오피스텔을 주거용으로 사용할 경우와 업무용으로 사용할 경우 세금부과에 있어 어떤 차이가 있을까. 최근 업무용오피스텔을 주거용으로 사용하는 사례가 늘고 있는 가운데 이에 대한 세금부과 문제가 새로운 쟁점으로 대두되고 있다.

1. 오피스텔 취득 시 부가가치세 환급 문제

사업자로부터 신축 또는 기존 오피스텔을 취득하는 경우 양도자는 건물 분 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 취득자로부터 징수해 관할 세무서에 납부해야한다. 이때 부가가치세를 징수했다는 증빙으로 세금계산서를 발행하고 취득자는 세금계산서를 수취하게 된다.

이 경우 오피스텔 취득자가 거주하거나 주거용으로 임대하게 되면 취득 시 부담한 부가가치세를 환급받지 못한다. 그러나 취득한 부동산을 본인의 사업용으로 사용하거나 사업을 영위하는 법인이나 개인에게 임대한다면 취득 시 부담한 부가가치세를 환급받게 된다.

오피스텔 취득자가 부가가치세를 환급받기 위해서는 오피스텔 매매계약과 동시에 관할 세무서에 임대용 또는 사업용으로 사업자등록을 신청해 사업자등록증을 교부받고, 오피스텔 양도자에게 지급한 부가가치세에 대해 세금계산서를 교부받아야한다. 이때 반드시 일반과세자로 사업자등록을 해야 하며 관할세무서에 부가가치세 환급신고를 해야 한다.

또한 취득시 부담한 부가가치세를 환급받고 오피스텔을 사업용으로 사용하다가 취득일로부터 10년 이내에 양도(사업의 포괄양도 제외), 주거용으로 사용, 주거용 임대로 전환 또는 부가가치세 면세사업용으로 전환하게 되면 기(旣)히 환급받은 세액의 일부가 추징됨을 유의해야 한다.

추징되는 부가가치세액

취득가액 ×｛1- (5/100×경과된 과세기간 수)｝×10%
※ 경과된 과세기간 수 : 오피스텔 취득일부터 양도일, 주거용 전환일 또는 면세사업용 전환일까지의 기간 동안 경과된 과세기간 수를 말함.

2. 취득 시 취득세와 등록세 부과

현행 건축법상 주거용 오피스텔이라는 것이 없기 때문에 취득 시에는 업무용으로 취득세와 등록세를 납부하게 된다.
오피스텔 건축업자로부터 신축 오피스텔을 취득하는 경우는 분양가액이 과세표준이며, 기존 오피스텔을 취득하는 경우는 검인계약서에 의거 신고하는 가액과 과세시가표준액 중 큰 금액이 과세표준이다.

등록세율은 법인 등 개인 간 거래이외의 거래의 경우는 과세표준의 2%, 개인과 개인 간 거래의 경우 건물은 과세표준의 1.5%, 토지는 과세표준의 2%이며 등록세의 20%가 교육세로 부과된다. 그리고 취득세는 과세표준의 2%이고 취득세의 10%가 농특세로 부과된다.

3. 임대 시의 부가가치세 신고 납부

주거용으로 임대하는 경우 부가가치세가 면제되며, 업무용으로 임대하는 경우 부가가치세가 과세된다.

4. 재산세 부과

오피스텔을 주거용으로 사용한다면 국세청기준시가를 과세표준으로 한 재산세가 부과되며, 업무용인 경우는 지방세과세시가표준액을 과세표준으로 한 재산세가 부과된다.

5. 종합부동산세 부과

오피스텔을 주거용으로 사용한다면 오피스텔 소유자가 전국적으로 소유하고 있는 다른 주택가격과 오피스텔가격을 합산해 9억원을 초과하는 부분에 대해 주택 분 종합부동산세가 부과된다. 그러나 오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우 오피스텔소유자가 전국적으로 소유하는 업무용 부속 토지 가격과 오피스텔의 토지가격을 합산해 40억원을 초과하는 경우 토지 분 종합부동산세가 부과된다.

6. 양도소득세 부과

주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우 1세대 1주택에 해당하면 양도소득세가 비과세된다. 그러나 다른 주택을 보유하면서 오피스텔을 양도하면 양도소득세가 과세되며, 양도한 주거용 오피스텔 외에 주택을 2채 이상 소유한 경우는 60%의 세율로 중과된다. 또한 주거용 오피스텔 소유자가 다른 주택을 양도한 경우 주거용 오피스텔은 1세대 1주택과 1세대 3주택 이상 소유 여부 판정 시 주택수로 계산됨을 유의해야 한다. 업무용으로 사용하던 오피스텔을 양도하면 무조건 양도소득세가 과세된다.

7. 주거용과 업무용 여부 판정기준과 기준시점

가. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔 판정 기준

주거용 오피스텔이 되려면 소유자 또는 임차자가 사실상 상시 주거용으로 사용해야 주거용 오피스텔이 된다. 그러므로 상시 업무용으로 사용하는 오피스텔 일부분을 일시적으로 주거용으로 사용하는 경우 업무용 오피스텔로 본다.

그리고 사실상 업무용으로 사용하면서 소유자 또는 임차자가 주민등록만 오피스텔 소재지로 이전해 놓은 경우 사실상 사용용도인 업무용 오피스텔로 보게 된다.

나. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔 판정 기준 시점

(1) 부가가치세 환급세액의 일부 납부

신축 중인 오피스텔 취득 시 사업자등록을 하면서 업무용으로 등록하면 일단 부가가치세를 환급받을 수 있으며, 준공 후 사실상 주거용으로 전환하거나 부가가치세 면세사업용으로 전환하게 되면 환급받은 부가가치세의 일부를 납부해야 한다.

(2) 재산세와 종합부동산세

매년 6월 1일 현재의 상황에 의한다.

(3) 양도소득세

양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재의 상황에 의한다.

다. 과세관청의 사용용도 확인

오피스텔이 주거용으로 사용되고 있는지 또는 업무용으로 사용되고 있는지 여부는 1차적으로 과세관청에 신고 된 내용( 허가서상 나타난 용도, 소유자와 임차자의 사업자 등록서류상 기재된 용도 등)에 따라 결정되지만, 과세관청의 확인에 의하여 신고 된 사용용도와 다르게 사용되는 사실이 확인된 경우는 신고 된 사용용도와는 관계없이 사실상 사용용도에 따라 세금이 부과된다. 그러나 과세관청(국가 또는 지자체)이 모든 오피스텔에 대해 일일이 사실상 사용용도를 확인하기란 불가능하다. 과세관청은 앞으로 오피스텔의 사용용도 판정기준과 이에 대한 과세지침을 정할 것으로 예측된다.