투기지역 양도세 실거래가로 과세

정부는 부동산 투기를 막기 위해 여러 가지 방법을 동원한다.
그 중 하나가 투기억제지역을 지정해 부동산 거래자에게 각종 규제를 가하는 방법이 있다.
현재 적용되고 있는 투기억제지역은 △주택· 토지투기지역 △토지거래허가구역 △투기과열지구 등이다.


◆ 토지거래허가구역 = 관청 허가를 받아야 땅을 사고팔 수 있는 지역이다.
토지거래허가구역에 지정되면 전매(되팔기)가 제한되므로 외지인 땅 투기를 원천봉쇄하는 효과가 있다.
특히 다음달 13일부터는 전매제한기간(이용의무기간)이 최장 5년으로 연장되고, 거래허가 신청때 땅 취득자금 조달계획서를 제출해야 한다.
허가받은 토지의 이용의무기간은 농지 2년, 임야 3년, 개발사업용 토지 4년, 기타 토지 5년으로 각각 강화된다.
현재 토지거래허가구역이 전국토에서 차지하는 비중은 20.9%에 달한다. 국토 중 70% 이상이 산지인 점을 감안하면 어지간한 개발 예정지와 대도시는 대부분 허가구역으로 묶여 있다고 보면 된다.

※ 각종 부동산투기 억제구역

구분	지정효과
토지· 주택투기지역	-양도소득세 실거래가로 과세-필요시 탄력세율(15%포인트)적용
투기과열지구	-분양권 전매 제한(소유권 이전등기 때까지. 지방은 1년)-무주택자 신규아파트 분양권 우선 부여
토지거래허가구역	-토지 거래시 관할 시장· 군수 허가-도시주거지역 54평 이상 투기 차단
주택거래신고지역	-실거래가 등 거래내역 신고(취득· 등록세 부담증가)

제도 만든 부처별 규제방법 달라

거래신고지역15일내 구청에 신고

토지거래허가구역선 전매 제한

◆ 투기지역 = 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가 기준으로 부과하는 지역이다. 아파트 기준시가가 대개 실거래가의 60~90% 수준인 점을 감안하면 집을 팔 때 양도세 부담이 훨씬 커지게 된다.
일정 기준 이상 집값이 오른 지역에 대해 부동산가격안정위원회 심의를 거쳐 재정경제부 장관이 지정, 고시하게 된다. 건설교통부 장관도 지정· 해제를 요청할 수 있다. 현재 투기지역은 전국 기초자치단체 중 40%에 육박하고 있다.


◆ 투기과열지구 = 주택가격상승률이 물가상승률을 크게 웃도는 지역 중 요건에 해당하는 곳을 건교부 장관과 시· 도지사가 협의해 지정한다.
지정요건은 △최근 2개월 간 청약 경쟁률이 5대1을 초과하는 경우 △주택공급이 위축될 염려가 있는 경우 △주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안 염려가 있는 경우 등이다.
투기과열지구로 묶이면 새 아파트입주 후 소유권 이전등기가 이뤄질 때까지 분양권 전매를 할 수 없다. 또 5년 이상 무주택가구주에 대한 우선공급기준이 강화되며 청약1순위 자격도 제한된다. 이 밖에 주상복합, 오피스텔도 입주자를 공개모집해야 하며 재건축의 경우 조합원 지위의 양도가 금지된다.

◆ 주택거래신고지역 = 투기지역 가운데 집값이 월 1.5% 이상 급등하거나 3개월 간 3%이상 지속적으로 상승할 경우 건교부장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한다.
주택거래 신고대상은 전용면적이 60㎡(18평)를 넘는 아파트와 전용면적 150㎡(45평)를 넘는 연립주택이다.
연립주택은 재건축과 재개발구역소재 주택까지 모두 포함된다.
이들 주택을 거래할 경우 15일 안에 관할구청에 실거래가를 신고해야 한다. 이 경우 취득등록세 부담이 커진다.

<자료:매일경제-2005. 8. 21>