不動産 保有稅制 改編方案


2004. 11. 5





財 政 經 濟 部
行 政 自 治 部
目 次
Ⅰ. 保有稅 現況

Ⅱ. 改編案 主要內容

1. 改編 目的

2. 改編 基本骨格

3. 去來稅 緩和方案

4. 保有稅 改編方案

5. 賦課ㆍ徵收 등

Ⅰ. 保有稅 現況
□ 부동산 관련 지방세


去來단계(광역시ㆍ도세) ⇒ 保有단계(시ㆍ군ㆍ구세)
ㅇ 취득세 2%ㅇ 등록세 3% ㅇ 재 산 세 0.3%～7%ㅇ 종합토지세 0.2%～5%
[’03년 세수 : 13조원] [’03년 세수 : 2.5조원]

□ 문제점

ㅇ 거래세 부담은 높고 보유세 부담은 낮음

- 보유세에 의한 과다보유억제등 투기규제 기능 미흡
- 거래세 부담이 높아(취득액의 5.8%) 원활한 거래를 제약하는 요인으로 작용

ㅇ 시․군․구는 지역주민의 조세저항을 의식하여 과표를 낮게 책정하거나
세율을 인하조정하는 방법으로 세금을 낮춰주고 있음(⇒지역간 세부담의 불균형 요인)

ㅇ 시․군․구간(도시․지방간) 세수의 불균형 심화(부익부ㆍ빈익빈)

- 서울 강남구 : (’03)1,340억원 → (’04)1,900억원 (+560억원)
- 강원 인제군 : (’03) 7.2 〃 → (’04) 6.8 〃 (△0.4 〃 )

ㅇ 지난 7월 재산세에서 경험한 것과 같이 보유세 부담의 불공평문제는
현행 과세방식으로는 해소하기 어려움

* <사례1> 면적이 넓은 아파트가 세금이 많음


면 적 기준시가 ’03 세액 ’04 세액

ㆍ대전 APT 75평 3.2억원 155만원 79만원
ㆍ강남 APT 26〃 3.6 〃 9 〃 17 〃

* <사례2> 토지면적이 넓은 단독주택이 아파트보다 세금이 많음


면 적 시 가 ’03 세액 ’04 세액

ㆍ서초 APT 44평 9억원 23만원 89만원
ㆍ노원 단독 94〃 9 〃 394 〃 432 〃
Ⅱ. 改編案 主要內容

1. 改編 目的

□ 보유세 부담의 불형평 문제를 근본적으로 시정하여 세부담의 공평성 확보

□ 보유세는 강화하되, 거래세는 완화

ㅇ 보유세 부담을 정상화 함으로써 과다보유를 억제하고 부동산 가격 안정을 도모

ㅇ 거래세를 완화하여 원활한 부동산거래 유도

□ 지역균형발전지원

ㅇ 국세로 징수한 종합부동산세를 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분

2. 改編 基本骨格

□ (보유세 강화) 보유세는 강화하되, 거래세는 완화함

□ (과세체계) 재산가액(시가)에 상응하게 과세를 할 수 있도록
과세표준 책정기준과 과세방법을 획기적으로 개선함으로써
보유세부담의 불형평문제를 근본적으로 해소함

ㅇ 토지․건물의 과세표준을 실제거래가액(시가)을 기준으로 평가

ㅇ 주택은 토지와 건물을 통합평가․통합과세함

※ 현재 건물은 재산세, 토지는 종합토지세로 구분과세

□ (綜合不動産稅 신설) 주택ㆍ토지 과다보유자에 대해서는 보유세를 이원화함

ㅇ (1차) 시․군․구 : 낮은 세율로 재산세 과세
(2차) 국 가 : 전국의 소유 부동산을 인별로 합산하여 일정기준가액
초과분은 높은세율로 종합부동산세 과세

ㅇ 국세로 징수한 종합부동산세는 재정이 어려운 시․군․구에 우선 지원
3. 去來稅 緩和方案

□ 금년 중 지방세법을 개정하여 2005.1.1.부터 부동산 등록세율을 1% 인하하여 거래세 부담을 5%에서 4%로 낮춤


현 행 개 편 안

취득세 2%(농특세 포함 2.2%) 취득세 현행대로
등록세 3%(교육세 포함 3.6%) 등록세 2%(2.4%)

5%(5.8%) 4%(4.6%)

□ 이에 추가하여 각 시·도가 자체여건에 맞춰 거래세를 추가 인하함

ㅇ 현행 지방세법상 지방자치단체는 행정자치부장관의 허가를 얻어
감면조례로써 지방세를 감면해 줄 수 있으며,

ㅇ 행정자치부는 각 시·도에 대하여 이 제도를 적극활용하여 각 시·도의 실정에 맞게 부동산에 대한 취득세 또는 등록세를 추가 인하할 수 있도록 함

