내년부터 부동산 취득시 내게 되는 등록세와 취득세 과세기준이 실지거래가액으로 바뀌게 된다. 이에 따라 부동산 취득자가 공시가격 수준으로 실거래가를 낮춰 신고해 거래세를 줄여 온 관행이 어렵게 돼 거래세가 대폭 오를 전망이디.

부동산 거래세의 과세기준이 오르면 세율을 내려 세 부담을 조절하는 게 옳다. 그런데도 정부는 개인 간 주택거래에 한하여 세율을 현행 4%에서 2.85%로 내릴 계획이고 이외 모든 부동산 거래는 현행(4.6%)의 높은 세율을 유지할 예정으로 있다. 이로 인해 내년부터 중산서민층과 농민이 시가와 공시가격의 차이가 큰 단독·다가구·다세대주택, 전답, 임야 등을 취득할 경우 세 부담이 급격히 늘어날 것으로 보인다.

예컨대 주택 공시가격이 4억원, 시가가 10억원인 다가구 주택을 올해에 취득할 경우 4%의 높은 세율이 적용되지만 과세기준을 공시가격으로 할 여지가 있기 때문에 거래세가 1600만원이다. 이 주택을 내년에 취득할 경우 세율은 2.85%로 낮아지더라도 과세기준이 실지거래가액인 10억원으로 높아짐에 따라 거래세가 2850만원으로 오히려 1.78배 늘어난다. 그리고 공시지가가 8000만원, 시가가 2억원인 지방 소재 밭을 올해에 취득할 경우 거래세가 272만원이나 실지거래가가 과세기준이 되는 내년에는 680만원으로 2.5배 늘어난다.

우리나라 부동산관련 세금은 거래세 비중이 79%(2004년 12조원), 보유세는 21%(2004년 3조2000억원)에 불과하다. 미국을 비롯한 선진국은 보유세비중이 80%, 거래세비중이 20%인데 비해 거래세 비중이 너무 높다. 경제협력개발기구(OECD)의 세수통계에 따르면, 2003년 기준으로 우리나라의 전체 세수 가운데 재산관련 세금 비중이 11.8%로 OECD 평균인 5.6%의 배를 넘었다. 이는 OECD 30개 회원국 중 두 번째로 높은 것이다. 이러한 원인은 재산 취득시 부과되는 거래세가 턱없이 높은 데 기인한다. 여기에서도 부동산 거래세가 인하돼야 함이 입증되고 있다.

모든 부동산 거래의 과세표준이 현실화되는 한편 보유세가 강화되고 있는데도 정부는 주택거래에 한하여 거래세를 인하하려 한다. 이는 합리적 이유 없이 세금부과를 차별하는 것이고 세수확보에만 치중한 잘못된 정책이다. 넓은 세원, 낮은 세율 측면에서도 모든 부동산 거래의 거래세가 단기적으로 2% 수준, 장기적으로는 1% 수준으로 인하돼야 한다.

현재 종합부동산세는 국세고 거래세인 등록세와 취득세는 지방세로 이원화돼 있는 것이 정책 추진에 걸림돌로 작용하고 있다. 거래세는 광역지자체의 주요 세수(稅收)이기 때문에 대체 세수 없이 대폭 내리기가 어렵다. 그러므로 종합부동산세를 광역시세로 해 거래세를 내리는데 따라 줄어드는 세수를 보유세인 종합부동산세를 강화해 보완하는 정책의 정합(整合)을 기하는 것이 바람직하다.

한편 국민들은 참여정부의 세금정책에 불안감을 갖고 있는 게 사실이다. 예컨대 부동산 보유세 인상이 당위성을 갖고 있다지만 일정 계층을 상대로 4년이란 단기간에 보유세 실효세율을 0.15%에서 1%로 6.7배 올리겠다는데 불안하지 않을 수 있겠는가. 세금에 일정 계층과 지역을 편 가르기 하는 포퓰리즘으로 접근하는 것은 조세원칙에 맞지 않을 뿐더러 국민을 설득하기 힘들다. 또 보유세는 소득이 아닌 재산보유 자체에 부과된다는 점도 고려돼야 한다. 정부와 국회는 국민이 순응할 수 있을 정도로 세금인상 속도를 조절하기 바란다.

국회는 8.31부동산대책 후속 법안을 입법하는 과정에서 경제와 민생 그리고 시장 상황을 충실히 반영해야 한다. 이것이 기본에 충실하고 자주 바뀌지 않는 부동산대책을 만드는 길이다. 부동산관련 세금의 과도한 인상이 거래위축, 건설경기 침체, 소비위축 그리고 전세가격과 주택가격 상승으로 이어지는 부작용을 소홀히 다룬다면 8.31부동산대책 효과는 반감될 것이다./ 2005. 11. 18. 매일경제, 분석과 전망.