내년에는 부동산 관련 정책 및 법규들이 대폭 달라진다. 원가연동제,채권입찰제,개발이익환수제 시행과 보유세 및 거래세 개편 등 모두 부동산 시장의 판도를 좌우할 만한 중요한
것들이다. 따라서 바뀌는 이들 정책 및 법규들을 미리 알아두지 않으면 혼동을 일으키기 쉽다. 주요 내용을 월별로 살펴본다.

◆1월

◇3주택 이상자 양도세 중과=1가구 3주택 이상자가 집을 팔 경우에는 양도세가 중과돼 양도차익에 대해 60%를 세금으로 내야 한다.그러나 정부내 이견으로 원칙은 정해졌으나 시기는 연기될 가능성이 남아 있다.

◇원가연동제 채권입찰제 도입=공공택지에서 분양되는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해 분양가를 규제하는 원가연동제가 실시된다. 택지비,공사비 등 주요 항목의 원가를 공개해야 하므로 분양가가 현재보다 20% 정도 낮아질 것으로 보인다. 원가연동제 적용 아파트에 대한 무주택 우선공급 비율 확대 등도 거론되고 있다. 25.7평 초과 아파트에 대해서는 채권을 가장 많이 산 업체에 토지를 공급하는 채권입찰제가 적용된다.

◇부동산 거래세 인하=기존 주택 거래시 현재 5.8%인 거래세율(취득·등록세율)이 4.0%로 1.8%포인트 인하된다. 하지만 새로 분양된 아파트에 입주할 때 적용되는 세율은 4.6%로 기존 주택보다 인하폭이 적다. 또한 과세표준이 시가표준액에서 기준시가로 변경돼 실제 인하효과는 기대하기 어렵다.

◆2월

◇부동산정보관리센터 가동=토지·건물에 대한 개인별·가구별 보유현황과 소유권 변동사항을 파악할 수 있게 된다.

◆4월

◇주택가격공시제=모든 주택의 집값이 공개된다. 단독주택은 표본조사 방식으로,아파트·다세대·연립 등 공동주택은 전수조사 방식으로 집값이 매겨지며 매년 4월30일 공시하게 된
다. 각종 부동산 관련 세금의 과표가 되며 부동산실거래가 신고여부 검증 수단으로도 활용되나 이의신청도 상당할 것으로 보인다.

◇상가·오피스텔 후분양제=3000㎡(909평) 이상의 상가나 오피스텔 등 대형 건축물은 골조공사의 3분의 2를 마친 뒤에 분양해야 한다. 다만 신탁회사와 토지 및 자금관리신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1∼3%)을 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다. 위반시에는 3년 이하의 징역 등에 처해진다.

◇공동주택 리모델링 증축제한=리모델링 증축 가능 범위가 전용면적의 30% 이내,최대 9평으로 제한되고 안전기준도 대폭 강화된다. 단 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피할 경우엔 제한을 받지 않는다.

◆6월

◇판교 시범지구 분양=5000가구 정도의 물량이 순차적으로 공급된다. 청약자와 투자자들의 관심이 높은데다 25.7평 이하는 원가연동제가 적용돼 치열한 청약경쟁으로 인한 당첨확률 감소가 예상된다.

◇종합부동산세 과세대상 확정=종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월1일 현재 보유자로,집을 팔 때는 6월1일 이전에,집을 살 때는 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다.

◆7월

◇재건축개발이익환수제=당초 내년 4월쯤 시행 예정이었지만 정기국회 법안 심사대상에 빠져 이르면 7월 실시된다. 재건축개발이익환수제가 시행되면 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 하며 사업승인을 받은 단지도 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양 아파트를 임대로 공급해야 하므로 가격하락이 불가피해 보인다.

◇농지법 개정=도시민들도 영농계획서를 내고 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입,이를 농업기반공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 무제한 소유할 수 있게 된다.

◆9월

◇재산세 납부=바뀐 세제에 따라 토지분 재산세 전액과 주택분 재산세의 절반을 내야 한다. 단 건물분 전액과 주택분 절반은 7월에 납부.

◆12월

◇종합부동산세 신고·납부=기준시가 9억원 이상의 아파트를 보유한 종합부동산세 과세대상자들은 15일까지 세금을 내야 한다. /자료: 국 민일보(2004. 12. 9)