지난해 정부는 서울 강남권을 중심으로 아파트 가격이 폭등하는 등 부동산시장이 과열되자 이를 억제하기 위해 세제와 금융, 주택공급 등 모든 부분을 아우르는 ‘10. 29부동산종합대책’을 발표했다. 10. 29대책은 주택담보비율 하향조정, 주택거래신고제 실시, 투기과열지구 확대, 투기과열지구 내 무주택자 우선공급비율 75%로 상향조정 등 상당수 대책이 예정대로 도입돼 현재 시행중이다.


이러한 가운데 올 초부터 각종 규제가 한꺼번에 쏟아지면서 부동산거래가 전년 동기 대비 3분의 1 수준으로 떨어졌고 아파트 청약 경쟁률이 평균 1대 1에도 못 미치면서 지난 10월말 현재 전국 미분양 아파트가 5만8900여가구로 외환위기 이후 최고치를 기록할 정도로 부동산시장이 침체돼 있다.


정부는 침체된 부동산시장의 숨통을 트기위해 주택투기지역 일부 해제, 주택거래신고지역 일부 해제, 투기과열지역에 대한 분양권 전매제한 완화 등 일부 규제를 완화하고 있지만, 10. 29대책 중 아직까지 시행되지 않은 정책들은 연내에 법과 제도 정비를 거쳐 내년부터 시행한다는 방침이다.


내년에도 종합부동산세 및 주택가격공시제도, 원가연동제, 채권입찰제, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고 의무화, 1가구 3주택 양도세 중과 등 부동산시장 규제정책이 줄줄이 쏟아지게 돼있다. 내년 시행을 앞둔 규제정책이 순조롭게 준비되고 있으나, 1세대 3주택 양도세 중과(重課)는 그 시행시기를 둘러싸고 정부와 청와대 간에 이견(異見)을 보이고 있는 상황이다.


1가구 3주택 양도세 중과는 지난 2003. 12. 30에 소득세법에 신설됐고, 올 1년의 유예기간을 거쳐 내년부터 시행될 예정으로 있다. 세법은 경제·사회법이다. 경제와 사회현상이 변하면 이에 맞는 방향으로 개정하는 것이 옳다. 그러므로 1가구 3주택 양도세 중과도 다음의 관점에서 그 시행시기를 조정해야 한다.


첫째, 경제정책은 타이밍이 중요하다 1세대 3주택 중과가 지난해부터 시행이 예고된 정책이지만 1년의 세월이 지난 지금 부동산 시장과 경제상황은 너무나 달라졌다. 지금은 소비와 투자가 바닥이고 내년에는 우리 경제를 지탱하고 있는 수출마저 불투명한 상태다. 이러한 시기에 경제성장의 10~15%를 차지하고 있는 건설경기에 찬물을 끼얹는 정책을 밀고나가야 하는지 의문이다. 경제정책은 경제·사회 상황이 바뀌면 달라질 수 있고 또 달라지는 것이 당연하다.


둘째, 부동산시장이 과잉규제 상태다. 현재 시행중인 부동산시장 규제정책만으로도 부동산 가격이 계속 하락하고 있고, 미분양 아파트가 지속적으로 늘고 있는 등 부동산시장과 건설경기가 얼어붙어 있다. 그리고 정부가 의도하는 대로 집값이 안정돼 있다. 현 상황이 이러함에도 내년에 또 융단 폭격식 규제를 부동산시장에 들어붙는다면 그야말로 과잉규제로 인한 부작용이 올해보다 더 심각할 가능성이 크다. 부동산가격 폭등에 시달리는 중국 정부는 주택담보비율을 하향조정하는 수준으로 대응하고 있다. 시장흐름을 중시하기 때문이 아니겠는가.


셋째, 부동산정책은 주택정책과 금융정책으로 대응하는 것이 바람직하다. 1가구 3주택 양도세 중과 등 부동산을 살 때와 팔 때 물어야 할 세금을 강화하는 등 조세정책으로 부동산시장을 규제하면 부동산거래가 비정상적으로 위축된다. 세금은 본연의 의무인 재원확보 기능에 충실하고 거래를 규제하는 등 비조세적 목적에 동원하는 것을 최소화해야 공평하고 효율적인 세제 운영이 되는 것이다.


넷째, 1세대 3주택 중과는 조세원칙에 맞지 않는다. 세금은 아무리 많아도 이익의 50%를 넘지 않아야 한다는 원칙이 있다. 1세대 3주택 중과 정책이 그대로 시행될 경우 내년부터 1가구 3주택이상 소유자가 주택을 팔 때 물어야 할 양도세는 양도차익의 60%에 이른다. 여기에다 탄력세율 15%와 주민세 7.5%를 감안할 경우 양도세 세율은 82.5%에 달한다. 이 정도면 세금이 아니라 징벌적 성격의 몰수에 해당하는 수준이다 이러한 세제(稅制)하에서 누가 집을 팔겠는가. 1가구 3주택 양도세 중과 정책은 다(多) 주택소유자에게 집을 팔지 말라는 것이나 다름없다.


1가구 3주택 양도세 중과 시행시기가 20여일 앞으로 다가왔다. 이러한 시점에서 1가구 3주택 중과 시행시기를 놓고 명분과 실리를 주장하는 정책당국자간에 이견(異見)을 보이는 것은 경제정책 운영시스템에 문제가 있음을 드러낸 것이다. 경제정책은 명분으로 해결할 문제가 아니다. 1가구 3주택 중과정책을 언제 시행하는 것이 이 어려운 경제를 살리는 데 도움이 될 것인지를 정책시행시기를 판단하는 기준으로 두고 시행시기를 조정하기 바란다.

/ 2004. 12. 9 조세일보, 칼럼