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제목 작성자 작성일
세무정보(2002-8) 상가임대차보호법 Q&A 박상근 04.08.09
보호대상보증금, 서울지역 1억 6000만원
임대료인상 최고 연 12%로 제한
법무부는 지난 8월 8일 세입자에게 5년간 계약기간을 보장하는 상가건물임대차보호법의 시행령안을 발표했다. 정부는 이달중 공청회를 거쳐 시행령안을 확정, 오는 11월부터 시행할 예정이다.

□ 상가임대차보호법 Q&A

-상가임대차보호법 적용대상은
상가임차인 모두가 '상가건물임대차보호법' 적용을 받는 것은 아니다. 영업용 건물에 일정 금액 이하 보증금을 내고 입주한 상인만 이 법의 보호를 받을 수 있다. 보증금액수가 커 영세상인이라고 볼 수 없는 경우에는 대상이 안된다. 보증금 기준으로 서울은 1억 6000만원, 수도권 중 서울을 제외한 과밀억제권역은 1억 2000만원, 광역시(인천광역시, 군지역 제외)는 1억원, 기타지역은 9000만원이하의 보증금을 내는 상가가 법적용을 받는다. 이중 수도권중 서울을 제외한 과밀억제권역은 인천광역시·의정부시·구리시·남양주시·하남시·고양시·수원시·성남시·안양시·부천시·광명시·과천시·의왕시·군포시·시흥시 등이 해당된다.

- 월세를 보증금으로 환산하는 율은
법적용 대상 상가인지 여부 판정과 연간 임대료 인상한도 계산 기준이 되는 보증금은 통상 목돈으로 지급하는 보증금에다 매월 내는 월세를 보증금으로 환원한 금액을 합친 개념이다. 월세를 보증금으로 환원할 때는 연 12%의 전환율이 적용된다. 예컨대 보증금 1000만원을 주고 월세를 100만원 내고 있는 경우 보증금은 1000만원(보증금) + 100만원(월세) × 12개월 ÷ 0.12(전환율)로 계산돼 1억 1000만원이 된다.

- 임대료는 어떻게 조정하나
계약갱신요구권이 5년 동안 보장되지만 그 사이에 임대료를 올리지 못하는 것은 아니다. 경제사정에 따라 상가 주인이 임차인에게 임대료 인상을 요구할 수 있다. 그러나 연간 12%를 초과해 임대료를 인상할 수 없게 된다. 통상 2년마다 계약이 갱신되므로 한번에 24%가량 올릴 수 있다는 뜻이다. 하지만 이 같은 상한규정은 '가이드라인(권고사항)'이 아니라 분쟁발생에 대비한 법률적인 상한선일 뿐이다. 보증금을 안 올리고 월세만 올린다든지, 월세는 안 올리고 보증금만 올린다든지, 보증금과 월세를 모두 올린다든지 등 어떤 경우라도 보증금으로 환산한금액으로 이전보다 연 12%를 넘어서는 안된다.

- 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 율은
주택의 경우 전세를 월세로 돌리듯이 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때는 전환율이 연 15%를 넘지 못한다. 예컨대 보증금 5000만원중 4000만원을 월세로 전환하려면 4000만원을 연15%로 운용할 때 매월 받게되는 이자에 해당하는 50만원이 월세 상한선이 되는 것이다.

- 상가건물의 계약기간은
계약기간은 당사자간에 자유롭게 정할 수 있다. 계약 연장을 요구할 수 있는 갱신요구권만 5년 동안 보장될 뿐이다. 다만 계약기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 된다. 하지만 이 때도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

- 영세상인 최우선변제권은
보증금이 일정금액 이하인 영세상인은 건물주가 부도가 나더라도 다른 채권자에 앞서 최우선으로 변제받을 수 있다. 서울의 경우 보증금이 4500만원이하인 상가에 대해서 1350만원을 보장해 주고 수도권중 서울을 제외한 과밀억제권역은 보증금 3900만원이하인 상가에 대해서 1170만원을 보장해 준다. 또 광역시(인천광역시·군지역 제외)는 보증금이 3000만원이하인 상가에 대해 900만원, 기타지역은 2500만원이하를 대상으로 750만원을 최우선 보장받을 수 있다.

- 권리금·시설비 보호여부는
권리금과 시설비는 이 법의 직접적인 적용 대상이 아니다, 거래관행상 권리금과 시설비는 대부분 기존임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 것이기 때문이다. 하지만 권리금과 시설비를 상당부분 회수할 수 있도록 임대차계약의 존속기간(계약갱신요구권 행사기간)을 5년간 보장하고 있으므로 간접적으로는 보호받는다고 볼 수 있다.

- 법 적용을 받기 위한 절차는
앞으로 상가임차인도 주택처럼 확정일자를 신청해야 한다. 이미 사업자 등록을 받아 사업하고 있는 기존 임차인도 확정일자를 받아야 한다. 임차인은 건물을 인도받고 세무서에 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 다른 채권에 앞서 보증금 일정액을 보장받을 수 있게 된다는 뜻이다. 사업자 등록을 미뤘다가 건물이 경매에 넘어가면 선순위 채권자에 앞서 보증금을 돌려 받을 수 없다. 상가임대차보호법이 시행되기 한달 전인 10월부터 관할 세무서에서 확정일자를 받을 수 있다.

- 법 시행이전에 계약한 상가의 보호여부는
상가임대차보호법 시행 이전에 계약한 것으로서 보증금규모, 확정일자 등이 법에 규정된 보호대상요건에 해당하면 보증금보호대상에 관한 규정은 적용되나 임대차계약기간의 5년보장 규정은 적용되지 아니한다. 임대차 계악기간의 5년 보장규정은 이 법 시행 후 최초로 계약하는 분부터 적용한다.