최근 정부가 부동산 투기자를 적(敵)으로 간주, 국세청·검찰 등의 힘 센 기관은 물론 세제개편까지 논의하며 전쟁을 치르고 있다. 부동산보유자들은 자고 일어나면 새롭게 제시되는 각종 세제개편 관련 언론 보도에, 현행의 양도소득세가 어떤 것인지 마저도 헷갈리는 상황이다.

지금까지 양도소득세와 관련한 갖가지 세제개편 방향이 언론을 타고 보도됐지만, 아직까지 국회를 통과한 내용은 없다. 즉 아직까지는 과거의 양도소득세 체계가 그대로 유지되고 있는 것.

양도소득세와 관련한 절세테크를 말할 땐 언제나 현행 세법의 중과세 규정이 따라다닌다. 양도세 중과세 요건을 피하면 합법적으로 엄청난 세금절감효과를 얻을 수 있기 때문에 중과세 요건부터 살펴야 한다.

비과세 감면을 이용한 절세테크도 중요하지만 중과세나 납세자에게 불리한 과세방식을 피하는 것도 중요한 절세 포인트이기 때문이다.

■ 고율의 세율로 양도세를 부담하는 경우

현행 세법에선 기본적으로 주택을 2년 이상 보유하고 파는 경우에는 9%∼36%의 초과누진세율이 적용된다. 일반적인 종합소득세에 대해선 8∼35%의 초과누진세율이 적용되지만, 양도소득과 관련된 세율은 아직 9%∼36%의 초과누진세율이 유지되고 있는 것.

그러나 부동산을 2년 미만 보유하다가 단기양도하는 경우는 고율의 세율이 적용되는데 취득 후 1년 내에 양도하는 경우에는 50%, 취득 후 2년 내에 양도하는 경우에는 40%의 세율이 적용된다. 결국 1년 내 양도하는 경우에는 양도차익의 절반을 세금으로 내야 하는 것이다.

또 보유기간에 관계없이 1세대 3주택자가 양도하는 주택에 대해서는 60%, 등기하지 않고 파는 경우에는 70%의 세율로 양도소득세가 부과되는 것을 간과해선 안된다.

■ 반드시 실거래가로 과세되는 경우

양도소득세는 특별한 경우를 제외하고는 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 또는 건설교통부 고시 기준시가로 계산하는 것을 원칙으로 한다.

그러나 전국에 걸쳐 시·군·구 단위로 지정된 투기지역에 소재한 주택을 양도했을 땐 기준시가가 아닌 실제거래가로 양도소득세를 계산해야 한다.

아울러 투기지역내의 주택이 아니더라도 ▲1세대 3주택 이상 보유자의 양도 ▲고가주택의 양도 ▲1년 내 양도하는 경우 등은 반드시 실거래가로 신고해야 한다.

납세자들은 일반적으로 기준시가로 과세하면 세금부담이 적고, 실제거래가로 신고하면 세금부담이 큰 것으로 오해하고 있는데,부동산 값이 내렸거나 부동산취득 후 많은 자본적지출이 있었을 땐 실거래가로 세금부담을 하는 것이 유리할 수 있다.

그러나 일반적인 경우는 기준시가와 실거래가 중 납세자가 부담이 작은 쪽을 선택할 수 있지만, 반드시 실거래가로 과세되는 경우는 선택이 허용되지 않아 불이익 상황이 발생할 수 있다.

■ 또 어떨 때 불이익 받나

현행 세법에선 3년 이상 부동산을 보유하다가 양도할 땐 보유기간의 장단기에 맞춰 장기보유특별공제로 양도차익의 일정률을 공제해주는 혜택을 주고 있다.

이에 따라 3년 미만 부동산을 보유하는 경우는 장기보유특별공제를 받을 수 없고, ▲1세대 3주택 ▲미등기자산의 경우에는 아무리 부동산을 오랫동안 보유하더라도 장기보유특별공제 적용이 배제된다.



자료: 조세일보