■ 1세대 3주택 이상자가 주택을 양도할 경우에는?
◎ 2005. 1. 1이후 양도분부터는 1세대 3주택 이상 주택을 보유한 자가 그 주택을 양도시 60%의 세율이 적용되는 등 중과세되기 때문에 일반주택을 양도할 때보다 훨씬 많은 세금을 부담하게 됩니다.


■ 어떻게 중과세 되나?
◎ 실지거래가액으로 양도소득을 계산한다.
· 양도소득을 계산할 때는 실지거래가액에 의해서 양도차익을 계산하기 때문에 일반적으로 기준시가로 계산하는 것보다 세금이 많이 나옵니다.

◎ 장기보유특별공제를 받지 못한다.
· 3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 보유기간에 따른 양도차익 10~30%에 해당하는 장기보유공제 혜택을 받지 못합니다.

◎ 60%의 높은 세율이 적용된다.
· 일반적인 세율은 9~50%가 적용되지만 1세대 3주택 이상자의 주택양도차익에 대하여는 미등기 양도자산(70%) 다음으로 60%의 높은 세율이 적용됩니다.


■ 기타 중과세 사례
◎ 3주택자가 2채를 동시에 팔 때는 1채만 중과세되므로 납세자에게 유리한 방법을 선택하면 됩니다.

◎ 3주택 이상자가 상가와 주택의 겸용건물을 양도할 때는 주택부문만 중과세되고, 상가는 일반세율이 적용됩니다.

◎ 지분으로 소유하고 있는 주택도 1주택을 소유한 것으로 봅니다.
- 다만, 공동상속주택은 1인 소유로 봅니다.


■ 1세대 3주택 이상의 판정은 어떻게 하나?
3주택 이상 판정시 보유주택의 수는 아래 지역기준이나 가격기준에 해당하는 주택수로 계산합니다.

◎ 지역기준
· 수도권(서울,인천,경기) · 광역시 소재주택
※ 제외지역 : 광역시의 군지역, 경기도의 읍·면지역

◎ 가격기준
· 수도권·광역시 이외에 소재하는 주택(제외지역 포함)으로 기준시가 3억원을 초과하는 주택


■ 다음에 해당되는 주택은 1세대 3주택 이상의 주택에는 해당되나 중과세 대상에서는 제외됩니다.
◎ 조특법상 양도소득세가 감면되는 장기임대주택, 신축주택 등(소득세법시행령 제167조의 3)

◎ 장기임대사업용 주택
· 국민주택규모 이하, 기준시가3억 이하, 동일 시· 군 소재 주택에 한함

◎ 다음 요건을 모두 충족한 소형주택
· 건평 60㎡, 대지 120㎡
· 기준시가4천만원 이하주택
· 2003.12.31 이전 취득한 주택

※ 다만, 오피스텔 및 재개발(재건축)주택은 소형주택이라도 중과세 됩니다.

◎ 장기사원용 주택, 문화재주택, 5년미경과 상속주택, 저당권실행 및 변제로 취득한 주택 등
다만, 실거래가액으로 양도소득을 계산하는 3주택 이상자는 전국의 모든 주택이 적용됩니다.(상속·임대주택도 포함)