※ 앞을 합하면 거래세 인하폭은 (1%+⍺)가 됨

□ 현재 국회에 제출되어 있는 부동산중개업법개정안대로 2005년 하반기부터
부동산중개업자에 대하여 부동산계약서사본제출제도가 시행되면

ㅇ 개인간 부동산 거래의 경우에도 실거래가격으로 취득세·등록세가 과세되어
거래세부담이 늘어나게 될 것이므로,

ㅇ 내년 상반기 중에 지방세법(또는 조례)를 개정하여 개인간 거래시 실거래과세에 따른 거래세부담 증가분에 대해 감면함








4. 保有稅 改編方案

□ 부동산별 과세방법

현 행 개 편 안
1차(시․군․구) 재산세 2차(국가) 종합부동산세
주택 ㅇ 토지․건물 구분평가․ 구분과세 ㆍ토지 : 종토세(0.2～5%) ㆍ건물 : 재산세(0.3～7%) ㅇ 통합평가․통합과세 ㅇ 낮은세율로 재산세 과세 ㅇ소유주택가액 9억원 초과분은 높은세율로 과세
나대지 ㅇ 종토세 0.2～5% ㅇ 낮은세율로 과세 ㅇ소유나대지가액 6억원 초과분은 높은세율로 과세
사업용토지 ㅇ 종토세 0.3～2% ㅇ 낮은세율로 과세 ㅇ소유토지가액 40억원 초과분은 높은세율로 과세
사업용건물 ㅇ 재산세 0.3% ㅇ 세율인하 (과세 안함)
<참고> 종합부동산세액 계산사례

ㅇ 기준시가 13억원 아파트(과표는 기준시가의 50%인 6.5억원)

ㅇ 세율(예시) : 재산세 1%, 종합부동산세 1.5%


세율(%)
종합부동산세액

4.5 6.5 과표(억원)

稅 額

<재산세> 과표 6.5억원 × 1% = 650만원

<종부세> 과표 2억원(6.5-4.5) × 0.5%(1.5-1) = 100만원
기준시가 9억원↲ 종부세율↲ ↳재산세율

<합 계> 750만원
□ (세목의 명칭) 현재 건물은 재산세, 토지는 종합토지세로 하고 있으나,

ㅇ 지방세는 재산세로 통일하고

ㅇ 국세는 종합부동산세로 함

□ 보유세 과세표준

현 행 개 편 안
ㅇ 주택 : 토지와 건물을 각각 평가 ․토지 : 공시지가 × 지자체적용률 (평균 39.2%) ․건물 : 신축원가 × 각종지수 × 면적 (㎡당 18만원) ㅇ 토지 : 공시지가 × 지자체적용률 (평균 39.2%) ㅇ 주택 : 토지․건물을 통합평가 ․아파트 등 공동주택 : 국세청기준시가 × 50% (시가의 70～90%) ․단독주택 : 통합평가액 × 50% (’05 상반기중 고시) ㅇ 토지 : 공시지가 × 50%
□ (종합부동산세) 주택, 나대지, 사업용토지로 구분하여 과세대상 여부 판정

ㅇ 주 택 : 인별로 소유주택가액을 합산하여 국세청기준시가 9억원 초과

ㅇ 나대지 : 인별로 소유토지가액을 합산하여 공시지가 6억원 초과

ㅇ 사업용토지 : 인별로 소유토지가액을 합산하여 공시지가 40억원 초과

※ 인별합산 : 부부가 각각 주택소유시 9억 초과여부는 각각 계산(부부별산제)

※ 사업용토지 : 사무실, 빌딩, 상가 등의 부속토지

※ 사업용건물 : 종합부동산세 과세대상이 아님

※ 농지, 임야(영림계획인가를 받은 임야) 등은 종합부동산세 과세제외

□ (전체적인 세부담수준) 개편후 시행 첫해인 2005년의 전체적인 보유세액 증가규모는 금년(3.2조원)의 10%수준으로 함


□ (개별세부담 상한선) 보유세제의 개편으로 세부담의 불공평문제가 획기적으로 개선되고 과세가 정상화될 것이나, 이 과정에서 세부담이 급증하지 아니하도록 개별세부담증가 상한선을 제도화함

ㅇ 2005년의 세부담액은 금년보다 50%를 초과하지 아니하도록 하고

ㅇ 2006년 이후에도 전년대비 50%이상 증가하지 아니하도록 함

□ (세율체계) 현행의 복잡하고 급격한 누진세율체계를 될 수 있는 한
세율단계를 단순하게 하고 완만하게 하며 전반적으로 인하함

※ 구체적인 세율체계는 이와 같은 요건에 맞게 정부가 시뮬레이션을 거쳐
다음주 초(11.10일경)까지 확정 발표할 예정임

※ 개별적인 세부담 변동내역은 세율확정 후 사례별로 예시

□ (시행시기) 11월중에 법안을 국회에 제출하여

ㅇ 2005년도 과세분(2005년 하반기 최초 부과)부터 적용함
5. 賦課ㆍ徵收 등

□ 종합부동산세(국세)는 국세청에서 부과․징수(필요시 시․군․구에 위탁)

□ 종합부동산세는 전액을 지방자치단체에 배분(다음 순서로 배분)

① ’04년보다 세수가 감소한 시․군․구

② 재정자립도가 낮은 시․군․구(예 : 자립도 30% 이하)

③ 거래세 완화 재원으로 활용 등

□ 제ㆍ개정 대상 법률

ㅇ 종합부동산세법안 제정 ] 재경부(4개)
ㅇ 국세기본법등 3개 세법

ㅇ 지방세법 ] 행자부(2개)
ㅇ 지방교부세법