고·납부하지 않으면?

ㆍ신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세가 추가로 부담됩니다.

      · 신고불성실 가산세 :
신고하지 아니한 산출세액 또는 부족세액의 20%를 산출세액에 가산

      · 납부불성실 가산세 :
무납부세액 또는 미납부세액에 납부기한 경과일수 1일당 0.03%의 이자율(연10.95%)을 적용하여 산출세액에 가산

          ※ 신고·납부불성실가산세는 3년간(2005~2007년도분까지)부과 유예

↘ 물납이나 분납도 가능한지?

ㆍ물 납 : 납부하여야 할 세액이 1천만원 초과시 종부세 과세대상인 주택 및 토지중에서 관리·처분이 가능한 재산의 공시가격을 기준으로 물납을 할 수 있습니다.

ㆍ분 납 : ①납부하여야 할 세액이 1천만원 초과시 1천만원 초과금액 또는
②납부하여야 할 세액이 2천만원 초과시 그 세액의 50%이하의 금액을 납부기한이 경과한 날부터 45일(‘06.1.29까지)이내에 분납할 수 있습니다.

↘ 납세관리인의 신고는?

ㆍ국내사업장이 없는 비거주자 및 외국법인, 거주자가 국외출국하는 경우 등 납세의무자가 납세지에 주소(거소) 등을 두지 아니할 때에는 납세관리인을 정하여 신고하여야 하며,

ㆍ지정된 납세관리인은 신고·납부에 필요한 사항을 처리할 수 있습니다.

↘ 세액계산 흐름도

ㆍ주택분, 종합합산토지분, 별도합산토지분 각각의 유형별로 구분하여 산출세액을 계산하며, 각 과세유형별로 산출세액을 합하여 세액공제를 하면 납부할 세액이 계산된다.

- 종합부동산세 세액계산 흐름도
1. 재산세 과세표준 계산

토지·주택공시가격	Χ	적용률(50%)	=	감면 전 재산세 과세표준
감면 전 재산세 과세표준	Χ	(1 - 감면율)	=	감면 후 재산세 과세표준

2. 종합부동산세액 계산

감면 후 재산세 과세표준	-	공제금액주택분 4.5억원종합합산 3억원별도합산 20억원	=	종합부동산세과세표준
종합부동산세과세표준	Χ	세율주택분 1~3%종합합산 1~4%별도합산 0.6~1.6%	=	종합부동산세액

종합부동산세액	-	차감할재산세액	-	세부담상한초과세액	=	산출세액
산출세액	-	세액공제(3%)	+	가산세(3년 유예)	=	납부할 세액

          ※ 종합부동산세로 납부할 세액의 20%를 농어촌특별세로 추가 납부

Q & A

Q1 상업용 건축물도 종합부동산세가 과세되나요?

A 건축물의 경우 주택만 종합부동산세 과세대상이며 상업용 건축물은 종합부동산세 과세대상이 아니나, 그 부속토지는 별도합산 과세대상토지입니다. 이 경우에도 기준면적을 초과하는 때에는 그 초과하는 부분의 토지는 종합합산 과세대상이 됩니다.

Q2 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 어떻게 되나요?

A 현황과세의 원clr에 따라 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 보아 종합부동산세 과세대상이 됩니다. 오피스텔에 대한 실제 사용현황은 과세기준일(6. 1)에 시·군·구에서 파악하여 1차적으로 주택분 재산세가 부과되고 이를 바탕으로 인별합산하여 종합부동산세가 과세되는 것입니다.

Q3 장기임대주택 합산배제 신청은 반드시 하여야 하나요?

A 장기임대주택 사업자가 임대주택 합산배제를 받으려면 3가지 요건을 모두 충족하여야 합니다. 먼저 ①임대주택 기본요건을 충족하고 ②시·군·구에 임대사업자등록과 세무서에 사업자등록을 마친후 ③신고기간(12.1~12.15)내에 임대주택 합산배제 신청을 하여야 종합부동산세 합산배제를 받으실 수 있습니다.

Q4 합산배제되는 장기임대주택을 의무임대기간 중도에 매각하게되면 어떻게 되나요?

A 장기임대주택은 매입임대의 경우 10년간, 건설임대의 경우 5년간 계속하여 임대하여야 합니다. 중도에 매각하게 되면 이미 합산배제받은 세액을 전부 추징하게 됩니다.

Q5 자진신고 납부를 하면 어떤 이익을 받을 수 있나요?

A 자진신고기간(12.1~12.15)내에 신고·납부하는 경우에는 산출세액의 3%를 공제 받으실 수 있습니다.

Q6 신고서는 어디에 제출하여야 하나요?

A 종합부동산세의 납세의무자가 개인인 경우에는 주소지 관할세무서에, 법인인 경우에는 본점(주사무소) 소재지 관할세무서에 제출합니다.

Q7 신고를 잘못한 경우에는 어떻게 하여야 하나요?

A 세액을 적게 신고한 경우에는 부과고지 이전에 수정신고 납부할 수 있으나 이 때에는 산출세액의 3% 세액공제 혜택을 받을 수 없습니다. 이와 반대로 세액을 과다하게 신고한 경우에는 경정청구를 통하여 구제 받으실 수 있습니다.

Q8 주택가격의 산정이 잘못된 경우에는 어떻게 하여야 하나요?

A 주택가격의 공시에 대한 이의신청기간(공시일 후 30일 이내)이 지났으므로 금년에는 해당 공시기관에 불복을 제기할 수 없습니다. 다만, 주택가격의 산정이 중대하고 명백하게 잘못된 경우에는 주택가격을 공시한 기관에 정정을 요구하여 그 처리결과에 따라 구제 받으실 수 있습니다.





기타 궁금하신 사항은 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 방문해 주십시오.