1995. 7. 1부터 부동산에 대하여도 실명제가 실시되었습니다. 지난호에 이어 부동산 실명제에 관한 궁금한 사항을 사례별로 알아보고자 한다.

1. 다른 사람의 이름을 빌려 등기가 되어 있는 부동산을 본인의 이름으로 이전하고자 할 경우의 절차와 방법은 다음과 같다.
이것을 명의신탁이라 하는데 부동산의 명의신탁은 명의신탁자(이름을 빌린 사람)와 수탁자(이름을 빌려준 사람)간에 사적인 계약으로 이루어지며 관례ㆍ관행으로 인정되고 있어 명의신탁 해지는 등기관행 중 다음과 같은 방법이 이용되고 있다.
① 명의신탁자와 수탁자 간에 명의신탁 사실에 관한 다툼이 있는 경우에는 소유권이전 청구소송에 따른 법원의 판결 또는 화해로 명의신탁을 해지할 수 있으며
② 명의신탁자와 수탁자간에 명의신탁 사실에 관하여 다툼이 없는 경우, 명의신탁자와 수탁자간의 [명의신탁 해지 약정서]와 [명의수탁자의 인감증명서]를 구비하여 명의신탁 해지를 원인으로 하는 부동산 소유권 이전등기를 등기소에 신청하면 해지등기가 가능하다.

2. 명의신탁 부동산을 실명등기하는 과정에서 발견되는 과거의 누락된 세금은 모두 내야 한다.
① 양도소득세 : 자기가 실제로 권리를 보유한 부동산을 찾아 오는 것이기 때문에 소유권 이전에 따른 양도소득세는 발생하지 않으나 자기의 주택을 찾아옴으로써 1세대 2주택이 되는 경우에는 사실상 1세대 2주택 상태에서 과거에 자기이름으로 된 주택을 팔았을 때 1세대 1주택으로 비과세 되었던 「양도소득세」는 내야 한다.
② 증여세 : 조세포탈 목적없이 부득이한 사유로 인하여 명의신탁한 사실이 인정되면 증여세 문제는 발생하지 않지만 조세포탈 목적으로 타인의 명의를 빌려 등기한 사실이 발견되면 증여세 문제가 발생할 수 있다.
③ 취득세, 등록세 등 : 취득세, 등록세는 당연히 내야 하며 기타 포탈 또는 누락된 세금이 있는 경우에는 모든 세금을 내야 한다.
그러나 실명등기 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하인 경우에 그 부동산을 사면서 다른 사람이름으로 등기할 때 내지 않은 세금은 모두 면제된다.

3. 부동산을 사놓고 아직 등기를 이전하지 않은 경우에는 등기가 가능한 날로부터 3년 이내에는 실권리자 명의로 등기를 이전하여야 한다.
부동산실명법에서는 부동산에 관한 소유권을 취득한 경우에는 취득한 후 등기가 가능한 날로부터 3년 이내에는 실권리자 명의로 등기를 이전하도록 규정되어 있으며 부동산실명제 시행전 즉, '95. 6. 30까지 부동산 소유권을 취득한 경우에는 '98. 6. 30(법 시행일로부터 3년)이내에 실권리자 명의로 등기를 이전하여야 한다. 부동산을 사놓고 미등기상태에서 3년이 경과되면 형사처벌을 받게 되고 과징금이 부과된다.
구체적 사례를 보면
① 부동산실명법 시행전에 국민주택 아파트(18평 이하)를 전매금지 기간 중에 미등기로 사서 입주한 경우
부동산실명법 시행전에 부동산을 취득한 경우에는 실명법 시행 후 3년내에 등기이전하여야 하므로 위의 경우 '98. 6. 30까지 등기이전하면 부동산실명법에 의한 처벌이나 과징금은 없으나, 60일 이내에 등기하지 않은 사실이 적발되면 부동산등기특별조치법에 따라 등록세액의 5배까지 과태료가 부과될 수 있으며, 전매제한기간내에 전매한 사실이 적발될 경우 주택건설촉진법에 따라 당첨자가 처벌받을 수 있다.
② 민영주택 아파트 입주권을 산 경우
입주 가능일로부터 3년 이내에 등기를 이전하여야 한다. 다만, 전매제한기간내에 전매한 사실이 적발될 경우 주택건설촉진법에 따라 당첨자가 처벌받을 수 있다.
③ 상속받은 부동산의 경우
부동산실명법은 매매ㆍ증여 등 계약에 의하여 부동산을 취득하는 경우에 3년 이내에 소유권이전등기를 시행하도록 하고 있다. 그러나 부동산을 상속받은 경우는 계약에 의한 취득에 해당하지 않으므로 3년내 등기의무가 적용되지 않는다. 따라서 과징금이나 형사처벌의 대상에서도 제외된다.
④ 토지거래 허가구역 안에 있는 토지를 구입하였는데 토지거래 허가를 받지 못하여 종전 소유자 이름으로 등기를 그대로 두고 있는 경우
국토 이용관리법상 토지거래 허가를 받거나 또는 그 토지가 허가구역에서 해제될 경우에 등기이전이 가능하다. 위의 경우 부동산실명법 시행일로부터 3년 이내('95. 6. 30까지)에 허가를 받아 등기를 이전해 오거나, 허가를 받지 못할 경우에 그 토지를 매각 처분하여야 할 것이다.