‘8.31부동산 대책’ 중 개인들이 꼭 알아야 할 세제(稅制) 사항을 문답풀이로 알아본다.

■ 내년부터 부동산 거래 신고제도가 바뀐다는데
▲ 내년부터 부동산 매매 거래 당사자 또는 중개업자는 계약 체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 시장․군수․구청장에게 공동으로 신고해야 한다. 중개업자가 계약서를 작성한 경우에는 중개업자가 신고한다. 신고된 실거래가격은 부동산등기부에 기재된다. 신고를 안 하거나 지연신고․허위신고 때는 매도자․매수자․중개업자에게 취득세의 3배 이하 과태료가 부과되고, 형사처벌을 받을 수 있다.

■ 종부세가 사람별 합산과세에서 세대별 합산과세로 바뀌는데 재산세도 세대별로 합산하는가?
▲ 재산세는 현재처럼 물건별로 과세한다. 그러나 내년부터 종합부동산세 과세에 있어서는 매년 6월 1일 현재 세대주와 배우자, 세대원이 갖고 있는 주택과 나대지 등 비사업용토지에 한하여 세대별로 합산과세 한다.

■ 종부세를 세대별로 합산할 때 1세대의 기준은?
▲ 본인 및 배우자와 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족이다. 미혼자녀는 주민등록을 옮겨도 1세대를 구성할 수 없지만 △ 만 30세 이상 △ 소득이 있거나 주택을 상속받은 경우 △ 배우자가 사망하거나 이혼한 경우는 1세대로 본다. 부부는 세대를 분리해 따로 살아도 한 세대로 본다. 예를 들어 부모 명의로 주택 1채, 주민등록 상 별도 세대로 돼 있는 자녀 명의로 주택 1채를 갖고 있는 경우 원칙적으로 별도 과세된다. 그러나 자녀가 미혼이고, 만 30세 미만이며 소득이 없으면 세대별 합산 대상이다.

■ 주거용 오피스텔도 주텍 수에 포함되나?
▲ 사실상 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대하고 있는 주택은 하나의 주택으로 계산한다. 주택 여부 판단은 공부상 용도에 불구하고 재산세와 종부세는 매년 6월 1일, 양도세는 양도일 현재의 사실상 사용 용도에 따라 주거용 여부를 판단한다.

■ 기준시가 6억원 초과 주택은 전체 집값에 대해 종부세를 매기나?
▲ 아니다. 6억 원 초과 부분에 대해서만 종부세를 매긴다. 예를 들어 8억원 아파트는 6억원에 대해서는 재산세를, 2억 원에 대해서는 종부세를 부과한다. 이 경우 올해는 재산세 174만원(4천만원* 0.15%+6천만원*0.3%+3억원*0.5%)만 보유세로 내게 되고, 내년에는 재산세 174만원에다 종부세 90만원(<2억원*70%*1%>-재산세50만원<2억원*50%*0.5%>)을 합한 264만원을 보유세로 부담헤야 한다.

■ 1세대 1주택은 양도시 무조건 비과세되나?
▲ 3년이상 보유해야 비과세된다. 다만, 서울․과천 5대 신도시(분당․평촌․산본․일산․중동)는 3년 이상 보유하고, 2년 이상 거주해야 양도소득세가 비과세 된다. 그러나 실거래가가 6억원을 초과하는 주택은 6억원 초과분에 대해 양도소득세를 내야 한다.

■ 1세대 2주택과 부재지주 소유 농지 등은 내년부터 이외 모든 부동산 양도는 2007년부터 실거래가로 양도소득세가 과세된다는데 과거의 취득가액을 어떻게 알 수 있나?
▲ 양도소득세를 실거래가로 과세하는 경우 양도가액과 취득가액을 실거래가로 과세하는 것이 원칙이다. 다만, 부득이 실지 취득가액을 알 수 없는 경우에는 양도가액을 가지고 집을 살 당시의 기준시가와 매도 시점의 기준시가의 비율로 환산한다.

■ 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도 할 경우 2007년부터 양도소득세율이 50% 단일 세율로 과세된다는데 1세대 2주택인지 여부 판단은?

▲ 수도권과 광역시에 있는 모든 주택과 기타 지역에 있는 3억원 초과 주택이 해당된다. 그러나 양도소득세 중과 대상은 수도권과 공역시 소재 주택은 기준시가 1억원 초과 주택, 기타지역은 3억원 초과 주택이 중과 대상이다. ‘도시 및 주거정비법에 따라 정비구역으로 지정 고시된 지역 안에 있는 재개발․재건축 대상 주택은 가격에 관계없이 중과 대상이다.

■ 주택가격외에 1가구 2주택 중과 대상에서 제외되는 요건은.
▲ 가구원이 직장 때문에 다른 시군에 집을 사거나, 1가구 1주택자가 결혼이나 노부모 봉양을 위해 합가하면 제외된다. 주택 소유권 소송이 진행 중이거나 소송 결과로 얻은 주택도 중과세 대상에서 빠진다. 하지만 직장 문제로 인한 1가구 2주택은 해당주택에서 반드시 1년 이상 살아야 하고, 직장 문제가 해소된 뒤 3년 안에 팔아야 중과세를 피할 수 있다. 혼인과 부모 봉양에 따른 2주택자는 혼인일이나 합가일로부터 5년 안에 팔아야 한다. 또 소송에 의해 2주택자가 됐을 때도 소유권 확정 판결일로부터 3년 이내에 매각해야 한다.

