집주인의 또는 세금채무 때문에 세들어 살고 있는 집이 경매 또는 공매되는 경우에 임차보증금을 되돌려 받지 못하여 낭패를 당하는 경우가 다수 발생하고 있다. 세들어 가기전에 조금만 주의를 기울이고 법에서 보장하고 있는 보호제도를 잘 활용하면 임차보증금을 날리는 낭패를 당하지 않을 수 있다. 영세민들이 주로 해당하는 주택임차보증금을 안전하게 돌려 받는 방법을 알아본다.

▶ 해당 주택의 등기부등본을 잘 살펴야 하며 주민등록전입신고를 해야 한다.
일반적으로 사람들은 전세계약을 하기 전에 그 집의 위치는 어디며 방향은 어느 쪽인가? 방은 몇 개고 임차증금액수는 얼마인지에 대한 것을 먼저 따지는 것이 보통이다. 이렇게 외형적인 것만 따져보고 나서 자기 형편에 맞는 집을 골랐을 경우 전세계약을 체결한다.
그러나 위의 사항들도 중요하지만 그 보다 더 중요한 것이 있다. 바로 전세계약을 하고자 하는 주택의 등기부등본을 확인하는 일이다. 전세계약을 쓰기 전에 반드시 그 집의 등기부등본을 떼어서 다른 곳에 담보로 잡힌 것이 있는지의 여부를 확인해야 한다.
만약 그 집에 아무 담보도 잡혀있지 않으면 안심하고 계약할 수 있다. 계약을 한 후 이사를 한 뒤 주민등록전입신고를 마치면, 설사 집주인이 그 뒤 그 집을 담보로 잡혔다가 빚을 갚지 못해 경매 또는 공매처분되는 상황이 생기더라도 대항력이라는 권리에 의해 세입자는 전세보증금을 보장받을 수 있다. 그런데 만약 그 집이 이미 담보로 잡혀있는 상태라면 자칫 잘못하면 전세금을 잃게 될 위험이 있기 때문에 여러가지를 고려해서 전세계약을 결정해야 한다.

▶ 확정일자인을 받아 두어야 한다.
세들어 가려고 하는 집이 담보로 잡혀 있을 경우 가장 기본적인 사항은 그 집의 시가는 얼마이며 경매될 경우에 얼마에 팔릴 것인가와 담보하고 있는 채무액이 얼마인가를 따져보는 것이다.
예를 들면 그 집의 시가가 1억원이라면 경매 또는 공매되는 금액은 보통 시가의 70% ~ 80%선인 7,000 ~ 8,000만원 정도가 된다.
그러므로 이 금액 중에서 이미 그 집에 잡혀있는 담보채무액을 빼고 난 금액으로 충분히 자기의 전세보증금을 돌려 받을 수 있다는 계산이 나오면 계약해도 된다. 세들어 살고자 하는 집이 이미 담보로 잡혀있는 경우에는 전세계약을 한 뒤 반드시 계약서에 확정일자인을 받아 두어야만 한다. 이 확정일자인은 법원이나 등기소 또는 공증사무소에 가서 수수료 300원을 지급하면 쉽게 받을 수 있다. 이 확정일자인을 받는 목적은 세입자가 이사온 뒤에 집주인이 다시 담보로 잡히더라도 확정일자 이후 담보로 잡은 사람보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 확실히 확보하는데 있다. 전세권 설정은 집주인의 도움이 없이는 불가능하지만 이 확정일자인을 받기 위하여는 집주인의 협조 없이도 세입자가 계약서를 가지고 가면 받을 수 있고 그 효력은 전세권설정등기와 동일하다.

▶ 소액임차보증금은 최우선 변제된다.
세든 집이 경매 또는 공매되는 경우에 소액임차보증금은 다른 어떤 채무보다 최우선적으로 변제받을 수 있다.
이는 무주택 영세민의 주거생활을 보호하기 위해 주택임대차보호법에서 특별히 마련하고 있는 제도이다.
이러한 소액임차보증금의 요건은 첫째, 주택의 임차보증금이어야 한다. 따라서 상기 등의 임차보증금은 해당되지 않는다.
둘째, 임차권의 등기가 되어 있어야 하지만, 만일 그 등기가 안 된 경우에는 세든 사람의 주민등록전입신고가 되어 있어야 한다.
셋째, 일시적으로 사용하기 위한 임대차가 아니어야 한다.
넷째, 우선 변제를 받을 수 있는 임차인은 특별시 및 군지역을 제외한 광역시는 보증금이 3천만원 이하, 기타지역에서는 2천만원 이하인 자 중에서 특별시 및 군지역을 제외한 광역시는 1천 2백만원까지, 기타지역에서는 8백만원까지 우선 변제받을 수 있다.
다섯째, 임차인의 소액임차보증금이 대지를 포함한 주택가액의 절반을 넘는 경우에는 주택가액의 2분의 1을 한도로 한다. 예를 들어, 주택과 대지의 가액이 1천만원이라면 5백만원 이하의 임차보증금만 우선 변제받게 된다.

