1995. 7. 1부터 부동산에 대하여도 실명제가 실시되었습니다. 지난호에 이어 부동산 실명제에 관한 궁금한 사항을 사례별로 알아보고자 합니다.

1. 부동산을 취득하면서 다른 사람의 이름을 빌려 등기하는 행위(명의신탁)는 무효가 된다. 부동산 등기를 타인의 명의로 하는 계약(명의신탁약정)은 물론이고 명의신탁 약정에 의한 등기도 무효가 된다. 만약 명의신탁 부동산이 양도되었다면 명의신탁자(남의 이름을 빌린 사람)는 명의신탁 부동산을 취득한 제3자(제3자가 명의신탁 사실을 알든 모르든 간에)에게 자기의 권리를 주장할 수 없게 된다.
즉 종전의 판례로 인정되어 오던 명의신탁제도가 95년 7월부터는 부동산실명법에 의하여 폐지될 뿐만 아니라 무효가 되므로 명의신탁에 의한 부동산 권리는 보호받을 수 없게 된다.
명의신탁자가 부동산에 관한 권리를 되찾을 수 있는지 여부는 구체적 사안에 따라 법원의 판결에 의하여 최종적으로 결정되게 되므로 소유권 확보는 상당히 불안한 상태에 놓이게 된다.

2. 현재 명의신탁하고 있는 부동산은 1996년 6월 30일까지 실권리자 명의로 등기하여야 한다.
부동산 실명제 시행전, 즉 1995년 6월 30일까지 부동산을 취득하면서 남의 이름으로 등기한 기존 명의신탁의 경우에는 유예기간(95. 7. 1 - 96. 6. 30)내에 실권리자 명의로 등기하여야 한다. 이때 부동산 실명법에 의한 처벌이나 과징금 등은 부과하지 않는다.
또한 기존 명의신탁자는 부동산을 명의수탁자(이름을 빌려준 사람)명의로 그대로 두고 유예기간내에 매각하여 취득자에게 직접 등기를 이전하여도 된다.
기존 명의신탁 부동산을 유예기간 중 실명전환 하거나 매각 처분하지 않을 경우 과징금이 부과되며 그 명의신탁 약정 및 그에 따른 등기는 무효가 된다.

3. 실명등기 기간 중 실소유자 이름으로 등기를 전환할 때 과거 다른 법률을 위반한 시설에 대해서는 기존 법률에 따라 처벌이 된다.
실명전환과정에서 과거의 미등기, 중간생략등기, 미등기전매, 농지불법취득, 토지거래허가구역내 무허가 토지취득, 6대도시내 타인명의 택지 초과취득, 외국인의 내국인명의 토지취득 등이 발견되면 부동산등기 특별조치법, 주택건설촉진법, 농지임대차 관리법, 국토이용관리법, 택지소유상한에 관한 법률, 외국인의 토지취득 및 관리에 관한 법률 등에 따라 처벌 받을 수 있다.

4. 명의신탁으로 보유하고 있는 부동산을 팔려고 하나 팔리지 않을 때에는 성업공사 등에 매각의뢰할 수 있다.
명의신탁으로 보유하고 있는 부동산이 팔리지 않아 성업공사에 매각의뢰하거나, 다른 법률에 매각위탁할 수 있는 근거가 있는 농지, 택지 등의 경우에는 그 법에서 정한 바에 따라 시장ㆍ군수에게 매각위탁하면 처벌받지 않는다.
의뢰가격은 성업공사와 협의하여 결정(또는 다른 법률에서 정한 바에 따라)하게 된다. 그러나 부동산이 팔리지 않는다고 해서 그대로 두거나 매각의뢰도 하지 않으면 처벌받게 됨을 알아 두어야 한다.

5. 시골의 농지를 취득하였으나 농지매매증명을 받지 못해서 시골에 거주하는 친척이름으로 등기해 놓았을 경우 실제로 농사를 짓고자 하면 자기명의로 등기할 수 있다.
내년(96. 1. 1)부터는 새로 제정된 농지법이 시행되어 농사지을 수 있는 거리제한과 거주기간 제한이 없어지게 되므로 도시민도 실제로 농사를 짓고자 하면 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 자기 명의로 실명등기할 수 있을 것이다. 그러나 농사지을 의사가 없는 경우에는 실명정환 유예기간내에 매각하여야 한다.