부모가 분양 받은 아파트 분양권을 자녀에게 증여하고자 할 경우에 분양대금을 내는 과정에서 '분양권을 증여하는 방법' 그리고 준공 후 잔금을 납입하고 부모명의로 취득 등기한 후에 부동산인 '아파트를 증여하는 방법'이 있다. 이 두 가지 증여에 대한 장단점과 절세방안을 알아본다.


1. 분양권 상태에서 증여 시

증여세과세가액은 증여일 현재 납부한 분양대금+프리미엄금액이 된다. 과세가액에 포함되는 프리미엄 금액이 불명확하나, 단지가 대단지이고 같은 평형이 많고 프리미엄 상태에서의 거래가 빈번한 분양권의 경우 관할 세무서에서 조사한 평균 프리미엄 금액으로 과세할 가능성이 크다. 이 경우 납세자는 2개의 감정평가법인에 분양권을 감정 의뢰해 평균 감정가격을 증여세 과세가액으로 하는 방안을 검토해 보는 것도 절세방안이 될 수 있을 것이다.
반면에 분양권 상태에서 거래가 잘 이뤄지지 않은 소형단지인 경우는 프리미엄이 없는 경우가 많고 과세관청에서 프리미엄 금액을 파악하기가 어렵기 때문에 납부한 분양대금만이 증여세과세가액이 될 가능성이 높다.
증여세고세표준은 증여가액에서 증여공제액과 부담한 채무를 차감한 금액이다. 증여공제액은 성년 자녀는 3천만원, 미성년 자녀는 1천 5백만원이다. 증여세는 증여받은 날로부터 10년이내에 동일인으로부터 증여받은 금액이 있으면 합산 과세되고 증여공제액도 10년간 한번 공제되는 금액임을 유의해야 한다.
자녀가 부모로부터 아파트 분양권을 증여받으면서 동시에 부모의 채무를 인수한 경우 이를 증여세과세표준 계산 시 공제받을 수 있는가 이다. 자녀가 부모의 은행 채무 등을 사실상 인수한 사실이 객관적으로 입증되는 경우 부담부 증여로서 증여세과세표준계산 시 인수한 채무를 공제받을 수 있다. 이 경우 유의할 점은 앞으로 인수한 채무가 사실상 자녀의 소득 등으로 변제되는지를 관할 세무서에서 사후관리하게 되고 자녀가 인수한 채무를 부모 등이 대신 변제했음이 드러날 경우 이 때 증여세과세대상이 된다. 또 자녀가 인수한 채무는 부모가 유상으로 재산을 양도한 것이므로 이 부분은 양도세가 과세된다. 그러므로 아파트 분양권과 함께 채무를 넘길 것인가, 아니면 순수하게 아파트 분양권만 넘길 것인가의 판단은 양 방법에 대해 관련세금 부담을 구체적으로 계산해 유리한 방법을 선택하는 것이 절세방안이다.
그리고 자녀가 부모의 아파트 분양권을 돈을 주고 매입한 경우 이를 인정받을 수 있는가 이다. 원칙적으로 배우자간 또는 직계존비속간의 양도는 이를 인정하지 않고 세법상 증여로 보아 증여세가 과세된다. 그러나 부모와 자녀간에도 사실상 재산을 양수도한 사실이 객관적으로 인정되는 경우는 증여로 보지 않는다. 예를 들어 부(父)의 채무를 자녀가 대신 갚아준 대가로 부모의 아파트 분양권을 자녀가 넘겨받은 경우, 부(父)가 자녀로부터 급박한 사업자금을 빌린 사실이 회계장부 등에 의해 구체적으로 입증되는 경우에 돈을 돌려받는 대신에 아파트 분양권을 넘겨받은 경우 등이 있을 수 있다. 이 경우 부모와 자녀간에 금전거래가 있을 당시에 자녀가 그 만한 능력이 있어야함은 물론이고, 부모와 자녀간에 금전거래가 이뤄질 수밖에 없는 특수한 사정이 있어야 할 것이다. 세법은 원칙적으로 보모와 자식간에 금전대차는 인정하지 않기 때문이다.
증여세 세율은 증여세과세표준의 크기에 따라 10%에서 55%까지의 세율이 적용된다. 분양권 상태에서 증여하는 방법의 장점은 수증자가 취득 등기할 때 취득 관련 세금과 비용을 한번 부담하게 되며 취득세와 등록세 과세표준은 분양받은 금액이 된다. 등록세, 취득세, 채권구입 등 취득 등기할 때 부담할 비용은 분양받은 금액의 약 6.5%정도이다. 취득관련 비용을 부담능력이 있는 자녀가 부담한 경우에는 별 다른 문제가 없으나, 부모 등이 대신 부담한 경우에는 증여세과세세상이 된다.


2. 아파트 취득 등기 후 증여 시

아파트 취득등기 후 증여하게 되면 부동산을 증여하는 것이 된다.

