지난호에 이어 주택양도를 중심으로 양도소득세에 관하여 궁금한 사항 중 "겸용주택과 양도소득세"에 대해 알아본다.

1. 겸용주택의 양도소득세 과세 또는 비과세대상 여부 판단
겸용주택(兼用住宅)이란 주택의 일부 또는 동일 지번(地番)상에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치(設置)되어 있는 외관상 주택을 말하는 것으로서 우리나라의 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 1층은 점포이고 2-3층은 주택인 건물이 그 예가 된다.
이 겸용주택은 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 클때에는 건물 전부를 주택으로 보기때문에 1세대1주택에 해당하는 경우 양도소득세가 비과세 될 수 있으나 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 이외의 건물은 주택으로 보지 아니하므로 주택 이외의 건물은 양도소득세 과세대상이 된다.

2. 근린생활시설에 주거용 부분이 있는 경우
점포 및 사무실이 있는 근린생활시설(近隣生活施設)과 같이 외관상 영업용건물 내에 임차인의 주거용 부분이 일부 있는 경우에는 그 부분은 주택으로 보지 아니하고 영업용건물에 부수된 것으로 보기 때문에 양도소득세 과세대상이 된다.

3. 주택과 점포 등에 공동으로 사용되는 건물부분이 있는 경우
겸용주택으로서 당해 건물에 주택과 점포 등에 공동으로 사용되는 건물부분(예 : 차고)이 있는 경우 주택면적은 다음과 같이 계산한다.
공동으로 사용되는 주택면적을 제외한 주택면적 + 공동으로 사용되는 건물면적 × (공동으로 사용되는 건물면적을 제외한 주택면적 ÷ 공동으로 사용되는 건물면적을 제외한 주택면적과 점포면적 합계)

4. 주택의 부수토지 계산
겸용주택의 경우에는 주택면적이 점포면적보다 클 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이므로 당해 주택과 주택정착면적의 5배 이내 토지(도시계획구역 밖의 주택은 10배)는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로 보는 것이나 주택면적이 점포면적보다 같거나 작을 때에는 주택부분만 주택으로 보므로 이 경우 주택에 부수되는 토지면적은 사실상 사용하고 있는 면적에 의하는 것이며 사실상 사용면적이 불분명한 때에는 전체토지면적에 건물전체 면적 중 주택부분의 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

<사례>
1ㆍ2층이 점포(40평)이고 3층이 주택(20평)인 건물로서 토지면적이 90평인 경우 주택 부수토지의 면적을 계산하면
* 주택부수토지면적 : 90평 × 20/60 = 30평(1세대1주택인 경우 비과세)
* 점포부수토지면적 : 90평 × 40/60 = 60평(과세대상)

5. 점포 등 근린생활시설을 주거용으로 용도변경한 경우
겸용주택(주택면적 40평, 사무실면적 50평)을 소유하여 3년이상 거주한 1세대가 사무실면적 중 30평을 주택으로 용도변경한 경우에는 주택면적이 주택이외의 면적보다 크게 되어 전체를 주택으로 보게되나 이 경우에는 주택으로 용도변경한 부분(30평)에서 3년 이상 거주한 후 양도한 경우에 한하여 전체가 1세대 1주택으로 비과세되며 그러하지 아니한 경우에는 당초 주택면적 40평과 이에 부수되는 토지만 비과세되며 나머지부분(주택으로 용도변경된 30평을 포함한 당초 사무실 면적과 이에 부수되는 토지)은 과세된다.
다만 증축된 후 주택면적이 사무실면적보다 큰 경우에는 1세대 1주택 요건(종전 주택에 이미 3년 이상 거주 또는 5년 이상 보유)을 충족하였으면 증축부분에 거주 보유요건에 관계없이 전체를 비과세대상으로 본다.