정부는 부동산세제 강화의 일환으로 2007년부터 양도세 과세기준을 현행 기준시가 원칙에서 실거래가 원칙으로 바꾸기 위해 세법과 관련법 개정을 추진 중에 있다. 부동산관련 세금을 강화하는 것이 참여정부의 핵심 부동산정책임을 감안할 때, 오는 8월말 부동산종합대책 발표를 계기로 양도세 실가과세 추진에 가속도가 붙을 것으로 보인다.

2004년 이뤄진 부동산거래로 양도세를 낸 사람은 87만명 이었다. 이 중 고가주택, 투기지역 내 거래 등으로 실거래가로 양도세를 낸 사람은 24만명(28%)에 불과했다. 실거래가에 의한 과세가 원칙이 돼야함에도 72%에 해당하는 사람이 예외적인 기준인 기준시가로 양도세를 낸 것이다. 이와 같이 양도세 과세기준을 기준시가 원칙으로 운영하는 것은 조세의 기본원칙인 근거과세와 공평과세에 어긋난다.

반면에 양도소득세가 실가과세 원칙으로 전환되면 부동산가격이 급등한 후 일정지역을 투기지역으로 지정해 양도세를 실가로 과세하는 것과 같은 국지적이고 뒷북치는 부동산정책이 사라지게 될 것이다. 그리고 근거과세와 공평과세를 실현하면서 부동산정책의 일관성을 유지할 수 있고 부동산시장의 투명성을 제고할 수 있기 때문에 바람직한 정책전환으로 평가할 수 있다.

우리나라는 1983년 이래 22년 동안 기준시가가 양도세과세기준이었기 때문에 현재 실가파악시스템이 제대로 갖춰져 있지 않고, 그동안 정부나 납세자 모두가 실거래가 관리를 소홀히 해 왔다. 그러므로 양도세를 실가로 과세하는 방안이 실효성을 거두려면 이제라도 정부가 부동산시장에서 이뤄지는 실거래가를 파악할 수 있는 시스템을 구축하는 것이 최우선 과제다.

그 방안으로 첫째, 양도자와 취득자가 실거래가를 드러내더라도 실가과세가 정착되는 일정기간 동안 세부담이 급격히 증가하지 않도록 완충장치를 두는 것이 바람직하다. 세부담 완충장치로 실가과세로 늘어나는 세액(실가과세와 기준시가과세의 세액 차액)의 일부를 세액공제해 주는 방안을 도입할 것을 제안한다.

둘째, 1세대 1주택과 8년 이상 자경농지가 부동산에서 차지하는 비중이 막중함에도 비과세되기 때문에 과세되는 부동산보다 상대적으로 실가파악이 어려운 처지에 있다. 비과세되는 1세대 1주택과 8년 이상 자경농지도 실가신고 대상에 포함하고 실거래가로 신고한 부분만 비과세하고 허위 신고한 부분에 대해서는 비과세를 적용하지 않음으로서 실가신고를 유도하는 것이 바람직하다.

셋째, 정부가 부동산 실거래가를 꾸준히 관리하고 이를 제세부과에 철저히 활용함으로서 거래당사자가 제세 탈루를 목적으로 실거래가를 허위로 신고하려는 유인을 줄여야 하다. 실거래가 관리를 확실히 하기 위해서 취득가액을 등기부에 기재하는 방안을 제안하다.

넷째, 양도소득세를 실가로 과세하면 세부담이 늘어나게 돼 있다. 하지만 양도소득세도 소득세이기 때문에 양도소득세율 인하는 종합소득세율과 연계해 검토할 문제다. 우리나라 소득세율이 OECD 국가 평균에 비해 높지 않은 점, 자영업자의 과세표준이 현실화되지 않은 점 등을 감안할 때, 세율인하 논의는 제반여건이 조성된 후에 논의하는 것이 옳은 방향이다. 그러므로 양도세가 실가과세원칙으로 전환함으로 늘어나는 세부담은 우선 세액공제제도를 도입해 해결하는 것이 바람직하다. 그러나 실거래가가 드러나면 취득세와 등록세 등 거래세가 급격히 증가함에 따라 거래가 위축될 우려가 크므로 현재 4% 수준인 거래세율은 대폭 인하해야 한다.

다섯째, 아무리 바람직한 정책도 도입 시기를 잘 선택하고 사전준비를 철저히 해야 성공할 수 있다. 특히, 우리나라 경제성장의 17% 정도를 차지하고 있는 건설경기가 침체기에 있다는 점도 양도소득세 실가과세전환에 걸림돌이 되고 있음을 간과해서는 안 된다.

부동산은 가계자산 중 83%를 차지한다. 따라서 양도소득세 과세기준 변경은 국민의 재산형성 및 세부담에 막대한 영향을 미친다. 기준시가를 원칙으로 한 양도소득세 과세가 오랫동안 유지돼 옴에 따라 형성된 사회적 관행과 국민의 신뢰도 무시할 수 없다. 정부가 이러한 점을 감안해 납세자가 무리 없이 순응해 정착할 수 있는 실가과세방안을 도입하는 것이 무엇보다 중요한 과제다.

/ 2005. 7. 13. 헤럴드경제. 헤럴드포럼.