양도차익 적은 집부터 매도
다가구는 한번에 팔면 유리

1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 논란 끝에 내년부터 본격 실시된다.
다주택자는 연내 주택을 처분해야 양도세 60% 중과를 피할 수 있다.
하지만 지금 서둘러도 올해 남은 10여일 동안 잔금 거래와 등기까지 마치기 쉽지 않은 상황이다.
부동산 경기 침체로 집을 팔려고 해도 매수하려는 수요가 절대 부족한 형편이다.
결국 대부분 다주택자는 내년까지 보유하면서 절세 방안을 강구해야 한다.
이에 앞서 자기가 보유한 주택이 중과 대상인지 먼저 확인해야 그에 따른 적절한 대책도 마련할 수 있다.

◆ 중과 대상 여부부터 확인＝1가구 3주택 이상 양도소득세 중과 제도는 1가구가 주택을 3채 이상 보유하다가 양도할 때 보유기간에 관계 없이 양도소득세율 60%를 적용하는 것으로 장기보유 특별공제 혜택도 배제된다.
양도세 과표 산식은 [양도가액-(취득가액＋필요경비)-장기보유 특별공제(10∼50%)-양도소득 기본공제(250만원)]이다.
이 과표에 보유기간별 기본 세율이 적용돼 양도세액이 산출되고 여기에 주민세 10%가 붙는다.
3주택자는 보유기간 3년 이상부터 양도차익 10~50%를 공제해주는 장기보유 특별공제 대상에서 제외돼 주택 한 채를 팔 때 양도세 과표가 1억원이라면 일반적으로 주민세까지 포함해 세금을 모두 6600만원 내야 한다.
전국적으로 1가구 3주택자는 311만채에 달하지만 이 중 수도권(서울ㆍ인천ㆍ경기)이나 광역시(군ㆍ읍ㆍ면 지역 제외)에 위치하거나 지방이라도 기준시가 3억원을 넘어서는 주택만 중과 대상이다.
또 △임대사업자로 등록된 장기 임대주택 △조세특례제한법에 따른 양도세 감면주택 △상속 5년 미만 상속주택(공동 상속받은 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 간주) △소형주택(2003년 12월 31일 이전 취득한 전용면적 18평 미만)으로 취득 당시 기준시가 4000만원 이하인 주택은 3주택 이상이라도 양도세 중과 대상에서 제외된다.
단, 소형이라도 주거용 오피스텔과 재개발ㆍ재건축 주택으로 정비구역 지정고시일 이후 양도하는 소형주택은 중과 대상에 포함된다.
따라서 정부는 실제 중과 대상을 전국에서 30만~40만가구 정도로 추정하고 있다.

◆ 양도차익 최소 주택부터 매도＝3주택자가 집을 한 채 팔 때는 양도차익이 가장 적은 주택을 파는 것이 유리하다.
본인이 거주하는 주택을 제외한 주택 두 채를 모두 팔아야 할 때는 양도차익이 적은 주택부터 순서대로 매도하도록 한다.
이때 첫 번째 매도한 주택은 양도세율 60% 중과세 적용을 받지만 두 번째 매도한 주택은 일반세율 (9~36%)을 적용 받게 된다.
주택 두 채를 동시에 매도했을 때는 매도인이 양도차익이 적은 주택 한 채만 선택해 중과세 받을 수 있다.
대개 다가구주택이나 복합주택(상가주택)이 아파트보다 시세 상승폭이 낮아 양도차익도 낮을 때가 많다.
따라서 내년부터 아파트보다 다가구나 복합주택매물이 더 늘어날 것으로 예상된다.
우선 다가구주택은 매수자가 몇 명이냐에 따라 중과세 여부가 결정된다.
한 명에게 팔면 1주택으로 간주되고, 나눠서 여러 명에게 팔 때 각각 1주택으로 계산돼 다주택자가 된다.
예를 들어 6가구가 거주하는 다가구주택을 한 명에게 판다면 단독주택으로 간주돼 중과 대상에서 제외된다.
하지만 6가구를 나눠서 각각 팔 때는 다주택자로 간주돼 각각 중과 대상에 포함된다.

◆ ´주거용 면적´을 줄여야＝다주택자 양도세 중과제도는 결국 ´집 부자´에게 세금을 무겁게 부과하자는 것이다.
따라서 절세 방안은 주거용 면적을 최소화 하는데 초점을 맞추면 된다.
특히 내년에는 종합부동산세 도입이 예정돼 있어 다주택자는 ´주거 용도´ 건물 을 최소화하는 전략이 여러 면에서 유리하다.
우선 다주택자가 주거용 오피스텔을 임대하고 있다면 용도를 업무용으로 전환해 임대하면 된다.
또 단독주택이나 다가구주택을 임대하고 있을 때도 이를 개조해 상가로 전환하면 유리하다.
종합부동산세는 상가와 주택을 구분해 과세하기 때문에 종부세 대상에서 제외될 수 있고, 또 상가로 매도하면 중과세 대상에서 제외되는 이중 효과를 얻게 된다.
다주택자가 복합주택(상가주택)을 소유하고 있다면 주택에 대해서만 중과세 대상에 해당된다.
따라서 가능하면 주택 부분을 식당 등 상가로 개조해 임대하는 것도 방법이다.

◆조세특례제한법 적용 아파트는 제외＝ 이 법은 97년 외환위기 이후 분양시장을 살리기 위해 만들어졌으며 해당 아파트는 양도세 중과 대상에 포함되지 않는다.
대상 아파트는 △98년 5월 22일~99년 6월 30일에 분양된 고가 주택을 제외한 모든 주택 △99년 7월 1일~99년 12월 31일에 분양된 국민주택(국민주택기금으로 건설되는 전용면적 25.7평 이하 아파트) △2000년 11월 1일~2001년 5월 22 일에 분양된 비수도권 소재 국민주택 △2001년 5월 23일~2002년 12월 31일에 분양된 고가 주택을 제외한 모든 주택 △2003년 1월 1일~2003년 6월 30일에 분양된 서울 과천 등 5대 신도시를 제외한 지역의 고가 주택이 아닌 주택 등이다 .
/ 2004. 12. 20 매일경제신문