- 1가구 3주택, 새로 고급 주택된 주택

정부는 올 들어 5차에 걸쳐 부동산시장 안정대책을 발표했다. 투기수요억제와 세제·세정강화 그리고 부동산 취득에 대한 금융지원 축소가 주요내용이다. 그 동안 정부가 발표한 세제·세정강화 대책의 주요내용을 알아보고 이에 대비한 稅테크 방안을 점검해 본다.

◆ 주택시장 안정대책 중 세제·세정분야

(1) 시행중
① 대책 : 1세대2주택 중복 보유허용기간 단축
내용 : ·중복보유 허용기간을 종전 2년에서 1년으로 단축
시행시기 : 2002. 3. 30 이후부터
② 대책 : 1가구 3주택 이상 양도소득세 중과세
내용 : ·보유주택수에 관계없이 기준시가 적용→3주택 이상 보유자는 양도소득세 부과시 실거래가 적용
시행시기 : 2002. 10. 1 이후 양도분부터
③ 대책 : 1가구 1주택 양도소득세 비과세 대상 축소
내용 : ·거주 사실에 관계없이 1가구 1주택으로 3년이상 보유 비과세
- 서울, 신도시, 과천에서는 3년이상 보유에 1년이상 거주요건 추가
시행시기 : 2002. 10. 1 이후 양도분부터
④ 대책 : 고급주택 기준 확대
내용 : ·아파트 등 공동주택으로 전용면적 50평이상, 양도가액 6억이상 →전용면적 45평이상, 양도가액 6억이상
시행시기 : 2002. 10. 1 이후 양도분부터
⑤ 대책 : 오피스텔 1가구 2주택 포함
내용 : ·주거용 오피스텔을 1가구 2주택에 포함, 양도소득세 과세
⑥ 대책 : 세정대책 강화
내용 : ·기준시가 수시 조정, 자금출처조사, 지가급등지역 토지거래 세무조사
시행시기 : 진행중

(2) 시행예정
① 대책 : 보유과세 강화
내용 : ·기준시가 3억원 초과 고급아파트 재산세 과세표준 가산율 50%이내 인상
·종합토지세 과세표준 단계적 인상
시행시기 : 2003년 상반기
② 대책 : 신축주택 양도소득세 감면 대상 축소
내용 : ·2001년 5월 23일 ∼ 2003년 6월 말까지 전국의 신축주택 구입자
- 서울과 5개 신도시, 과천 거주자는 제외
시행시기 : 2003년 초
③ 대책 : 투기지역제도 신규도입
내용 : ·부동산가격 급등지역 '투기지역' 지정
- 양도소득세 실거래가 과세
-양도소득세 최고세율 51%까지 인상
시행시기 : 2003. 1. 1이후 부동산가격 급등시
④ 대책 : 실거래가 과세 고급주택 기준변경
내용 : ·면적관계없이 실거래가 6억원이상
시행시기 : 2003. 1. 1이후 부동산가격 급등시

※ 자료 : 재정경제부, 건설교통부, 교육인적자원부, 행정자치부, 국세청
※ 5대신도시 : 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 ※ 양 도 일 : 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날.


◆ 稅테크
▽ 1가구 1주택자는 양도소득세비과세 요건을 갖춰야 = 2002. 10. 1부터 양도소득세 비과세 요건이 강화돼 1가구 1주택자라도 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5대 신도시와 서울, 과천시에 있는 주택은 3년이상 보유하고 1년이상 그 집에서 살아야 양도소득세를 부과받지 않는다. 지금까지는 1가구 1주택자가 주택을 3년이상 보유했다가 팔면 양도소득세를 물리지 않았다. 다만, 개정규정 시행일인 2002. 10. 1 현재 거주하지 않은 채 2년이상 소유한 주택은 시행일로부터 1년 내 해당주택을 팔면 1년이상 거주요건 규정을 적용하지 않고 종전의 '3년 보유' 규정만을 적용해 양도소득세를 물리지 않는다. 그러나 개정규정시행일(2002. 10. 1) 현재 2년미만 보유자나 2년이상 보유했더라도 시행일부터 1년 안에 팔지 않는 사람들은 '1년 거주' 요건을 충족해야 양도소득세를 물리지 않는다.

∇ 3주택 이상 보유자는 2채를 초과하는 주택을 파는 것이 유리 = 2002. 10. 1부터 1가구가 2채를 초과해 소유한 주택에 대해서는 양도소득세가 기준시가가 아닌 실거래가를 기준으로 부과된다. 기준시가가 실거래가의 70∼90% 수준인 점을 감안할 때 실거래가로 양도소득세를 부과하면 양도소득세 부담이 늘어나게 된다. 다만, 개정규정시행일(2001. 10. 1) 현재 1가구 3주택 이상 소유자가 시행일 이전에 매매계약을 체결하고 시행일로부터 두달내(2002. 11. 30) 양도하면 종전대로 기준시가로 양도소득세를 신고·납부할 수 있다.

∇ 새로이 고급주택으로 되는 아파트의 절세방안 = 법 개정으로 새로이 고급주택에 해당되는 전용면적 45평이상의 아파트나 빌라를 보유한 사람은 시행일(2002. 10. 1)전에 매매계약을 체결하고 시행일로부터 두달 내(2002. 11. 30)에 양도해야 실거래가 과세를 면할 수 있다. 즉, 두달 내 양도할 경우 1가구 1주택 3년 보유자는 양도소득세가 비과세 되고 1가구 2주택 초과 보유자는 기준시가에 의해 양도소득세를 과세 받을 수 있다.

∇ 주택을 대체하기 위해 2주택 보유자는 종전주택 양도기한 지켜야 = 주택을 대체하기 위해 다른 주택을 취득함으로서 일시 2주택을 보유하게 되는 경우 1세대 2주택 중복보유 허용기간을 종전 2년에서 1년으로 단축하는 소득세법 시행령이 2002. 3. 30부터 시행되고 있다. 이에 따라 지난 3월 30일 이후부터는 다른 주택을 취득하여 일시 2주택이 된 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도해야 하고 양도일 현재 3년이상 보유·1년이상 거주요건을 갖춰야 양도소득세가 비과세 된다

∇ 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔의 양도소득세 과세 쟁점 = 오피스텔을 주택으로 볼 것인지, 업무시설로 볼 것인지가 쟁점이다. 국세청은 실질과세원칙에 따라 오피스텔을 주거용으로 쓰는게 확인되면 주택으로 과세하고 있다. 주거용 판단은 사실상 상시 주거용으로 사용하는가를 기준으로 판단한다. 무주택자가 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 3년이상 보유하고 1년이상 거주한 뒤 팔면 양도소득세를 비과세받을 수 있다. 주택을 한 채 갖고 있는 사람이 주거용 오피스텔을 샀다면 '3년 보유 1년 거주, 요건을 충족했더라도 양도소득세를 비과세 받지 못한다. 따라서 주택과 오피스텔 중 양도소득세가 적게 나오는 것을 먼저 파는 것이 절세 요령이다. 또한 오피스텔을 업무용으로 전환해 세를 놓는 것도 주택을 양도할 때 절세방안이 될 수 있다. 주택을 양도할 때 다른 주택이 있는지 여부는 양도일을 기준으로 판단한다.