주택을 취득하는 사람이 내야하는 거래세 세율이 올해 5.8%에서 내년부터 4%로 내릴 예정이고, 내년에 거래세 과세기준이 되는 과세표준이 단계별로 현실화 될 것으로 보인다. 따라서 내년에 주택을 취득할 경우 취득시기별로 부담해야할 거래세 부담액이 달라지므로 내 집 마련에 나설 사람은 취득세, 등록세 등 거래세 테크에 관심을 가질 필요가 있다.

1. 올해 거래세 부담액

올해 주택을 취득하는 사람은 토지 과세표준((공시지가)과 건물 과세표준(신축원가 ㎡당 18만원×각종지수×면적)을 합한 금액에 거래세율 5.8%(취득세 및 농특세 2.2% +등록세 및 교육세 3.6%)을 곱하여 산출한 세액을 주택취득 시 거래세로 납부하고 있다.
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2. 내년 거래세 부담액의 변화

가. 주택취득 시기가 2005. 1월~4월인 경우

단독․다세대․다가구주택은 토지 과세표준(공시지가)과 건물 과세표준(신축원가 ㎡당 46만원×각종지수×면적)을 합한 금액에 거래세율 4%(취득세 및 농특세 2.2% +등록세 및 교육세 1.8%)를 곱하여 산출한 세액을 주택취득 시 거래세로 납부해야 한다.

그리고 국세청에서 고시한 기준시가가 있는 아파트나 고급 연립주택은 국세청기준시가에 거래세율 4%를 곱하여 산출한 세액을 주택취득 시 거래세로 납부해야 한다.

나. 주택취득 시기가 2005. 5월~6월인 경우

단독․다세대․다가구주택은 건교부 공시 개별주택가격(표준주택 가격×주택비준표에 의한 가감율)에 거래세율 4%를 곱하여 산출한 세액을 주택취득 시 거래세로 납부해야 한다. 아파트는 1월~4월 취득한 경우와 같이 국세청 기준시가에 4%를 곱하여 산출한 세액을 거래세로 납부해야 한다.

다. 주택취득 시기가 7월 이후인 경우

단독․다세대․다가구주택, 아파트를 포함한 모든 주택에 대해 실 거래가액에 거래세율 4%를 곱하여 산출한 세액을 주택취득 시 거래세로 납부해야 한다.

3. 거래세 부담 변화에 따른 주택취득 시기 판정

주택거래가격, 주택취득자금 조달 등 거래세외 모든 사정이 같고, 거래세 부담만을 고려해 내년에 주택을 취득하고자 할 경우에 유리한 취득 시기는 다음과 같다.

첫째, 현재 토지는 실 거래가액의 70~80% 수준인 공시지가, 건물은 실 거래가액 보다 훨씬 낮은 신축원가 ㎡당 180,000원을 적용해 산출한 금액을 기준으로 거래세를 부담하고 있다.

그러나 내년 7월 이후부터는 모든 주택 취득시 실 거래가액을 기준으로 거래세를 부담해야 한다. 공인중개사가 부동산거래 정보를 지방자치단체에 보고하기 때문이다. 거래세 세율이 내리더라도 과세표준 현실화로 내년 7월 이후부터는 거래세 부담이 대폭 늘어날 것으로 예상된다. 그러므로 되도록 내년 상반기에 주택취득을 완료(잔금지급 또는 소유권이전 등기)하는 게 유리하다.

둘째, 건교부에서는 내년 4월 30일까지 전국 단독․다세대․다가구주택 716만 가구 에 대해 세금부과, 보상가격산출 등의 기준이 되는 가격을 공시할 예정이고, 지방자치단체에서는 내년 5월부터 이 공시가격을 거래세 과세기준으로 삼는다.

그러므로 내년 5월~6월에 단독․다세대․다가구주택을 취득할 경우 1월~4월에 취득하는 경우보다 거래세 부담이 늘어나게 돼 있다. 그러므로 현재 국세청 고시가격이 없는 단독․다세대․다가구주택을 취득할 계획이 있는 사람은 내년 1월~4월에 취득하는 것이 거래세 부담에 있어 유리하다.