1. 1세대 3주택 양도 시 중과대상

국내에 주택(소득세법시행령 제167조의 3 제1항 제1호에 규정하고 있는 농어촌주택을 제외)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소득세법시행령 제167조의 3 제1항 각 호에서 열거하는 주택에 해당하지 아니하는 주택과 그 부수토지를 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 양도소득 과세표준의 100분의 60세율을 적용한다(소득세법시행령167조의 3 제1항).

본 규정은 2003년 12월 30일 소득세법 개정시 다주택 소유자에 대하여 양도소득세를 중과함으로써 주택이 재산증식의 수단으로 이용되는 것을 차단하고자 개정된 것으로 동 개정규정은 2004년 1월 1일 이후 다른 주택을 새로이 취득하지 않는 경우로서 2003년 12월 31일 이전에 취득한 주택과 그 부수토지를 2004년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에는 동 개정규정을 적용하지 않는다.[법 부칙(법률 제7006호, 2003. 12. 30.) 제16조]

그러므로 1세대 3주택이상 소유자가 2005. 1. 1이후 주택을 양도하는 경우에는 양도세 중과 대상이 된다.

2. 1세대 3주택 판정 대상에서 제외되는 주택

다음 주택은 1세대 3주택을 산정함에 있어 보유 주택 수 계산에서 제외된다.

수도권정비계획법 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도일원) 및 광역시(광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 제4항의 규정에 의한 읍·면지역 제외)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(소득세법시행령 제167조의 3 제1항 제1호).

3. 1세대 3주택에 해당하는 상태에서 양도하더라도 중과되지 않는 주택(소득세법시행령 제167조의 3 제1항 각 호)

1세대 3주택 상태에서 다음 주택을 양도하더라도 당해 주택은 양도세가 중과되지 않는다.

① 수도권정비계획법 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도일원) 및 광역시(광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 제4항의 규정에 의한 읍·면지역 제외)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

② 임대주택법에 의한 장기임대주택.
소득세법 제68조에 의한 사업자 등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자등록을 한‘거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음의 ㉠,㉡,㉢에 해당하는 국민주택(이하 ’장기임대주택‘이라 한다). 다만, 2003. 10. 29 (이하 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 소득세법 제168조에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 소득세법 제168조 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

㉠ 같은 시((특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 아래 제⑩호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2003.12.30 신설)
㉡ 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 아래 제⑩호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2003.12.30 신설)
㉢ 임대주택법에 의하여 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 동법에 의하여 분양한 주택(2003.12.30 신설)

③ 조세특례제한법 제97조, 97조의 2 및 제98조에 의한 감면대상 임대주택으로서 5년이상 임대한 국민주택,

④ 종업원에게 무상 임대한 사용자소유주택으로서 무상임대기간이 10년이상인 사원용 주택,

⑤ 소득세법 시행령 제155조 제6항 제1호의 문화재주택,

⑥ 조세특례제한법 제99조 및 제99조의3에 의한 신축주택,

⑦ 소득세법시행령 제155조 제2항의 상속주택으로서 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 않은 주택,

⑧ 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 재정경제부장관이 정하는 주택,

⑨ 재정경제부장관이 정하는 소형주택(2004년 12월말 이전에 취득한 주택으로서 전용면적 18평 이하인 공동주택 또는 주택면적 18평, 대지면적 120㎡ 이하인 일반주택)으로서 양도 당시 기준시가가 4000만원이하인 주택(2005. 1. 3 이후 양도분부터).

⑩ 1세대가 위 ①~⑧에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(일반주택).

4. 기타 유의 사항

(1) 오피스텔 등 주택이 아닌 일반 건물이라도 소유자가 상시 주거용으로 사용하거나 상시 주거용으로 임대하면 주택 수에 포함되고, 상시 주거용이 아닌 별장은 주택이 아니다. 공동 상속받은 주택은 소유지분이 가장 큰 상속인의 소유로 본다.

(2) 1세대 3주택자가 2채를 동시에 팔면 세금이 덜 나오는 주택 1채에 대해서만 양도세를 중과하고 1채는 일반세율(과세표준의 크기에 따라 9~36%)이 적용된다.

(3) 5채를 소유하고 있는 경우 3채를 팔 때까지는 중과되고 남은 주택은 일반세율로 세금을 매기거나 1세대 1주택인 경우 양도세가 비과세된다. 따라서 다 주택 소유자가 집을 팔 계획이 있다면 올해 안에 파는 것이 가장 유리 하고 내년 이후에 팔 계획이라면 양도세가 적게 나올 주택부터 파는 게 유리하다.

(4) 한 건물에 여러 가구가 살고 있는 다가구주택의 경우 1명에게 파는 게 유리하다. 예를 들어 일반주택 1채와 6가구 거주 다가구주택 1채를 보유하고 있는 1세대가 다가구주택을 2사람에게 팔면 1가구 3주택자로 중과대상이지만 다가구주택을 1사람에게 팔았다면 2주택자로 간주돼 일반세율이 적용된다. 그러나 다세대주택은 1가구가 거주할 수 있도록 구분된 가구 하나하나를 1주택으로 본다. 그러므로 5가구로 구분된 다세대주택을 소유한 사람은 5주택을 소유한 것이 된다.

(5) 1가구 3주택이상자가 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택을 양도한 경우 주택부분만 중과되고 상가부분은 일반세율이 적용된다.

(6) 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수의 계산에 포함한다.