정부는 최근 부동산종합대책과 부동산보유세 개편방안을 잇따라 발표했다. 대책의 초점은 세금에 맞춰져 있고, 그것도 거래세인 양도소득세와 보유세인 종합부동산세를 동시에 강화하는 내용으로 돼 있다. 과연 정부가 구상중인 세금을 이용한 부동산 시장 안정정책이 얼마나 효과가 있을까.

부동산 거래세를 강화하는 정책은 원칙적으로 다(多)주택 소유자들로 하여금 시장에 매물을 내 놓도록 유인하는 효과를 얻지 못한다. 서울 강남권에 주택을 여러 채 갖고 있는 대부분의 사람들은 상당한 재력가로 추정되고 있다. 과연 이들이 보유기간 동안 얻은 이득의 82.5%를 세금으로 환수당하면서 시장에 매물을 내놓을 것인가.

거래세인 양도소득세를 강화하면 할수록 부동산 거래시장의 속성인 동결효과(凍結效果, Lock in Effect)로 매물은 자취를 감추고 거래는 위축되게 마련이다. 오히려 매물부족으로 거래가 위축되는 일정기간을 거쳐 양도소득세가 매매가격에 보태져 부동산가격을 부추기는 역작용이 반복되는 것을 경계해야 한다.

부동산투기자의 불로소득을 제대로 세금으로 환수해야 집값을 잡을 수 있다. 그러나 세율만을 높이는 것은 별 효과가 없다. 이중계약서 작성으로 대부분의 투기소득을 숨기고 있는 현실에서 세율만 높인다고 투기소득이 제대로 세금으로 환수되겠는가. 부동산거래현장의 실거래가를 파악해 실소득의 상당 부분을 세금으로 환수하는 시스템 구축이 시급한 과제이다.

투기자의 실소득이 파악된다면, 거래를 활성화하고 세금의 본래기능을 회복시키기 위해 세율을 50% 정도로 낮추는 것이 바람직하다. 실소득을 제대로 파악할 수 있는 시스템을 갖추지 않은 상태에서 높은 세율을 적용하는 정책은 납세자의 탈세의욕만 조장하고 투기억제에는 별 도움이 되지 않는다.

부동산 거래를 활성화하기 위해 거래세를 낮추면서 다 주택보유자를 중심으로 부동산보유세를 현재 보다 대폭 인상해야 한다. 이 점에는 국민의 공감대가 형성돼 있고, 정부의 의지가 강하기 때문에 앞으로 차질 없이 추진될 것으로 예상할 수 있다. 그러나 이 역시 세금을 매기는 기준이 되는 과세표준 현실화가 최대 관건인 것이다. 부동산보유세 개편 기본 방향은 과세표준을 시가수준으로 현실화하고, 세율을 적정 수준으로 낮춰야 한다. 미국 대부분 주(州)가 시장가치(Fair Value Mart)를 보유세 과세표준으로 하면서, 1% 내외의 단일세율을 적용하고 있음을 참고할 필요가 있다.

보유세는 소득세와는 달리 재산의 원본(元本)에 부과하는 세금이다. 예를 들어 비 거주 주택의 경우, 정부가 검토하고 있는 안(案)대로 과세표준을 시가 수준으로 현실화하면서 7%의 단일 최고세율을 적용한다면, 15년 후에는 주택 자체가 모두 세금으로 충당되는 결과가 되는 것이다. 과세표준을 현실화하면서 세율을 낮춰야하는 소이(所以)가 여기에 있다.

집값을 안정시키기 위해서는 조세정책도 중요하지만, 금융정책과 주택정책을 제대로 집행하는 것이 더욱 중요하다. 주택담보대출 축소, 증시활성화 등과 같은 금융정책이 부동산시장으로 흘러들어 가는 부동자금을 차단하는 역할을 충실히 해줘야 하고, 신도시와 뉴타운을 차질 없이 건설해 주택공급을 지속적으로 확대해야 하며, 실수요자 위주로 주택이 거래되고 실 거래금액이 파악될 수 있도록 주택거래신고제가 제대로 작동돼야 한다.

국민들은 정부가 지금까지 발표한 부동산 대책을 제대로 시행하고 있는지, 앞으로 후퇴는 없을지 관심을 가지고 지켜보고 있다. 정부의 부동산 대책 추진 의지와 추진 성과에 따라 부동산에 대한 국민들의 행동이 결정될 시점에 와 있다. 집 없는 서민들은 정부가 부동산 대책을 차질없이 집행함으로써 부동산 시장이 안정되고, 그 동안 잃어버렸던 내 집 마련의 꿈을 되찾는 계기가 되기를 기대하고 있다.

/ 2003. 11. 7. 한국경제, 시론.