부동산실명법 시행일인 95. 7. 1 이전에 다른 사람이름으로 등기해 놓은 부동산은 1996.6.30까지 등기부등본상 명의자를 실질소유자인 자기의 이름으로 바꾸어 놓아야 하며, 이 시한을 넘기면 과징금에다 형사처벌까지 받게 된다.
명의신탁부동산의 실명전환과정에서 발견되는 과거의 세금누락분은 모두 추징한다는 것이 정부의 방침이다.
그러나 실명전환 유예기간내에 실명등기를 한 부동산이 1건이고, 그 가액이 5천만원 이하인 경우에는 이미 면제받은 세금이나 적게 부과되거나 부과되지 않은 세금을 추징하지 아니한다. 명의신탁 부동산의 실명전환과정에서 가장 큰 관심사항이 되고 있는 세금문제를 세목별로 점검해 본다.

1. 실명전환방법과 세금문제
명의신탁부동산의 실명전환방법은 명의신탁해지에 의한 방법, 매매에 의하여 본인에게로 이전해오는 방법, 명의신탁된 상태로 제3자에게 양도하는 방법으로 크게 구분할 수 있는데, 각 실명전환방법에 따라 발생되는 세금문제가 다르다.
먼저 명의신탁 상태에서 제3자에게 양도해 버리는 것이 세금문제에서는 가장 단순하다. 명의신탁부동산이 1세대 1주택에 해당하거나 8년 이상 자경농지에 해당한다면 아무런 세금문제가 없고, 실권리자 이름으로 등기하여 매도 할 부동산이라면 양도소득세 문제는 다 같이 발생하게 되므로, 명의신탁상태에서 양도하는 것이 취득세, 등록세를 절약할 수 있고, 상속ㆍ증여세 등 여타 다른 세금문제를 야기하지 않는다.
둘째, 등기원인을 매매로 하여 실권리자 명의로 등기를 이전하는 경우에는 명의를 빌려 준 사람의 양도소득세 문제를 고려하여야 하고 실권리자의 취득세ㆍ등록세 부담이 생긴다.
마지막으로 명의신탁해지에 의한 방법은 명의를 빌려 준 사람의 증여세 및 양도소득세문제와 실권리자의 취득세, 등록세 부담이 생기게 되므로 관련된 세금문제에 관하여 세밀한 검토가 있어야 한다.

2. 상속ㆍ증여세
명의신탁부동산을 실명전환 유예기간인 이달 말일까지 명의신탁해지를 원인으로 실질소유자 명의로 실명등기하는 경우 상속세법 제 32조의 2의 규정에 의하여 당초 타인명의로 등기된 시점으로 소급하여 등기부상 소유자가 증여세를 과세받을 가능성이 있다.
다만, 조세회피 목적없이 관련법에 의한 취득제한 등 부득이한 사정에 의하여 타인의 명의를 빌려 등기한 경우에는 증여세를 과세하지 아니하는데, 여기서 조세란 93. 12. 31까지는 대법원 판례에 의하여 증여세만을 의미하나 94. 1. 1 이후는 국세ㆍ지방세ㆍ관세 등 모든 조세가 포함된다.
또한 조세를 부과할 수 있는 기간이 지나버린 90. 12. 31 이전 명의신탁부동산을 실명전환하는 경우에는 증여세를 걱정할 필요가 없다.
그리고 실명전환 과정에서 사망한 사람이 명의신탁해 놓은 부동산임이 밝혀지면 상속재산으로 인정되어 상속세 추징문제가 발생하게 됨을 고려하여야 한다.

3. 양도소득세
타인명의로 된 부동산을 실질소유자가 찾아오는 것이 명의신탁부동산의 실명전환이므로 원칙적으로 양도소득세 문제가 발생하지 아니한다.
그러나 명의신탁부동산의 실명전환 후 관할세무서에서 명의신탁 사실을 인정하지 아니하고 실질적인 양도ㆍ양수로 보아 양도소득세를 과세하고자 하는 경우가 있을 것이다. 이때에는 명의를 빌려 준 사람은 유상양도가 아니고 명의를 빌려 준 부동산이라는 사실을 서면이나 금융거래 등 구체적인 자료에 의하여 적극적으로 입증하여야 양도소득세 과세대상에서 빠져나올 수 있으므로 실명전환시 명의신탁 사실을 입증할 수 있는 서류를 잘 구비하여야 한다.
그리고 과세당국은 재판상 판결에 의하여 명의를 넘겨준 경우에도 재판과정에서 구체적으로 명의신탁에 관한 증거가 드러난 경우에만 명의신탁으로 인정하고 상호화해에 의하여 명의신탁으로 인정된 판결은 명의신탁으로 인정하지 아니하는 경향임을 유의하여야 한다.
명의를 빌려 준 사람기준으로 1세대 1주택에 해당하거나 8년 이상 자경농지에 해당하는 등 양도소득세가 비과세 또는 면제되는 경우에는 다른 세금을 고려한 결과 동일조건이라면 등기원인을 매매로하여 실명전환하는 것이 유리하다.
실명전환과정에서 새로이 1세대 2주택 사실이 드러나면 과거에 1세대 1주택으로 비과세 받았던 양도소득세가 추징되므로 아파트ㆍ단독주택ㆍ연립주택의 실명전환시는 1세대 2주택 해당여부에 관심을 가져야 한다.
명의신탁해지를 원인으로 실명전환한 사실이 인정될 경우에 양도소득세와 관련하여 유의할 점은 실권리자는 명의신탁시점에 당해 부동산을 취득한 것이 되므로 다음에 양도시 취득가액이 낮게 계산되어 양도소득세 부담이 증가될 수 있다는 사실을 염두에 두어야 한다.

