정부는 부동산보유세제를 개편해 내년부터 집 부자와 땅 부자를 대상으로 새로이 종합부동산세를 매긴다는 방침이다. 정부와 여당이 마련해 정기국회 심의를 거쳐 내년부터 시행할 부동산보유세제 개편안 내용과 이에 따른 절세방안을 알아본다.

1. 부동산보유세 개편 내용

현재는 시·군·구가 건물에 대해서는 재산세, 토지에 대해서는 종합토지세를 시·군·구 재원인 지방세로 부과하고 있다.

내년부터는 시·군·구에서 1차로 관내 부동산을 대상으로 주택(토지와 건물 합산)분 재산세, 사업용 건물(빌딩 상가 주차장 등 사업용 건물)분 재산세. 토지(나대지 등 주택부수토지 외의 토지)분 재산세를 각각 부과한다. 그리고 국세청이 2차로 개인이 전국적으로 소유한 부동산 금액을 합산해 일정금액을 초과하는 부동산을 소유한 사람에게 국세인 종합부동산세를 부과한다.

합산단위는 부동산소유자 개인별이며, 부부 또는 세대별로 합산하지 않는다. 그리고 종합부동산세 과세대상여부는 부동산 종류별로 별도로 합산해 판단한다. 그 합산 단위는 ①주택(건물과 그 부수 토지), ②사업용 건물 부수 토지, ③나대지로 나뉜다. 사업용 건물은 종합부동산 과세 대상에서 제외됐다. 오피스텔은 주거용으로 사용하느냐, 사무실 등 사업용으로 사용하느냐의 실지사용 용도에 의해 구분한다.

2. 종합부동산세 과세기준 금액

종합부동산세는 개인이 소유한 주택(부수토지포함), 나대지, 사업용 건물 부수 토지를 별도로 합산한 금액이 각각 다음의 재산 종류별 기준금액을 초과하는 금액이 있을 경우에 과세한다.

가. 주택(건물과 부수 토지) : 기준시가 9억원이상
나. 나대지 : 공시지가 6억원이상
다 사업용 건물 부수 토지 : 40억원이상

기준시가는 국세청장이 고시한 가격으로서 국세를 부과하는 기준이며 아파트의 경우 시가의 80%~90% 수준이다. 공시지가는 토지에 대해 건설교통부장관이 고시하는 가격으로서 시가의 70%~80% 수준이다.

3. 종합부동산세 과세표준

과세표준은 세율을 적용해 납부할 세액을 산출하는 기준이 되는 금액이다. 종합부동산세는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 개인이 전국적으로 소유하고 있는 부동산을 합산단위인 주택, 나대지, 사업용 건물 부수 토지 별로 합산한 금액에서 각 합산단위별 과세기준 금액(주택은 9억원, 나대지는 6억원, 사업용 부수 토지는 40억원)을 초과하는 금액의 50%가 과세표준이다.

예를 들어 서울 강남의 시가 15억원인 A아파트의 기준시가가 13억원인 경우 종합부동산세 과세표준은 2억원(13억원 - 9억원 = 4억원 * 50%)이다.

4. 종합부동산세 세율

정부안에서는 아직 종합부동산세 세율이 적용되는 과세표준 구간과 세율이 정해지지 않았다. 앞으로 당정 협의를 거쳐 정할 예정으로 있다.

5. 세액계산 사례

위 과세표준 계산사례로 든 A아파트의 경우 종합부동산세 과세표준 2억원에 세율을 적용해 세액을 산출한다. 종합부동산세 세율을 1%로 가정할 경우 종합부동산세 산출세액은 200만원(2억원 * 1%)이다. 여기에서 시 군 구에 납부한 재산세를 기 납부세액으로 공제해 준다. 예를 들어 A 아파트가 올해 재산세와 종합토지세를 합해서 150만원을 냈고, 내년에 재산세 180만원을 내야한다면 종합부동산세는 20만원(200만원-180만원)이 된다.

정부는 내년 중 세부담 증가 폭을 올해 대비 평균 10% 수준을 유지할 방침이고, 개인별 내년 보유세부담액(재산세+종합부동산세) 증가폭을 올해 보유세 부담액(재산세+종합토지세)의 50%를 넘지 않도록 할 방침이다.
6. 거래세 인하

현재 부동산 취득 시 부담하는 거래세는 취득금액의 2%인 취득세, 취득세의 10%인 농특세, 취득금액의 3%인 등록세, 등록세의 20%인 교육세가 부과되고 있다. 그러므로 현행 거래세는 취득금액의 5.8%에 달한다. 보유세를 강화하고 거래세를 내린다는 정부방침에 따라 내년부터 등록세가 취득금액의 3%에서 2%로, 1% 내리게 된다. 이에 따라 교육세도 0.2% 내리게 됐다. 따라서 내년부터 거래세 총 부담률은 5.8%에서 4.6%로 낮아지게 됐다.

