정부가 부동산시장 안정을 겨냥해 주택거래신고제를 도입하고, 세금으로 부동산시장을 규제하는 정책은 부동산가격을 안정시키는 순기능이 있었다. 그러나 세금으로 부동산시장을 과도하게 규제함으로 인해 발생하는 역기능도 만만치 않다. 이는 세제(稅制)의 시장 간섭은 적을수록 바람직하다는 '조세의 중립성' 측면에서 따져봐야 할 문제점이다.

먼저, 부동산거래가 비정상적으로 위축돼 있다.
국민은행이 전국 2,903개 중개업체를 대상으로 지난 6월 중 주택거래동향을 조사한 바에 의하면, '매도우위'라는 업체가 74.3%이고 '매수우위'라는 업체는 고작 2.4%에 불과했다. 현재 우리나라 주택거래시장은 집 살 사람이 없어 매물(賣物)만 쌓여 가고 있다. 시장으로서의 기능을 잃은 상태이다. 직장이전과 사업상 부득이 부동산을 팔려고 해도 이마저 여의치 않아 서민과 기업의 고통이 이만 저만이 아니다.

전국의 신규 아파트 분양률 10-30%대로 추락

다음으로, 주택경기 위축과 전세난이 예고되고 있다.
요즘 충청권 일부지역을 제외한 전국의 신규 아파트 분양률이 10-30%대로 떨어졌다. 수도권에서 조차 건설사가 분양시장에 내 놓은 아파트의 3분의 1이 '빈집'일 정도로 미분양 물량이 급속도로 증가하고 있다. 이러한 상태가 장기화될 경우 지난해까지 수출과 함께 우리 경제를 견인해온 건설경기 연착륙은 물 건너가게 돼있다.

전세시장은 IMF 이후 처음으로 전세금이 주택가격의 50%이하로 떨어졌다. 세입자들이 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 '역(逆) 전세난'이 번져가고, 전세금 관련 법률분쟁이 크게 늘고 있다. 경매시장에는 서민들이 많이 사는 연립주택과 다세대주택의 경매물건이 넘쳐나고 있는 상황이다. 집 없는 서민의 생존터전이 뿌리 채 흔들리고 있는 것이다.

우리나라 거래세 너무 높다-미국의 4배

또, 거래세와 보유세 비중이 거꾸로 가고 있다.
우리나라는 부동산관련 세금 중에서 양도세, 취득·등록세 등 거래세가 81.7%이고 재산세, 종합토지세 등 보유세는 18.3%에 불과하다. 이는 부동산 취득과 임차 비용을 증가시켜 가계 살림을 어렵게 하며 기업의 경쟁력을 떨어뜨리고 부동산 소유가 일부 부유층에 편중되는 요인이 됐다는 사실은 이미 잘 알려진 사실이다.

우리와 달리 미국·영국·일본 등 선진국은 보유세 비중이 80-90% 대에 이른다. 미국의 부동산 거래세 세율은 거래금액의 1-2% 수준이다. 우리나라의 거래세 세율은 5.8%로서 미국보다 약 4배 정도 높다. 세제당국은 거래세보다 보유세 비중이 훨씬 높은 선진국 세제에 주목할 필요가 있다.

정부가 부동산 거래세와 보유세를 동시에 강화해 부동산투기를 잡겠다는 것은 잘못된 정책이다. 거래세와 보유세를 동시에 강화하면 세금이 부동산 거래를 가로막는 역할을 하게 된다. 보유세를 늘리는 대신 부동산을 살 때마다 거래금액의 5.8%가 붙는 취득·등록세와 부동산을 팔 때 양도차익의 39.6% 내지 55%(내년부터는 66%)를 거둬가는 양도세 등 과중한 거래세를 줄여 실수요자 중심으로 집을 사고 팔 수 있는 퇴로를 열어줘야 한다.

그럼에도 불구하고 정부는 거래세와 보유세 부담을 늘리겠다는 정책을 쏟아 내고 있다. 세금산출 기준인 과세표준을 높이기 위해 공시지가를 현실화 하는 한편, 실 거래가액을 파악할 수 있는 시스템을 강화하고, 파악된 실 거래가액을 과세표준으로 활용한다는 게 정부방침이다. 그러나 거래세 세율을 내리겠다는 방침은 없다.

정부방침대로 과세표준을 높이고 세율을 그대로 두면 거래세 부담이 지금보다 3배 정도 더 무거워질 것으로 전망된다. 이로 인해 부동산거래가 더 위축될 것은 명약관화(明若觀火)하다. 국민의 일상생활과 기업의 기본활동에 많은 부작용이 우려된다. 그리고 '과세표준은 높이고, 세율은 낮춘다'는 정부의 세제운영 기본방향에도 맞지 않는다.

10월 부과될 종합토지세 사상 최대 증가 예상

현실적으로 보유세가 지속적으로 늘어나고 있다. 서울의 각 구청이 올 7월에 부과한 재산세는 지난해보다 28.6% 증가했고 아파트는 59%나 올랐다. 지난해 보다 21.5%오른 공시지가를 기준으로 오는 10월에 부과될 종합토지세도 사상 최대로 증가할 것으로 예상된다. 또 내년부터 다주택 보유자를 대상으로 종합부동산세 도입이 예정돼 있다. 이와 같이 보유세 부담이 지속적으로 늘어나고 있는 사실도 거래세를 낮춰야할 당위성을 뒷받침한다.

건설교통부 분석에 따르면 취득·등록세가 종전보다 3-5배 늘어나고 양도세가 실 거래가액으로 과세되는 불이익이 있는 주택거래신고지역의 지난 5월 아파트 거래건수가 작년 동월 대비 64% 감소했다. 부동산 거래세를 강화하는 정부정책이 거래를 막는 주범임이 현실로 입증된 셈이다.

정부가 세금으로 부동산시장을 과도하게 규제하면 시장기능이 왜곡된다. 이는 경제성장에 걸림돌로 작용할 수 있다. 과도한 규제는 이를 피하기 위한 갖가지 편법을 동원하는 부작용을 낳기 마련이다. 그리고 이에 따른 피해는 고스란히 국민의 몫이 될 것이다.

부동산 정책은 일관성 유지가 중요하다. 그렇다고 정부가 부동산시장을 안정시키기 위해 국민의 기초생활이 희생되는 것을 방관하는 것은 바람직하지 않다. 그리고 부동산 거래를 과도하게 위축시키는 정책은 경제성장에 10 -15%를 기여하는 건설산업 등 산업의 경쟁력을 떨어뜨린다는 사실을 간과해서도 안 된다.

이제 우리나라 부동산 시장은 거래의 숨통을 트기 위해 정부가 거래세를 낮추는 등 수요를 되살려 시장 기능을 회복해야 할 시점을 맞고 있다.