올해부터 부동산 취득시 내게 되는 거래세인 등록세와 취득세 과세기준이 ‘실지거래가’로 바뀌게 된다. 이에 따라 지난해까지 부동산 취득자가 정부가 고시한 공시가격 수준으로 실거래가를 낮춰 신고, 거래세를 줄여 온 관행이 어렵게 돼 부동산 거래세가 대폭 오를 전망이디.

부동산 거래세 과세기준이 오르면 세율을 내려 세 부담을 조절하는 게 옳다. 그런데도 정부는 개인 간 주택거래에 한해 세율을 현행 4%에서 2.85%로 내렸고 이외 모든 부동산거래에 대한 거레세는 현행(4.6%)의 높은 세율을 그대로 유지했다. 이로 인해 올해부터 중산서민층과 농민이 시가와 공시가격의 차이가 큰 단독·다가구·다세대 주택, 전답, 임야 등을 취득할 경우 거래세 부담이 2~3배 정도 늘어날 것으로 보인다.

우리나라 부동산관련 세금은 거래세 비중이 79%(2004년 12조원)이고, 보유세는 21%(2004년 3조2000억원)에 불과하다. 미국을 비롯한 선진국은 보유세비중이 80%, 거래세비중이 20%인데 비해 우리나라는 거래세 비중이 너무 높다. 또 경제협력개발기구(OECD)의 세수통계에 따르면, 2003년 기준으로 우리나라의 전체 세수(稅收) 가운데 재산관련 세금 비중이 11.8%로 OECD 평균인 5.6%의 배를 넘었다. 이는 OECD 30개 회원국 중 두 번째로 높은 것이다. 이러한 원인은 재산 취득시 부과되는 거래세가 턱없이 높은 데 기인한다. 여기에다 또 거래세를 강화하는 정책은 부동산관련 세금의 왜곡현상을 더욱 심화시키는 것으로서 바람직하지 않다.

우리나라도 지난해부터 부동산 보유세를 강화하는 추세에 있다. 지난해에 주택보유에 과세되는 재산세를 토지와 건물을 통합 평가하는 방법으로 전환해 세 부담의 공평성을 높였고, 집 부자와 땅 부자를 대상으로 보유세 부담을 늘리기 위해 종합부동산세를 신설했다. 올해에도 종합부동산세가 대폭 강화된다. 그 내용을 보면 주택분 종합부동산세 대상자가 기준시가 9억원 초과에서 6억원 초과로 확대됐고, 개인별 합산에서 세대별 합산과세로 전환했다. 또 과표적용률도 지난해 기준시가의 50%에서 올해엔 70%로 상향조정되고, 세부담 상한이 전년대비 1.5배에서 3배로 높아져 보유세 부담이 대폭 늘어나게 됐다.

부동산 보유세가 강화되고 거래세 과세표준이 현실화되면 거래세 세율을 내리는 것이 정부의 세제개혁 기본방향인 ‘넓은 세원, 낮은 세율’원칙에 맞는다. 또 세금을 부과하고 징수하는 과정에서 민간경제에 간섭을 최소화해야 한다는 ‘중립성의 원칙’도 중요하다. 하지만 우리나라는 세금으로 부동산시장을 과다하게 규제함으로 인해 정상적인 거래마저 중단된 상태에 접어들었다. 또 다가구․다세대 주택 등 서민주택을 중심으로 경매물량이 급속도로 늘어나는 상황이다. 더구나 부동산거래 위축이 성장과 고용에 크게 기여하는 건설경기 침체로 이어질 조짐을 보이고 있다. 이는 정부가 부동산투기를 억제하기 위해 세금을 전가(傳家)의 보도(寶刀)로 활용, 부동산시장을 과도하게 규제함에 따라 발생하는 경제적 손실이다.

조세의 주 목적은 납세자의 재산권을 침해하지 않으면서 원활하게 조세수입을 확보하는 데 있다. 조세를 소득재분배․투기억제 등 조세외적 목적에 이용하는 정책은 조세의 부수 목적에 속한다. 그러므로 세제는 납세자로부터 공평하게 세금을 거두는 주 목적에 충실하고 투기억제 등 부수 목적에는 보조수단으로 활용하는데 그쳐야 한다. 그리고 부동산투기억제는 수요자가 필요로 하는 주택을 적기에 공급하는 주택정책(공급확대정책)과 부동자금(浮動資金)의 부동산시장 유입을 차단하는 금융정책(투기수요억제정책) 위주로 대응해야한다. 이것이 수요와 공급의 시장원리에 맞는 정석적인 대응이고, 조세외적 손실을 최소화할 수 있는 방안이다.

이제 우리나라 부동산시장은 투기는 잡되 실수요를 중심으로 거래를 정상화할 수 있는 ‘원칙에 충실한 세제(稅制)’가 필요한 시점이다. 보유세를 높이면서 거래세를 낮추는 방법으로 거래세와 보유세가 조화를 이뤄 세금이 부동산시장 간섭을 최소화하는 세제가 그것이다. 그러므로 부동산보유에 부담이 될 정도로 급격하게 보유세를 올리거나 부동산취득이 어려울 정도로 거래세를 강화하는 정책은 바람직하지 않다. 정부는 부동산 거래세와 보유세의 조화를 위해 모든 부동산 거래에 대한 거래세 세율을 단기적으로 2%, 장기적으로 1% 수준으로 인하하는 방안을 검토하기 바란다.

현재 보유세인 종합부동산세는 국세이고 거래세인 등록세와 취득세는 지방세로 이원화돼 있는 것이 정책 추진에 걸림돌로 작용하고 있다. 거래세는 광역지자체의 주요 세수이기 때문에 대체 세수 없이 대폭 내리기가 어렵다. 그러므로 종합부동산세를 광역시세로 전환시켜 거래세를 내리는데 따라 줄어드는 세수를 보유세인 종합부동산세를 강화해 보완하는 정책의 정합(整合)을 기하는 것이 바람직하다.

/월간 경리, 2006년 2월호, 경리인 칼럼.