7. 종합부동산세 절세테크 7가지

가. 배우자나 자녀에게 재산을 증여

종합부동산세는 개인별 소유 재산을 합산해서 과세하는 세금이다. 그러므로 가장(家長)이 소유한 부동산이 많아서 종합부동산세 과세대상이 되는 경우 배우자나 자녀에게 증여하는 방안을 고려해 볼 필요가 있다.

배우자나 자녀에게 증여 시는 배우자 공제 3억원, 자녀공제(성년자:3천만원, 미성년자: 1천5백만원)를 차감한 잔액의 크기에 따라 10%~50%의 증여세를 물어야 한다. 위 증여공제는 10년 동안 증여받은 금액에서 공제되는 금액이다.

증여세는 한번 물면 끝나고, 종합부동산세는 소유하는 기간 동안 매년 물어야하는 등 증여세와 종합부동산세 부담액 비교 시 여러 가지 요인이 작용함으로 과세기준일인 내년 6월 1일 전에 세무사 등 전문가와 상의하여 증여 여부를 결정한다.

부동산을 신규로 취득할 경우에는 부부공동 명의로 등기를 고려한다. 부부가 공동으로 주택 18억원, 나대지 12억원, 상가건물 80억원을 소유하더라도 종합부동산세가 과세되지 않는다.

나. 임대사업자로 등록

현재 종합부동산세 과세 대상에서 우대하는 임대사업용 주택의 범위가 정해지지 않았다. 정부가 그동안 임대사업을 장려하고 세제 상 지원을 해 왔으므로 어떤 방법으로 든 임대 사업용 주택을 종합부동산세 과세에서 우대할 것으로 예상된다. 다(多)주택 보유자는 종합부동산세 과세에서 우대하는 임대주택 범위를 봐 가면서 이에 대응한다.

다. 나대지에 상가건물 신축 고려

개인이 6억원이상 나대지를 소유하면 종합부동산세 과세대상이다. 그러나 상가, 사무실 등 사업용 건물 부수 토지는 40억원이상 소유해야 과세대상이 된다. 나대지에 상가건물을 신축하면, 종합부동산세 과세기준 금액이 대폭 늘어나 종합부동산세를 피 할 수 있다.

라. 부동산 종류별 포트폴리오 재구성

종합부동산세는 개인이 소유한 부동산 종류별로 별도 합산해 과세한다. 그러므로 과세대상 부동산 한 가지 종류를 많이 소유하고 있는 사람은 부동산 소유 포트폴리오를 재구성하는 방안을 검토한다.
예컨대 다주택자는 주택을 매각해 상가 건물을 취득하는 방안, 고액의 나대지를 보유하고 있는 사람은 이를 매각해 주택이나 상가 건물을 취득하는 방안이다. 부동산을 매각하면 양도소득세가 부과되므로 세무사 등 조세전문가의 도움이 필요하다.

마. 과세대상에서 제외되는 부동산에 주목

공장용지, 농지, 임야, 목장용지, 과수원 등은 종합부동산세 대상에 포함되지 않는다.
따라서 종합부동산세 과세대상이 되는 나대지보다 발전가능성이 있는 농지나 임야에 투자하는게 세금부담을 줄일 수 있다. 다만, 임야라도 영림계획인가를 받지 못했거나 기준면적을 초과하는 공장부속토지 등은 나대지와 합산과세되기 때문에 유의해야 한다.
골프장이나 별장 등은 합산과세되지 않고 분리과세되지만 종합부동산 세율보다 무거운 5%의 높은 세율이 적용된다.

바. 비수익자산 매각

가격이 오를 가능성이 낮은 땅이나 주택은 올해 안에 매각하는 것이 좋다. 내년에 오피스텔이나 일반 주택도 아파트와 같이 시가에 근접한 가격으로 기준시가가 고시되므로 내년에 양도하면 양도세 부담이 대폭 늘어날 수 있다.

또 주택을 3채 이상 보유한 사람이 내년에 주택을 양도할 경우 양도소득세율이 올해 36%(주민세를 포함할 경우 39.6%)에서 내년에는 60%(주민세를 포함할 경우 66%)로 대폭 높아진다는 사실도 고려할 필요가 있다. 다주택소유자나 비수익자산 소유자가 부동산을 올해 양도하면 종합부동산세와 양도소득세를 동시에 줄일 수 있다.

사. 매각은 6월 이전에, 매수는 6월 이후가 유리

종합부동산세를 포함한 재산세는 매년 6월 1일 보유자를 대상으로 세금을 매기기 때문에 파는 사람입장에서는 5월까지 매도해 소유권을 넘기는게 좋고, 사는 사람은 6월 2일 이후 명의를 이전받는게 유리하다.