2002년까지 부동산보유과세 실효세율은 시가의 0.1퍼센트 수준이었다. 5억원 상당의 부동산을 보유했다면 연간 보유과세는 50만원 정도, 하지만 이러한 보유과세의 부담은 향후 시세의 1퍼센트 수준으로 상승할 예정이며, 현실화된다면 연간 보유과세는 50만원에서 5백만원으로 뛰어오르게 된다. 5만∼10만명에 달하는 부동산 과다 보유자들에 대해서는 어떤 식으로든 과세를 강화한다는 것이 정부 방침이다.
현재 보유세는 토지에 대한 종합토지세와 건물에 대한 재산세로 구성된다. 2005년부터는 지방자치단체가 걷는 종합토지세와 재산세 외에 중앙정부에서 걷는 종합부동산산세가 신설될 예정이다. 원래 종합부동산세는 토지와 건물을 합산해 누진과세하는 방안이 논의되었지만, 외국의 사례나 현실적인 적용 측면을 고려해 토지와 건물을 각각 구분해서 과세할 방침이다.
하지만 종합부동산세의 적용 기준은 아직 결정되지 않았다. 개인이 전국적으로 보유하고 있는 부동산가액을 합산해 일정액 이상인 고액 부동산 보유자를 대상으로 하는데 금액기준으로 얼마 이상 보유자가 종합부동산세 과세대상이 될지는 정부가 앞으로 종합부동산세제 입법과정에서 결정될 것으로 보인다.
따라서 내년부터 종합부동산세가 도입되면 주택을 여러 채 소유한 부동산 부자들의 세금부담이 크게 늘어날 전망이며 부동산 보유자들의 세테크 전략 역시 변경이 불가피해졌다. 우선 부동산 가격이 오를 가능성이 적은 땅이나 주택은 올해 안에 매각하는 것이 좋다. 오피스텔도 내년부터는 아파트와 같이 시세에 근접한 기준시가가 고시되므로 매각 시 양도소득세 부담이 늘어난다.
따라서 주거용으로 사용하는 오피스텔을 단기간 내에 처분할 예정이라면 올해 안에 처분하는 것이 유리하다. 보유세 부담 뿐 아니라 주택을 3채 이상 보유한 자들의 양도소득세 중과(최고 세율이 36%에서 60%로 증가함)가 내년부터 실제로 적용되기 때문이다. 또 가격 상승이 기대되는 주택을 여러 채 보유하고 있다면 주택 임대사업자로 등록하는 방법도 고려해 볼 만하다. 정부가 주택 임대사업자를 위해 임대주택은 종합부동산세 대상에서 제외할 가능성이 크기 때문이다.
사업용 건물도 종합부동산세 대상에서 제외되어 상대적으로 주택보다 투자가치가 높아질 것으로 예상된다. 무엇보다 종합부동산세는 세대별이 아닌 개인별로 보유 부동산을 합산해 세금을 부과하므로 자녀나 배우자에게 증여하는 방법으로 보유세 부담을 줄일 수 있다. 배우자 간에는 3억원까지, 성년 자녀에게는 3천만원까지 증여세 부담없이 명의를 이전할 수 있으며, 사전 증여는 추후 상속세 부담을 줄일 수 있는 방안이 될 수도 있다. 보유세 부담이 얼마나 더 증가하게 될지는 현재로서는 미지수이다. 정부는 9월 정기국회에 종합부동산세법 최종안을 제출하여 국회통과를 거쳐 2005년부터 시행할 예정이다. 종합부동산세 과세대상자, 과세대상에서 제외되는 부동산의 범위, 세부담의 정도 등은 앞으로 좀 더 관심을 두고 지켜볼 필요가 있다