▶ 주택임대차 신용보험에 가입하라
위에서 설명한 소액임차보증금 우선변제권, 확정일자제도에 의하더라도 주택임차보증금을 완전하게 돌려받지 못하는 경우가 있을 수 있다.
세든 집이 경매 또는 공매된 경우에 소액임차보증금 및 확정일자 이전에 담보된 채무 등을 우선 변제하고 난 후의 잔액이 없거나 이 잔액이 돌려받아야 하는 임차보증금보다 적은 경우가 이에 해당한다.
이에 따라 전세보증금을 돌려 받는데 문제가 생긴 경우 전세금을 전액 반환 받을 수 있는 주택임대차 신용보험이 대한보증보험에 의해 개발되어 95. 10월부터 판매되고 있다.
이에 관련된 사례를 보면 서울시 상계동 金모씨는 작년말 매매시가 9천만원이고 선순위로 3천6백만원의 근저당이 설정된 24평형 아파트에 전세보증금 5천만원에 2년 기한으로 전세계약을 했다.
이 집은 金씨가 세들어간 후 다시 1천만원의 후순위근저당이 설정되었다.
그런데 사업을 하는 집주인이 연초에 부도를 내면서 집이 경매에 부쳐져 시가의 70% 수준인 6천 3백만원에 낙찰됐다. 金씨는 전세계약한 집으로 이사를 간 직후 주민등록을 이전하고 등기소에서 계약서에 확정일자인을 받아 놓은 후 그래도 불안해 주택임대차신용보험에 가입했다.
金씨는 낙찰금액에서 돌려받지 못한 2천 3백만원을 보증보험회사로부터 보상받았다.
만약 보험에 가입하지 않았다면 金씨는 경매 낙찰금액 6천3백만원에서 선순위 저당권자의 채권액 3천 6백만원을 공제 한 나머지금액 2천 7백만원 밖에 돌려받지 못했을 것이다.
주택임대차 신용보험의 가입대상주택은 전세들어 갈 주택이 100㎡(30.3평) 이하이고 임대차기간이 1년 이상인 주택의 전세보증금을 그 대상으로 하고 있다.
그리고 주택임대차 신용보험의 가입금액은 전세보증금액 또는 여기에 일정액을 더한 금액이고 보험기간은 임대차 계약기간 +30일이다. 보험요율은 계약자(주택임차인)가 개인인 경우 연 0.45%이다.
예를 들어 임차보증금이 3천만원이고 전세기간이 1년인 경우 보험료는 13만 5천원인 셈이다. 이 보험은 전세계약을 체결한 후 전입신고를 하고 나서 계약체결 3개월 이내에 가입해야 한다.
전세기간 중 임차주택이 법원의 경매 또는 공공기관의 공매에 들어가 보증금 일부만 배당받거나 계약기간이 종료 또는 계약 해지된 후 30일이 지날때까지 보증금을 받지 못한 경우에는 보험금을 청구할 수 있다.

< 제도별 임차보증금 보장내용>
* 확정일자 날인
- 비용 : 임차보증금에 관계없이 300원
- 절차 : 임대차계약체결 후 임차인 단독으로 등기소, 공증사무소 등에서 계약서에 날인
- 효과 : 보증금 우선변제순위가 전세권 등기와 동일

* 전세권 설정등기
- 비용
등록세 : 임차보증금의 0.2%, 교육세 : 등록세의 20%, 인지세 : 1만원 수수료
예) 임차보증금 5천만원 기준(1년) 약 25만원
- 절차 : 임대인의 동의를 얻어 전세권설정등기(임대인의 인감증명서 필수)
- 효과 : 후순위 채권자 및 기타 채권자보다 우선 변제권이 있고 전전세(전대) 가능

* 주택임대차 신용보험
- 비용
개인 : 임차보증금액의 연 0.45%, 법인 : 임차보증금액의 연 0.36%
예) 임차보증금 5천만원 기준(1년) 법인 : 18만원
- 절차 : 확정일자 및 주민등록 이전 후 임대인의 동의없이 보험가입
- 효과 : 임대차 계약기간 경과 후에도 임차보증금을 받지 못하거나 경매낙찰에 따라 전세금을 반환받지 못하는 경우에도 전액 회수 가능