4. 토지초과이득세
나대지의 실명등기시 과세기간 종료일인 92. 12. 31 현재 무주택 1가구에 해당되지 않으면 토지초과이득세가 과세된다. 다만, 93. 1. 1 개별공시지가 90. 1. 1 개별공시지가 대비 44.53% 이상 올리지 않았으면 과세대상이 되지 않는다.
그리고 토지초과이득세법 시행일인 90. 1. 1 이전에 취득한 농지를 현지인 명의로 등기하여 토지초과이득세를 물지 않았는데 실명등기 과정에서 외지인 소유임이 드러난 경우 직접 경작하지 않은 사실이 확인되고 토지초과이득이 있다면 토지초과이득세가 추징된다.

5. 법인세
법인이 부동산을 취득하면서 회계처리를 하는 방법은 3가지가 있을 수 있다.
첫째, 법인의 장부상 가지급금 등 부동산 이외의 자산으로 계상해 둔 경우,
둘째, 법인의 장부 외의 비자금으로 취득한 부동산으로서 법인의 장부상 계상하지 않은 경우, 마지막으로 타인의 부동산을 취득하는데 법인의 명의를 빌려 준 경우로서 아무런 회계처리가 없는 경우로 대별할 수 있다.
각 경우에 예상되는 세금문제를 보면,

(1) 법인이 임원, 제 3자 등의 명의로 부동산을 취득하면서 취득금액을 가지급금 등 부동산 이외의 다른 자산으로 회계처리 했을 경우 자산누락에 따른 법인세 과세문제는 없다.
그러나 해당 부동산이 비업무용 부동산에 해당되면 이미 손금에 산입한 비업무용 부동산에 대한 차입금이자, 유지관리비 상당액은 손금인정되지 않으므로 12월말 법인의 경우 조세를 부과할 수 있는 기간내에 있는 91. 1. 1 이후 개시 사업연도 분에 대한 세금은 추징된다.

(2) 법인이 매출누락 등으로 조성한 장부 외의 비자금으로 취득한 명의신탁부동산으로서 장부에 계상되지 않은 부동산을 실명전환 유예기간내에 실명전환하는 경우는 당초 명의신탁시점으로 소급하여 각 사업연도 소득금액에 해당 부동산가액을 가산하여 법인세를 부과한다.
또한 명의신탁부동산이 비업무용 부동산에 해당되는 경우 차입금이자, 유지관리비 상당액은 손금인정되지 않는다. 이에 대한 세금문제도 12월말 법인의 경우 조세를 부과할 수 있는 기간내에 있는 91. 1. 1 이후 개시 사업연도 분에 대한 세금만 추징된다.

(3) 법인명의 부동산을 명의신탁해지를 원인으로 타인에게 소유권을 이전하는 경우로서 단순히 명의를 빌려 준 경우에는 아무런 세금문제가 발생하지 않는다.
그러나 해당 부동산 취득시 법인자금의 유입여부, 법인의 회계처리내용, 당초 소유자 및 명의신탁부동산의 양수자와의 자금거래상황 등을 종합적으로 확인한 결과 명의신탁 해지를 위장한 실질 양도사실이 드러나면 법인세가 추징되며 법인의 소득이 유출되어 귀속된 자에게 소득세 또는 증여세가 부과된다.

6. 취득세ㆍ등록세
명의신탁부동산을 원소유자 앞으로 등기명의를 환원할 때 취득세와 등록세는 예외없이 내야 한다.
명의신탁된 부동산의 실명전환 방법은 명의신탁해지와 매매에 의한 방법이 있는데, 증여세ㆍ양도소득세 등 다른 세금문제만 없다면 명의신탁 해지에 의한 방법으로 실명전환하는 것이 취득세ㆍ등록세 과세표준을 실지매매가격이 아닌 지방세과세시가표준액으로 할 수 있기 때문에 유리하다.
한편 실명등기하는 부동산이 비업무용 부동산에 해당하게 되는 경우로서 실명전환 유예기간 종료일인 이달 말까지 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 않는 경우에는 취득세가 일반세율(2%)의 7.5배인 15%로 증과된다.