규제 일변도 주택정책의 시사점

정부는 지난해 하반기 서울 강남 3구(강남․서초․송파)를 중심으로 아파트가격이 급등하자 9.13부동산대책을 발표했다. 그 주요 내용은 담보인정비율(LTV)을 60%에서 40%로 인하, 총부채원리금상환비율(DSR) 강화, 다주택자에 대한 주택자금대출 전면 중단 등 ‘금융규제’다. 이 밖에 수도권에 30만 가구 이상을 공급하는 공급대책과 보유세 강화 등 세제 개편도 포함됐다.

9.13대책 이후 주택가격은 하향 안정세를 유지하고 있다. 이는 주택시장에 대한 금융규제와 공급대책에 기인한다. 자본주의에서 모든 거래는 수요와 공급 원리에 의하여 가격이 결정된다. 문재인 정부가 주택가격을 안정시킨 요인은 일정 부분 수급(需給)대책에 있지만 그 결정적 요인은 세금으로 거래 자체를 틀어막은 데 있다. 비정상적․ 잠정적 안정에 불과하다.

과거 참여정부가 종부세를 도입하는 등 세금 강화와 강력한 규제에도 불구하고 주택 가격 급등세를 잡지 못한 이유는 주택시장으로 흘러드는 수요, 즉 보상금을 막지 못했기 때문이다. 판교 신도시와 함께 공공기관의 지방 이전, 혁신도시 조성 등에 103조원 가량의 토지 보상금이 풀렸다. 치솟는 집값을 잡고 지방 균형 발전을 위해 지급된 토지보상금이 주택시장에 유입돼 가격 상승을 부추겼다. 그런데 참여정부는 세금과 규제라는 과녁을 벗어난 화살로 시장에 맞서다가 주택가격 폭등이라는 정책 실패를 자초했다.

올해도 참여정부 때와 비슷한 상황을 맞고 있다. 주택시장 안정 및 경기 부양을 위해 추진하는 신도시건설과 사회간접자본(SOC) 투자에 따라 올해에만 전국에서 풀리는 토지 보상금이 22조원에 이른다. 일부에선 지난해 9.13대책에서 발표한 공급확대방안에 따른 보상금이 바로 집행될 경우 역대 최고인 2009년의 35조원에 육박할 것이라고 내다본다. 앞으로 2~3년간 이 규모는 더 커질 수 있다. 3기 신도시 조성비를 빼더라도 13조원 규모의 수도권광역급행철도(GTX) 사업과 24조원이 넘는 예비타당성조사 면제사업 등이 본격화되기 때문이다.

문재인 정부도 부동산세제 강화로 참여정부의 전철을 밟는 중이다. 현행 세제에 의하면 다주택자가 주택을 양도하면 최고세율 57.2%(2주택자) 또는 68.2%(3주택 이상자)로 세금을 내야한다. 다주택자가 매물을 내놓기 어렵다. 지난해 정기국회에서는 종부세율과 세 부담 상한을 인상했고, 올 들어서는 세금 부과기준이 되는 공시가격을 대폭 인상하는 등 보유세를 강화 중에 있다. 집을 팔기도 보유하기도 어려울 정도로 거래세와 보유세를 동시에 강화하는 바람에 주택거래가 멈췄다. 부동산세제 정상화로 실수요 위주로 거래의 숨통을 틔워 선의의 국민이 당하는 고통을 덜어줄 필요가 있다.

과거 규제일변도 주택정책의 시사점은 크게 두 가지다. 첫째, 주택시장은 수급으로 풀어야 정상화된다는 사실이고, 둘째, 원칙을 벗어난 부동산세제로 국민에게 고통을 줘선 안 된다는 점이다. 즉, 세금을 투기억제를 위한 전가(傳家)의 보도로 활용해선 안 된다. 부동산세제의 기본 원칙은 보유세를 올리고 거래세를 내려야 하며, 과세표준인 공시가격을 현실화하려면 보유세와 거래세 세율을 내려야 한다. 그러면서 토지 보상금의 투기 자금화 억제, 3기 신도시 건설의 차질 없는 추진 등 주택시장의 수급 관리에 역점을 둬야 진정으로 부동산시장을 안정시킬 수 있다.

/ 2019.04.10. 헤럴드경제, 헤럴드포럼