■ 수도권에 기준시가 2억원과 9000만원짜리 주택 2채를 갖고 있으면 양도세가 중과되나.
▲ 수도권에 기준시가 2억원과 9000만원짜리 주택 2채를 갖고 있으면 수도권은 모든 주택이 주택수에 포함되기 때문에 1가구 2주택으로 간주된다. 하지만 기준시가 1억원이하 주택은 1가구 2주택이라도 양도세가 중과되지 않는다. 다만 기준시가 2억원인 주택을 먼저 팔면 양도세가 중과된다. 만약 9000만원짜리 주택이 재개발․재건축 대상이라면 역시 양도세 중과 대상이다.

■ 5가구로 구분된 1채의 다가구주택을 갖고 있다면 중과 대상인가.
▲ 다가구 주택은 건축법에서는 주택 1채로 간주되지만 세법에서는 여러 채로 보기 때문에 1가구 5주택에 해당된다. 하지만 매각 방식에 따라 중과 여부는 달라진다. 1가구 씩 따로 팔면 중과세를 매기지만, 5가구를 통째로 한 사람에게 넘기면 한 주택을 판 것으로 해석돼 1주택자에 부과하는 세금만 내면 된다.

■ 1가구 1주택자로서 비과세 요건을 갖춘 사람이 집을 1채 더 갖게 되면 기존에 있는 집도 중과 대상이 되나.
▲ 다른 집을 사서 일시적으로 2주택자가 되면 1년 안에 기존 주택을 처분해야 비과세 혜택을 볼 수 있다. 또 △직계존속을 봉양하기 위해 가구를 합쳐 2주택이 됐다면 합가한 날로부터 2년 안에 먼저 파는 주택 △결혼으로 2주택이 된 경우 혼인일로부터 2년 안에 먼저 파는 주택 △상속받은 주택 △문화재보호법에 의한 문화재 주택도 1가구 1주택 비과세를 적용받는다.

■ 장기보유특별공제가 축소된다는데?
▲ 우선 2006년부터 5~10년간 보유한 6억원 초과 기준면적 미만 고가주택에 대한 장기보유특별공제가 현재 양도차익의 25%에서 15%로 인하되고, 10년이상 보유한 기준면적 미만 고가주택은 현재의 50%에서 30%로 인하된다. 여기서 기준면적이란 단독주택 등의 경우 주택의 연면적(소극세법시행령 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터(약 80평)미만이고 주택에 부수되는 토지의 면적이 495제곱미터(150평)미만인 주택, 공동주택(다가구주택을 포함하되, 소득세법시행령 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택을 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터(약 45평)미만인 주택을 말한다. 그러나 서울, 과천, 5대 신도시의 경우 2년 거주요건 미충족 주택 등 1세대 1주택 비과세요건을 깆추지 못한 1세대 1주택(6억원 초과 고가주텍 포함) 소유자가 15년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 양도차익의 45%를 공제해주는 제도를 신설했다. 그리고 2007년부터는 1세대 2주택자, 비사업용 나대지․잡종지(야적장 등)․부재지주 소유 농지․임야․목장용지는 현재의 장기보유특별공제가 아예 없어진다. 장기보유특별공제는 부동산보유기간에 따라 3~5년 10%, 5~10년 15%, 10년 이상 30%를 양도차익에서 빼 주는 제도다.

■ 토지에 대한 세부담도 강화된다는데?
▲ 종부세의 경우 올해까지는 개인별로 합산해 공시지가 6억원 초과분에 대해서만 종부세를 내지만 내년부터는 세대별로 합산해 3억원 초과분이 종부세 과세대상이 된다. 종부세 과표적용률이 올해 50%에서 내년에 70%로 20% 인상되고 2009년까지 매년 10%인상돼 2009년에는 과세표준 적용률이 100%가 된다. 양도세의 경우 비사업용 나대지, 잡종지, 외지인 소유 임야, 농지, 목장용지는 내년부터 실거래가로 과세되고, 2007년부터는 양도소득세율이 60%(현재 9-36%) 단일세율로 중과된다.

■ 내년부터 거래세가 낮아지는데, 강북은 오히려 늘어날 것이란 얘기가 있던데?
▲ 취득세(농특세 포함), 등록세(교육세 포함)는 현재 토지 공시지가 또는 주택 공시가격를 기준으로 개인 간 매매의 경우 4%지만 내년부터 세율이 2.85%로 인하된다. 그러나 내년부터는 과세표준이 실거래가가 되면서 강북지역의 경우 거래세가 늘어날 가능성이 있다. 예를 들어 노원구 쌍계동 L아파트 37평형의 경우 올해 매입하면 기준시가를 기준으로 4.0%인 1304만원만 내면 되지만 내년에는 가격변동이 전혀 없더라도 실거래가의 2.85%인 1368만원을 내야 한다. 그리고 내년 거래세율 인하는 개인 간 주택거래에만 적용된다는 점도 알아둬야 한다. 개인간 토지거래나 개인.법인 간 주택거래, 법인 간 주택거래 등에는 올해와 같은 세율이 적용된다.

■ 세금을 줄이기 위해 배우자나 자녀에게 부담부 증여를 하는 경우 유의할 점은?
▲ 결혼을 했거나 30세 이상이거나 소득이 있는 자녀에게 주택을 증여하고 세대를 분리하면 세금이 중과되는 다주택자에서 빠질 수 있다. 국세청은 2주택 이상 다주택자 중 자녀에게 보유 주택을 증여하는 사례에 대한 집중관리를 실시할 예정으로 있다. 특히 증여주택에 딸린 전세․융자금 등 채무의 변제자가 누구인지 등 ‘부채 사후관리’ 차원에서 고강도 실사를 벌일 계획으로 있다. 다주택자들이 주택담보대출이나 전세금, 융자금 등 부채가 딸린 주택을 자녀에게 증여할 경우 증여가 이뤄진 후 주택에 연계된 부채는 반드시 자녀가 갚아야 증여세 과세에서 빠질 수 있다. ‘