지금 주택시장은 하우스 푸어가 빚을 갚거나 실수요자가 이사하기 위해 집을 내놓아도 팔리지 않고, 분양시장에는 미분양주택이 쌓이고 있다. 가구, 인테리어, 건축자재 등 주택 연관 산업이 고사상태에 내몰리고, 새벽 인력시장에선 노동자들의 일자리가 확 줄었다. 주택시장이 이렇게 어렵게 된 데는 왜곡된 부동산세제가 상당한 역할을 한 것으로 분석된다.

주택 취득 시 내야하는 ‘법정세율’은 취득가액의 4%다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국은 물론 세계적으로 가장 높다. 하지만 정부는 주택시장 활성화대책으로 2006.9월부터 지난해 말까지 무려 6년 4개월 동안 취득세 ‘경감세율(1~3%)’을 시행해 오다가 올해부터 법정세율 4%(9억원 이하 1주택은 2%)로 환원했다. 여당은 또 취득세 경감세율을 올해 말까지 연장하는 세법 개정을 추진 중에 있다. 취득세 감면 종료로 인한 ‘거래 절벽’ 때문이다. 이쯤 되면 경감세율이 정상세율이고 법정세율은 비정상적으로 높은 세율로 보는 게 맞다.

우리나라 경제여건과 주택시장 상황을 감안할 때, 앞으로 취득세를 법정세율(4%)로 환원하기는 어려울 것 같다. 이 경우 취득세 감면시한이 끝날 때마다 연장 여부를 둘러싸고 시장이 혼란에 빠지고, 줄어드는 지방세수 보전을 두고 중앙정부와 지자체 간의 갈등이 반복될 것이다. 올해도 이런 소모적인 논쟁이 되풀이 되고 있다. 지방세법을 개정해 취득세 법정세율(4%)을 2%로 내려야 이런 혼란을 근본적으로 해결할 수 있다.

거래세는 내리고 보유세를 올리는 게 세제운영의 기본방향이고 세계적 추세다. 그런데 우리나라는 거꾸로다. 우리나라의 부동산 보유세(재산세․+종합부동산세)와 거래세(취득세․+양도소득세) 비중은 30:70이다. 미국(100:0), 영국(83.17), 캐나다(95:5), 일본(87:13)과 정반대다. 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율은 0.82%로 선진국(2~3%)의 1/3 수준에 불과하다. 거래세를 내리고 보유세를 올려야 공평과세가 이뤄지고 취득세를 내림에 따라 발생하는 지자체의 세수 부족분을 보전할 수 있다. 나아가 부동산 거래가 활성화 된다.

1세대 2주택 이상 다주택과 비사업용토지 양도자에게 50~60%의 중과세율이 적용되는 ‘양도세중과세제’도 한시적으로 올해 말까지 유예돼 있고, 내년부터 부활한다. 양도세중과세제는 부동산거래를 가로막아 시장을 왜곡시키고 집 없는 서민의 내 집 마련을 어렵게 한다. 또 비사업용 토지가 소재하는 농촌경제를 침체시킨다. 지금은 부동산 가격 폭등기에 도입한 투기억제 세제를 그대로 유지할 이유가 없다. 양도세중과세제를 완전 폐지해야 왜곡된 부동산시장이 정상화되는 한편, 민간 임대주택 공급을 촉진해 전월세난 해소에도 도움이 된다.

양도세중과제도 폐지 반대론자들은 부동산투기 재발(再發)을 우려한다. 투기억제는 주택수급과 금융정책으로 풀어야 할 문제다. 굳이 세제 동원이 필요하다면 투기우려가 있는 곳을 투기지역으로 지정해 소득세법상 ‘탄력세율’ 48%(소득세 최고세율 38%+탄력가산세율 10%) 적용으로 대응하는 것이 바람직하다.

우리 국민은 총재산의 70%를 부동산으로 갖고 있다. 이런 상황에서 왜곡된 부동산세제를 바로 잡는 것도 박근혜 당선인이 챙겨야 할 주요 ‘민생 현안’이다. 차기 정부는 중산서민층의 주택 취득을 어렵게 하는 높은 취득세율, 부자들의 낮은 보유세 부담, 주택거래를 가로막는 양도세중과제도 등 비정상적인 부동산세제를 바로잡아 민생의 어려움을 덜어주기를 기대한다.

/ 2013.01.19. 세계일보, 기고