양도세는 부과···· 보유세는 안물려
내년 관리처분 입주권부터 적용

재정경제부가 내년부터 양도소득세를 매길 때 재개발·재건축 아파트의 조합원 입주권도 주택수 계산에 넣기로 한 것은 재건축 아파트 등에 대한 투기적 수요를 근절해야 ＇8·31 대책＇의 집값 안정 효과를 높일 것이라는 판단에서다. 정부가 입법 예고한 ＇재건축·재개발 조합원 입주권 주택수 계산＇에 대한 궁금증을 문답으로 풀어본다.



Q 재개발·재건축 아파트를 분양받은 사람의 일반 분양권도 주택수 계산에 포함되는가.

A 포함되지 않는다. 재개발·재건축 조합원이 아닌 일반 개인이 신규 분양절차를 통해 얻은 분양권은 입주권이 아니기 때문이다. 여기서 입주권이라고 하면 조합원이 조합원 분양에 따라 기존 건물과 땅 대신에 취득하는 순수한 조합원 입주권만을 가리킨다.


Q 재개발·재건축 아파트를 분양받은 사람의 일반 분양권은 어떻게 과세되나.

A 일반 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 그것을 팔면 일반 부동산과 같은 세율이 적용된다. 1가구1주택 비과세와 1가구3주택 양도세 중과 규정을 적용할 때 주택수 계산에만 포함되지 않을뿐이다.


Q 재개발·재건축 아파트 입주권은 언제부터 주택수에 포함되나.

A 원칙적으로 내년 이후에 재개발·재건축 사업의 관리처분계획이 인가되는 입주권부터 적용된다. 그 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권은 종전처럼 주택수 계산에 들어가지 않는다. 다만, 관리처분인가 시점과 무관하게 조합원 입주권을 2006년 이후 새롭게 취득할 때도 주택 수에 포함된다. 그러므로 올해 말까지 관리처분을 받은 주택의 조합원 입주권을 조합원이 계속 깆고 있는 경우나 조합원이 아니라 하더라도2005년 말 까지 취득힌 조합원 입주권은 적용되지 않는다. 내년에도 여전히 부동산을 취득할 수 있는 권리로 인정된다.

Q 재개발·재건축 아파트의 입주권이 양도세 부과때 주택으로 간주된다면 재산세등 보유세는 어떻게 되나.

A 주택 보유세는 부과되지 않는다. 다만 입주권엔 토지 지분이 포함돼 있어, 기존 주택의 토지 지분소유권은 계속 보유하고 있는 것이기 때문에 그 토지에 대한 재산세는 계속 내야 한다. 이것이 완성된 아파트를 받을 권리(채권)에 지나지 않아 어떤 보유세도 부과되지 않는 일반 분양권과 다른 점이다.

Q 주택 1채를 소유하고 있는데 2006년1월 재건축사업 시행으로 그 주택이 철거되고 조합원 입주권을 받았다. 이에 따라 당장 살집을 사서 살다가 완공된 재건축 아파트로 이사한 뒤 그동안 임시로 살던 집을 팔면 양도세를 어떻게 무나.

A 이 경우는 1가구1주택으로 인정받아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 살던 집의 재건축으로 인해 다른주택(대체 주택)을 사서 1년이상 거주하다가 세대원 전원이 완공된 재건축 주택으로 이사하면 대체주택을 1년 이내에 양도한때는 ＇이사를 위한 일시적 1가구2주택자＇로서 1가구1주택비과세를 적용받는다. 다만 대체주택에 1년 이상 살지 않았을 때는 비과세 혜택이 사라지고 일반 과세된다.

Q 한 주택을 갖고 있는 가구가 2006년 이후 재건축 아파트의 조합원 입주권을 추가로 샀다. 재건축 아파트가 완공된 뒤 종전주택을 팔때 양도세는.

A 재건축 아파트가 완공된 뒤 1년이내에 종전 주택을 판다면 1가구1주택으로 간주된다. 입주권이 주택수 계산에 포함된다 하더라도 이 경우엔 일시적 2주택에 해당되기 때문이다. 하지만 재건축 아파트 완공 후 1년이 지난 뒤 종전주택을 팔면 1가구2주택에 해당돼 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

<자료 : 한국경제, 2005. 9. 7>


※ 사례별로 본 재개발․재건축 입주권 관련 양도소득세

<사례1> 주택 2채(3년 이상 보유) 중 1채가 재개발 재건축 사업으로 입주권으로 바뀐 뒤 다른 1채를 팔 때

<현행> 입주권을 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리(채권)로 보기 때문에 양도한 주택은 1세대 1주택에 해당돼 양도세 비과세

(개정) 입주권을 주택으로 보기 때문에 1세대 2주택 상태에서 1주택을 양도한 것이므로 2006년부터 실거래가로 양도소득세 과세되며 2007 년부터는 50%로 중과세

<사례2> 주택 3채 중 1채가 재개발 재건축 사업으로 입주권으로 바뀐 뒤 다른 주택을 팔 때

<현행> 입주권을 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보기 때문에 1세대 2주택에 해당돼 3주택 양도세 중과(60%)에서 제외

(개정) 입주권을 주택으로 보기 때문에 1세대 3주택으로 보고 양도세 중과

<사례3> 2주택 자가 재개발 재건축 입주권을 취득한 후 종전 주택 중 1채를 팔 때

<현행> 올해에 취득한 재개발 재건축 입주권은 주택을 취득할 수 있 는 권리로 보기 때문에 1세대 2주택에 해당돼 3주택 양도세 중과(60%) 제외

(개정) 2005년 1전 재건축 재개발 입주권을 2006년 이후 새롭게 취득 할 때도 입주권을 주택으로 보기 때문에 1세대 3주택에 해당 양도세 60%로 중과세

사례4> 1주택자(3년 이상 보유)가 재개발 재건축 사업 때문에 집 1 채를 취득해 살다가 사업완료 뒤 나중에 산 주택을 팔 때

<현행> 나중에 산 집을 재개발 재건축 주택 완공 뒤 1년 안에 팔면 1 세대 1주택으로 보고 비과세. 단, 재개발 재건축 주택 완공 뒤 1년을 초과해 나중에 산 집을 팔면 2주택자로 간주 양도세 과세

(개정) 변동 없음

<사례5> 1주택자(3년 이상 보유)가 재개발 재건축입주권을 산 뒤 주 택 완공 뒤 종전 주택을 팔 때

<현행> 재개발 재건축 주택이 완공된 뒤 1년 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택으로 보고 비과세, 단, 재개발 재건축 주택 완공 뒤 1년을 초과해 종전 주택을 팔면 2주택자로 간주 양도세 과세

(개정) 변동 없음

<사례6> 입주권이나 일반 분양권을 팔 때

<현행> 실거래가로 양도세 과세, 양도세율은 1년 미만 보유 50%, 1년 이상~2년 미만 보유 40%, 2년 이상 보유 9~36%

(개정) 변동 없음