분양가자율화 이전인 97년 제10차 동시 분양아파트 평당 분양가가 472만원, 그리고 지난해 실시된 제10차 동시 분양아파트 평당 분양가가 1,331만원, 아파트 분양가가 6년 새 무려 2.8배 올랐다. 물가상승률이 매년 한자리 수준에 머물렀는데도, 아파트 분양가만 매년 수십%씩 폭등한 셈이다.

지난해 공급된 아파트가 대략 33만 가구이고, 공기업인 도시개발공사가 일반에 분양한 아파트의 평당 이윤(마진)이 최대 5백만이라는 보도를 감안할 때, 주택건설업자들이 지난 한해 아파트 분양으로 벌어들인 이익은 줄잡아 수십조원에 달하는 것으로 추정된다. 민간 주택업자들이 지난해 공급한 민간 아파트 한 채당 평균 분양가가 1억9천1백64만원으로 2002년(1억4천5백9만원)보다 32%(4천6백55만원) 상승했다는 대한주택보증의 2003년 ‘분양보증 실적.에서도 이를 알 수 있다. 정부의 ‘분양가자율화’가 일부 주택건설업자들의 잇속 챙기기를 돕는 역할만 했다는 비난을 면하기 어려운 상황이다.

그 동안 분양가상승은 기존 집값과 주거비 상승으로 이어져 주로 집 없는 중산서민층이 분양가자율화의 피해를 떠안았고, 근로자가 소득의 대부분을 20년 내지 30년 간 저축해도 내 집을 갖기 어렵게 만드는 주요원인을 제공했다. 서민이 평생 열심히 노력해도 내 집을 가질 수 없는 절망감은 그 무엇보다 크다. 이는 정부가 사회갈등 해소 차원에서 접근해야 할 중요한 과제다.

신용불량자가 360만명, 가계 빚 규모가 97년의 2배인 440조원, 1인당 국민 총생산(GDP)은 IMF 수준인 1만13달러, 일반적인 경기(景氣)는 아직도 IMF 때 수준 그대로, 이것이 오늘을 살아가고 있는 우리 서민가계의 자화상이다. 이 와중에 주택건설업자들은 공공재인 주택을 가지고 폭리를 취했으니 분양원가를 공개해야 한다는 주장이 여론의 지지를 받는 것은 당연하지 않는가.

신용카드 대란은 정부와 신용카드회사의 합작품이고, 아파트분양가 폭등은 정부와 주택건설업자의 합작품이라 해도 과언이 아니다. 정부의 신용카드사용자 확대정책과 아파트분양가 자율화정책은 시장을 규제해야 한다는 경고음에도 불구하고 정부가 계속 방치해 사태를 악화시킨 대표적 시장실패 정책이다.

일반적인 공산품은 시장에서 공급자와 수요자의 경쟁에 의해 공정한 가격이 형성될 수 있다. 그러나 수요에 비해 항상 공급이 부족한 공급자중심시장인 우리나라 주택시장은 사정이 다르다. 공급자인 주택건설업자가 가격결정권을 가지고 있는 것이다. 이러한 시장여건 하에서 정부방침대로 주택시장을 시장자율에 맡겨둔다면 공정한 경쟁이 이뤄지겠는가. 가격결정에 있어 약자인 집 없는 서민에게 일방적으로 불리할 것이 뻔하다.

그러므로 우리나라 헌법 제35조에는 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 국가가 노력해야 함을 규정하고 있다. 또 헌법 제119조에는 주택건설업자의 주택시장 지배와 경제력 남용을 방지해 적정한 가격으로 주택이 공급될 수 있도록 정부가 주택시장 규제와 조정을 할 수 있는 근거규정을 두고 있다.

정부는 이제라도 분양원가 공개를 추진하고, 국회는 건설위원회에 계류(繫留) 중인 분양원가 공개 규정을 담고 있는‘주택법’ 개정안을 하루 빨리 처리하기 바란다. 특히, 국민주택규모 이하 아파트는 분양원가에 적정이윤을 가산한 금액으로 분양가가 책정될 수 있도록 반드시 분양원가를 공개해야 한다. 국민주택규모아파트 시세와 분양가의 차익(최초 분양자의 시세차익)은 중산서민층에게 돌아가는 것이 바람직하기 때문이다.

물론 ‘분양가를 규제하면 주택공급이 줄어들어 집값이 오를 가능성이 있다’는 주장이 나올 수 있다. 나름대로 일리가 있다. 그러나 이 같은 주택공급 부족문제는 국민주택건설업자에게 저렴한 가격으로 공공개발택지 공급, 세제혜택 부여 등 정부정책으로 적정이윤을 보장해주면 해결될 수 있다고 본다.

그리고 국민들은 주택건설업자와 분양업자가 아파트 분양이익에 대해 세금을 제대로 냈는지 궁금해 하고 있다. 주택건설업자들이 분양원가 공개를 한사코 반대하고 나서는 것은 분양원가를 사실과 다르게 부풀린 혐의를 받기에 충분하기 때문이다. 그러므로 세정당국은 주택건설업자와 분양업자에 대해 세무관리를 한층 더 강화할 필요가 있는 것이다./ 2004. 1. 10. 한국경제, 시론.