- 미등기 주택의 양도소득세 -

지난호에 마지막으로 주택양도를 중심으로 양도소득세에 관해 궁금한 사항 중 '미등기주택의 양도소득세'에 대하여 알아본다.

1. 주택취득시의 등기의무
주택을 취득한 자는 부동산등기특별조치법 제2조의 규정에 의하여 계약의 효력이 발생한 날로부터 60일이내에 소유권 이전등기신청을 하도록 되어 있으며 이를 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 주택에 대한 등록세액의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처하게 되어 있다. 그리고 소득세법에서도 1주택을 취득하여 취득등기를 하지 아니하고 제3자에게 양도하였을 경우에는 비록 1주택에 1세대가 3년 이상 거주하였거나 5년 이상 보유하였을 경우라도 비과세하지 아니하는 등 상당한 불이익을 주고 있으므로 주택을 취득시는 그 취득일로부터 60일이내에 반드시 등기의무를 이행하여야 한다.

2. 미등기양도주택이란?
미등기양도주택이란 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도한 자산을 말하는데 다음에 열거한 주택은 제외된다.
1) 할부 또는 연불로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의해 양도 당시 그 주택의 취득에 관한 등기가 불가능한 주택.
2) 법규의 규정 또는 법원의 결정에 의해 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 주택
3) 1세대 주택으로서 건축법에 의한 허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 주택. 여기서 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 주택이라 함은 건축허가를 받을 수 있음에도 불구하고 건축허가를 받지 아니한 경우는 물론, 건축허가를 받을 수 없어 허가를 받지 아니한 경우도 포함된다.
그러나 무허가 주택건물이라고 하더라도 특정건물 양성화조치(85. 6. 28)에 따라 등기가 가능함에도 등기를 하지 아니하고 양도한 주택은 이에 포함되지 아니한다.

3. 미등기양도주택의 양도소득세에 관한 사례
1) 양도직전에 자기 앞으로 이전등기를 한 후 양도한 경우
1세대1주택에 해당하는 거주자가 당해 주택을 미등기상태로 소유하다가 양도 직전에 자기 앞으로 이전 등기를 경료한 후 양도한 경우에도 양도시점에 미등기주택이 아닌 이상 당해주택의 취득일로부터 3년 이상 거주한 경우에는 비과세 된다.
2) 주택부수토지는 등기되어 있고 주택건물부분은 등기하지 아니하고 양도한 경우
건물과 토지를 독립된 양도소득세의 과세대상으로 하고 있는 소득세법의 규정에 비추어 당해 주택을 취득하여 3년 이상 거주한 경우에는 건물부분은 미등기 양도자산이므로 비과세대상에서 제외되나 토지부분은 도시계획구역안의 토지는 건물이 정확한 면적의 5배, 도시계획구역 밖의 토지는 10배 이내인 경우에는 비과세 된다.
3) 제3자명의로 취득등기하여 양도한 경우
소득세법에서 규정하는 미등기 양도자산이하 함은 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하므로, 개인이 주택을 취득하여 제3자 명의로 취득등기를 하여 양도하는 자산은 미등기 양도자산에 해당되지 않는다.
4) 아파트에 입주하였으나 동 아파트가 준공검사를 필하지 못하여 등기가 불가능 할 경우
아파트의 취득에 관한 등기가 불가능한 사유가 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 아파트의 취득에 관한 등기가 불가능한 경우에는 미등기 양도주택에 해당하지 아니하므로 동 아파트의 준공검사를 필하지 못한 사유가 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의한 경우에는 미등기 양도자산에 해당하지 아니하나 그 외의 사유에 의하여 준공검사를 필하지 못하여 등기하지 아니하고 양도한 경우에는 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖추었더라도 양도소득세 과세된다.