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| 세무정보(2005-8-20) 개별주택가격의 양도세 및 상속세· 증여세에의 적용 | 박상근 세무사 | 05.08.31 | |||||||||||||||||||||||||||||||
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■ 적용범위
○ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격을 양도소득세의 기준시가로 적용하고(05.7.13 소득세법 개정법률 제7579호), 상속 및 증여재산의 보충적인 평가액으로 적용(05.7.13 상속세및증여세법 개정법률 제7580호) ■ 적용시기 ○ 양도소득세 : 2005.7.13 이후 최초로 양도하는 분부터 적용 ○ 상속세 및 증여세 : 2005.7.13 이후 상속이 개시되거나 증여하는 분부터 적용 ■ 개별주택가격이란 ○ 개념 - 건설교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장· 군수· 구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준주택의 특성을 비교하여 - 건설교통부장관이 개발· 공급한 「표준주택과 가격산정대상 주택의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(주택가격비준표)」상의 주택특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준주택가격에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 - 주택소유자 등의 의견수렴과 시· 군· 구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장· 군수· 구청장이 결정· 공시하는 개별주택의 가격을 말함 ○ 산정 및 결정절차 주택특성조사 ⇒ 비교표준주택선정 ⇒ 가격배율 산출 ⇒ 가격산정 ⇒ 산정가격 검증 ⇒ 가격열람 및 의견청취 ⇒ 가격 절정 및 공시 ⇒ 이의신청 ⇒ 이의신청처리 ○ 공시기준일 및 결정· 공시일 - 원칙 : 매년 1월 1일을 공시기준일로 하여 4월 30일까지 결정· 공시 - 토지의 분할· 합병 및 건물의 신축· 증축· 개축· 재축 및 대수선, 건물의 용도변경, 국· 공유재산인 주택이 매각 등의 사유로 사유주택으로 된 단독주택으로서 개별주택가격이 없는 경우 ㆍ상기 사유가 1월 1일부터 5월 31까지 발생한 단독주택의 경우 : 6월 1일을 기준일로하여 9월 30일까지 결정· 공시 ㆍ상기 사유가 6월 1일부터 12월 31까지 사이에 발생한 단독주택의 경우 : 다음년도 1월 1일을 기준일로 하여 다음연도 4월 30일까지 결정· 공시 ■ 개별주택가격 적용시 유의사항 ○ 주요내용 - 주택 양도소득세 과세표준 계산시 기준시가를 05.7.12 이전에는 일반주택은 토지와 건물을 따로 평가하고 공동주택은 국세청장이 산정· 고시하는 가액으로 하였으나, - 보유세제를 개편하기 위하여「지가공시 및 감정평가에 관한 법률」이 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」로 개정(법률 제7335호, 2005.1.14 공포· 시행)되면서 토지와 건물을 통합평가하여 공시하는 제도가 도입되고, - 이에 따라 2005년 4월 30일 개별 주택가격이 공시되어 양도소득세에서도 앞으로 공시되는 주택가격을 기준시가로 사용하도록 하고, - 상속 및 증여재산에 대한 평가를 공시되는 주택가격에 의하도록 하여 주택에 대한 평가기준을 일원화함 ○ 2005.7.13이후 개별주택의 기준시가(소득세법 제99조,동령 제164조)) - 양도당시 기준시가 : 양도당시 결정· 공시된 개별주택가격 - 취득당시 기준시가 : 취득당시 결정· 공시된 개별주택가격 ㆍ개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 다음 산식에 의해 계산(˝이하 환산가액˝ 이라 함) 취득당시 토지· 건물 기준시가 합계액 최초공시 개별주택가액 × -------------------------------------------------------- 최초공시 당시 토지· 건물 기준시가 합계액 ※ 위 산식에서 토지· 건물의 기준시가 : 토지는 개별공시지가, 건물은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 일반건물기준시가를 말함 ※ 취득당시의 가액(분자의 가액)과 공시 당시의 가액(분모의 가액)이 동일한 경우에는 시행규칙 제80조의 규정에 따라 계산 ☞ 2003.2.1 취득한 단독주택을 2005.8.20 양도 - 05.4.30 개별주택 고시가액 2억원, - 05.4.30 토지 공시지가 1억4천만원, 일반건물기준시가 3천만원 - 03.2.1 토지 공시지가 1억원, 일반건물기준시가 3천2백만원 ☞ 양도당시 기준시가 : 200,000천원 ☞ 취득당시 기준시가 : 155.294천원 2억원 × (100,000,000 + 32,000,000) / (140.000.000 + 30,000,000 = 155,294천원 ○ 기준시가로 양도차익 산정시 기타 필요경기 산정가액(개산공제액)(소득세법시행령 제163조 제6항) - 취득당시 공시된 개별주택가격의 3%(공시전에 취득한 경우 상기의 환산가액의 3%) ○ 1985.1.1이후 상속 또는 증여받은 자산을 양도하고 실지거래가액으로 양도차익 산정시 취득당시 실지거래가액으로 보는 가액(소득세법시행령 제 163조 제9항) - 공시 이후에 취득한 경우 : 상속세 및 증여세법상의 평가액(공시된 개별주택가액) - 공시전에 취득한 경우 ㆍ상기의 환산가액과 상속 또는 증여당시의 상속세및증여세법상의 평가액 중 큰 금액으로 적용 ○ 수용· 공매· 경락된 경우 기준시가 적용(소득세법시행령 제 164조 제9항) - 수용· 공매· 경락가액과 공시된 개별주택가격을 비교하여 낮은 가액이 기준시가 ○ 재건축· 재개발아파트 단계별 기준시가 계산(소득세법시행령 제166조 제5항) - 양도일 현재 공시된 개별주택가액이 있는 경우 상기 환산가액을 준공일 현재의 기준시가로 활용 ○ 상속· 증여재산의 평가(상속세및증여세법 제61조) - 개별주택의 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적인 평가액으로 공시된 개별주택가액을 이용 ■ 기타 ○ 개별주택가격의 확인 - 시· 군· 구의 세무과 및 동사무소에서 개별주택가격확인서 발급받아 확인 가능 ※ 서울시 소재 단독주택의 경우 서울시 홈페이지에서 확인 가능 ○ 토지· 건물기준시가의 비교
※ 개별주택가격에 있어서 - 단독주택, 다가구주택의 경우 토지와 건물의 전체가액이 공시되어 있고, - 겸용주택의 경우 주택부분과 그 주택 부속토지만 가액이 공시되어 있음(상가 및 그 부속토지는 미공시) |
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