지난호에 이어 주택양도를 중심으로 양도소득에 관해 궁금한 사항 중 "고급주택과 양도소득세"에 대하여 알아 본다.

고급주택인 경우에는 1세대가 당해 주택을 취득한 후 3년 이상 거주하거나 5년 이상 보유한 후 양도함으로써 1세대 1주택의 비과세요건에 해당하더라도 비과세 하지 아니하고 양도소득세가 과세된다.

1. 고급주택이란?
소득세법상 고급주택이라 함은 다음에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.
가. 단독주택
* 지방세법상 과세시가표준액이 2천만원 이상으로써 주택연면적이 264㎡(약 80평) 이상이고 그 주택 및 부속토지의 양도가액의 합계액이 5억원 이상.
* 지방세법상 과세시가표준액이 2천만원 이상으로써 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡(약 150평) 이상이고 그 주택 및 부수토지의 양도가액의 합계액이 5억원 이상.
* 공동주택(아파트ㆍ연립주택ㆍ다세대주택ㆍ다가구주택 등) 주택전용면적이 165㎡(약 50평) 이상이고 양도가액이 5억원 이상.
나. 기타
엘리베이터, 에스컬레이터 또는 66㎡(약 20평) 이상의 수영장이 설치된 주택

2. 고급주택 여부의 판정여부에 관한 사례
가. 주택연면적 주택전용면적의 계산
단독주택의 고급주택 여부 판정기준으로써, 주택연면적이라 함은 주거용건물의 연면적만을 기준으로 하여 적용한다. 따라서 건물 연면적이 92평인 겸용 단독주택(주택 70평, 점포 22평)의 경우에는 점포부분을 제외한 주택이 264㎡(80평 미만)이므로 고급주택에 해당하지 아니한다. 그리고 지하실 부분은 그 면적의 1/2이 주택의 면적에 포함되는바, 이 경우 지하실이 사실상 모두 주거에 사용되더라도 그 면적의 전부가 주택면적에 포함되는 것이 아니고 그 1/2만 포함되는 겸용주택의 지하실인 경우에는 지하실을 주택부분과 상가부분으로 안분계산(按分計算)하여 주택부분 지하실 면적의 1/2만 주택면적에 포함되는 것이다.
* 공동주택의 고급주택여부의 판정 기준으로써 주택전용면적이라 함은 복도ㆍ계단 옥탑ㆍ전기 및 기계실ㆍ보일러실ㆍ지하실ㆍ관리사무실 및 경비실 등 2세대 이상이 공동으로 사용하거나 주거의 용도에 직접 쓰이지 아니하는 공용부분의 면적을 제외한 주거전용면적을 기준으로 한다.
나. 양도가액의 계산
고급주택여부의 판정기준으로써 주택 및 그 부수토지의 양도가액이라 함은 소득세법에 의해 산정된 가액을 말하는 것으로 당해 주택(부수토지 포함)의 양도에 따른 양도가액의 산정이 기준시가로 산정될 경우에는 기준시가이고 실지거래가액으로 산정될 경우에는 실지거래가액이 그 기준이 된다. 이 경우 겸용주택과 그 부수토지의 양도가액은 점포부분을 제외한 주거용 건물과 그 부수토지의 양도가액의 합계액을 기준으로 하여 고급주택 여부를 판단하는 것이다.

3. 고급주택의 양도차액 계산
고급주택의 양도소득은 원칙적으로 비과세대상에서 제외하고 있으나 고급주택이 소득세법의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 다음의 산식에서 보는 바와 같이 당해 고급주택의 양도차익 중 일반 주택 상당부분(5억원)에 대하여는 비과세하고 그 초과 부분에 대해서만 과세한다.

[산식]
고급주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 = 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비) × 양도가액 - 5억원 ÷ 양도가액