(1) 기준시가를 고시하기 전에 증여 시

국세청이 세금을 매기는 기준인 기준시가를 고시하기 전에 아파트를 자녀에게 증여한 경우 부모가 아파트를 분양받은 금액으로 증여세를 과세받을 수 있는가. 증여세에 대해 포괄과세가 이뤄지고 있고 증여 재산 평가는 증여일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙이기 때문에 분양가액으로 증여세를 과세받기는 어려울 것 같다. 부모가 분양받은 금액은 증여일로부터 상당한 기간 전의 금액이고, 우리나라의 경우 대부분의 아파트에는 분양 후에 프리미엄이 붙기 때문에 일반적으로 증여일 현재 아파트 시가는 분양금액보다 높다. 증여일로부터 3개월 전후 매매가격, 보상가격, 감정가격이 있으면 시가로 보기 때문에 이 가격이 증여세과세가액이 된다. 시가가 없거나 불분명한 경우 분양권 증여 시와 마찬가지로 대단지 아파트이고 같은 평형이 많고 거래가 빈번한 경우는 과세관청이 자체 조사한 시가를 증여세과세가액으로 삼을 가능성이 크다.
이 경우 부담부 증여와 자녀가 대가를 지급한 경우는 위 분양권 증여에서 설명한 바와 같고, 증여재산공제액 그리고 증여세합산과세 등도 분양권 증여에서 설명한 바와 같다.
그리고 취득세와 등록세과세표준은 부모는 분양가격이고 자녀는 토지는 공시지가, 건물은 지방세과세시가표준액(평당 신축가격을 175,000원으로 보고 평가한 금액)이 된다. 취득에 따른 비용은 부모와 자녀가 각 각 과세표준의 약6.5%정도를 부담해야 한다. 자녀가 부담할 취득관련비용을 부모 등이 대신 부담해 주면 증여세 과세대상이 된다.

(2) 국세청이 기준시가를 고시한 후에 증여 시

증여세과세표준은 고시한 기준시가이고 취득세와 등록세과세표준은 위 (1)과 동일하다. 이 경우 기준시가는 분양가격보다 상당히 높을 것이고 아파트시가의 70%- 80% 정도가 될 것이다.
이 경우 '부담 부 증여'와 자녀가 대가를 지급한 경우는 위 분양권 증여 시에서 설명한 바와 같고, 증여재산공제액 그리고 증여세합산과세 등도 분양권 증여에서 설명한 바와 같다.
그리고 취득세와 등록세과세표준은 부모는 분양가격이고 자녀는 토지는 공시지가, 건물은 지방세과세시가표준액(평당 신축가격을 175,000원으로 보고 평가한 금액)이 된다. 취득에 따른 비용은 부모와 자녀가 각 각 과세표준의 약 6.5%정도를 부담해야 한다. 자녀가 부담할 취득관련비용을 부모 등이 대신 부담해 주면 증여세 과세대상이 된다.

(3) 아파트 취득 등기 후 증여시의 불리 점

위 (1)과 (2)의 경우 증여자와 수증자가 취득세와 등록세 등 취득 관련 비용을 부담해야 하므로 취득관련 비용을 이중으로 부담해야 하고, 증여세과세가액에는 분양 때부터 등기 때까지 붙은 프리미엄이 모두 포함되는 불리한 점이 있다.


3. 결론

부모가 분양받은 아파트 분양권을 자녀에게 증여하는 과정에서 증여세를 절세하는 방안은 ① 분양받은 후 프리미엄이 붙을 가능성이 큰 아파트 분양권의 경우 분양받은 후 되도록 빠른 시일 내에 증여하는 것이 증여세와 취득세 부담에 있어 유리하고, ② 증여세과세 대상자산의 평가는 시가 평가가 원칙이므로 취득하거나 감정한지 3개월 이내 재산은 자녀에게 증여하는 것을 지양하고, ③ 시가가 불분명하거나 기준시가가 시가보다 높은 재산을 증여하고자 하는 경우에는 2개의 감정법인에 감정 의뢰해 감정가액을 증여세과세가액으로 하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다.
증여세 과세대상 평가는 시가 평가가 원칙이다. 그러므로 부모가 자녀에게 아파트 분양권을 증여하거나 기준시가가 고시되기 전에 아파트를 증여하고자 하는 경우에는 과세관청이 객관적인 자료에 의거 평가한 시가로 증여세를 과세할 가능성에 대비해야 한다. 예를 들어 대단지 아파트인 경우 같은 평형의 아파트가 분양권 상태 또는 준공 후 기준시가가 고시되기 전에 거래가 빈번하게 이뤄진다. 이 경우 관할 과세관청이 실지 거래가 이뤄진 가격(호가가 아님)을 조사해 평가한 시가로 증여세를 과세할 가능성이 있는 것이다.