소액임차인의 우선변제권의 주요내용은 무엇이며, 확정일자를 갖춘 임차인의 우선 변제권과는 어떻게 다른지요.
소액임차인의 우선 변제권은 순위에 관계없이 일반채권자는 물론 선 순위 저당권자 등 모든 권리자 보다 우선하여 경매절차에서 배당을 받게 되는 것을 의미합니다.
그런 면에서 단순히 임차주택의 소유자가 변경된 경우에 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 대항력과 다르고, 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 하여 경매절차에서 순위에 따라 변제를 받게 되는 일반 임차인의 우선 변제권과 다르다고 하겠습니다.
한편, 소액임차인의 우선변제의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 주택임대차보호법시행령에 규정되어 있습니다.
그 범위는 수도권(수도권정비계획법상과밀억제권)에서는 보증금이 4,000만원 이하인 임차인에 한하여 1,600만원까지, 광역시(군지역 및 과밀억제권역인 인천광역시 제외)의 지역에서는 보증금이 3,500만원 이하인 임차인에 한하여 1,400만원까지,기타지역에서는 보증금이 ,000만원이하인 임차인에 한하여 1,200만원 우선변제가 인정됩니다.
주의할 점은 시행령의 개정 전에 저당권 등을 취득한 사람에 대하여는 종전의 규정을 적용하게 됩니다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구 시행령 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우, 구 시행령 하에서 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 행사할 수 없음을 유의하여야 합니다.
예를 들어 담보물권(근저당, 담보가등기 등)이 2001년 1월에 설정됐다면, 그 설정일 당시에는 서울의 소액 임차보증금이 3,000만원이기 때문에 위 담보물권자 등에게 대항하지 못합니다.


◐ 수도권정비계획법상 과밀억제권이라 함은?
- 서울특별시
- 인천광역시
[강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동· 무의동,서구 대곡동·불노동·
마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지 (인천광역시장이 송도신시가지 조성을
위해 1990년11월12일 송도앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다.]
- 의정부시
- 구리시
- 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다)
- 하남시 ·고양시 ·수원시 ·성남시 ·안양시 ·부천시 ·광명시 ·과천시 ·의왕시 ·군포시
- 시흥시(반월특수지역을 제외한다)


◐ 우선변제권의 행사방법
소액 임차인이 우선 변제권을 행사하려면 경매신청자에 의해 법원이 당해 임차주택에 경매기입 등기완료되기 전에 대항조건(인도와 전입사고)이 이미 갖추어져 있어야 합니다. 만약, 소액임차인이 확정일자를 받아두면 후순위담보권자 및 기타 일반패권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.
경매절차가 개시되면 법원은 소액임차인의 유무 및 우선변제 권의 범위 등을 확정하기 위하여 집행관에게 임대차조사보고명령을 하고 그 결과를 토대로 임차인들에게 배당요구통지서를 송부하여 권리신고 및 배당요구에 필요한 안내를 하며, 경매기일 역시 통지해 주고 있으므로 그 안내에 따르면 될 것입니다.


◐ 임차인의 배당요구기한
경락기일까지 배당요구를 하여야 합니다.
경매절차는 보통의 경우 경매신청 → 경매신청의 기입등기 → 조사명령 및 최저경매가격결정 → 경매기일 → 경락기일 → 경락대금의 납부 → 배당절차의 과정을 거치게 됩니다.
민사소송법 제605조제1항은 법률에 의하여 우선변제권이 있는 권리자는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있도록 하고 있으므로 소액임차인 역시 경락기일 이전에 배당요구를 하여야 하는 것으로 보아야 할 것입니다.
그러므로, 우선변제권을 갖고 있는 임차인은 임차주택에 대하여 경매절차가 진행중인 경우에는 즉시 배당요구절차를 밟아 권리를 누락시키는 일이 없어야 할 것입니다.