참여정부 부동산정책의 핵심은 세금강화, 재건축규제, 토지거래 허가지역 지정 등 규제를 위주로 한 수요억제정책이다. 규제 위주의 수요억제정책은 단기간에는 시장에 먹혀들어 가격을 안정시키는 효과를 거둘 수 있겠지만 장기적으로는 부동산시장에 공급 부족을 초래해 가격을 폭등시키는 부작용을 낳는다. 올해 초부터 서울 강남을 비롯한 수도권 일부 지역을 중심으로 집값이 폭등한 사실이 이를 입증한다.

정부와 정치권이 새로운 부동산대책 마련에 부심하고 있는 가운데 정부·여당을 중심으로 부동산 세금을 더욱 강화해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 그러나 투기지역의 양도세 세율을 82.5%로 올리는 등 세금을 비정상적으로 강화하면 시장에 매물을 줄이는 원인으로 작용한다. 또 우리나라와 같이 공급자 중심 부동산시장에서는 양도자가 세금을 부동산가격에 얹어 집값을 올리는 부작용으로 나타난다. 이러한 사실은 지금까지의 경험에서 알 수 있는 일 아닌가.

이제 부동산관련 세금을 그 고유 목적인 재정수입을 충실히 확보하는 기본으로 돌려놓을 때다. 부동산으로 얻은 소득을 제대로 파악해 적정한 세율로 공평하게 세금을 매기는 것이 세제 운영의 기본이다. 현행 세제와 같이 투기이익을 제대로 파악하지 못하면서 세율만 올려봐야 효과가 없고 부작용만 키울 뿐이다.

투기이익을 제대로 파악하려면 부동산시장 현장에서 이뤄지는 실거래가 파악이 선결과제다. 이는 부동산시장의 투명성을 확보하는 길이기도 하다. 현행법과 제도 하에서 부동산거래 당사자가 정부에 제출하는 유일한 자료는 검인계약서다. 대부분 거래 당사자가 취득·양도관련 세금을 줄이기 위해 이중계약서를 작성, 사실과 다른 계약서를 정부에 제출하는 것이 현실이다. 따라서 정부는 부동산가격에 관한한 까막눈 상태에서 부동산정책을 수립하며 세금을 부과하고 있다고 해도 과언이 아니다. 이러한 현실에서 정부정책이 시장에 먹혀들고 투기소득이 제대로 세금으로 환수되겠는가.

정부가 추진 중인 양도세 실가과세의 성패도 부동산시장에서 이뤄지는 실거래가 파악에 달렸다. 실가과세로 세부담이 대폭 늘어난다면 납세자는 실거래가를 드러내지 않을 것이다. 납세자의 기피로 새로운 제도가 조기에 정착하기 어렵다. 양도세를 실가과세로 전환하는 초기에는 늘어나는 세액의 일부를 세액공제 하는 방안 등 납세자가 실거래가를 드러내도 크게 손해 보지 않는 인센티브 제도를 도입할 것을 제안한다.

부동산시장의 투명성 확보에 걸림돌이 되고 있는 1세대 1주택 비과세 제도를 폐지해야 한다는 주장이 일부 정치권으로부터 나오고 있다. 일면 일리가 있다. 하지만 1세대 1주택 비과세는 1975년 양도세 도입 당시부터 30여 년간 유지돼 온 중산·서민층을 위한 제도임이 감안돼야 한다. 또 양도세 과세로 생활 터전을 마련할 자금을 침해하는 것은 바람직하지 않다. 이러한 점에서 1세대 1주택 비과세제도는 현행을 유지하는 것이 옳은 정책 방향이다.

전문가들은 연간 거래되는 토지(주택 부속 토지 포함)의 85%가 비과세되는 1주택 또는 자경농지에 해당하는 것으로 추산하고 있다. 이런 상황에서 비과세되는 부동산거래를 실거래가 파악에 있어 사각지대로 방치하고 부동산시장의 투명성을 논하는 것은 무의미하다. 따라서 1세대 1주택도 양도세 신고대상에 포함하되, 사실대로 성실 신고한 양도차익은 비과세하고 허위 신고한 부분에 해당하는 양도차익은 과세하는 등 양도세 비과세 거래에 대해 투명성을 강화하는 법적 장치를 마련하는것이 바람직하다.

우리나라는 가계자산 중 부동산 비중이 83%에 이를 정도고, 주택은 일상생활의 기본이기 때문에 앞으로 발표될 부동산종합대책에 온 국민의 관심이 쏠려 있다. 정부는 이번이 마지막 기회라고 생각해 시장이 수용하고 투명성을 강화할 수 있는 부동산대책을 마련하기 바란다.

/ 2005. 8. 2 . 한국경제, 한경 플라자.