통계청이 발표한 2010 인구주택 총조사에 의하면 우리나라 주택보급률은 100%를 넘지만 자가보유율은 61.3%에 그친다. 소득 하위 40%에 해당하는 670만 가구가 무주택으로 추정된다. 이들 무주택 서민들 의 전세난은 기본적으로 소형 임대주택 공급으로 풀어야 한다.

하지만 주요 공급원인 대한토지주택공사(LH)와 서울도시개발공사(SH) 등 공기업과 대규모 건설사만으로 그 수요를 채우기에는 한계가 있다. 자금난 때문이다. 이명박 정부의 대표적 서민주택 공급원인 보금자리주택도 공급 물량이 적고 시범지구의 경우 전용면적 84㎡ 한 채당 분양가가 3억5,000만원이나 돼 전세난 해결책이 되지 못한다.

그래서 자금력이 있으면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 부자들을 주택임대시장으로 끌어들여 민간 주택임대사업을 활성화할 필요가 있다. 하지만 현행 세제는 부자들의 사업 진입을 가로막고 있다.

일정 기간 임대한 주택을 팔 때 다주택자 양도소득세 중과(重課) 대상에서 제외되고 종합부동산세 합산 대상에서 빠지는 세제 혜택을 받으려면 관할구청과 세무서에 주택임대사업자로 등록해야 한다. 하지만 혜택보다 불이익이 더 크다. 우선 세원 노출로 임대소득에 종합소득세가 과세된다. 살고 있는 집을 팔 경우 임대주택 때문에 다주택자가 돼 1세대 1주택 양도세 감면 혜택을 받지 못해 50% 또는 60%의 세율로 양도세를 물어야 한다.

따라서 정부와 국회가 전세대란과 미분양주택을 해소하고 민간 임대주택 공급을 활성화하려면 다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지해야 한다. 나아가 주택을 신축하거나 미분양주택을 매입, 정부가 정하는 임대료 인상 가이드라인을 지키면서 일정기간 임대 후 주택을 팔 경우 양도세 감면 혜택을 줄 필요가 있다. 그렇게 되면 시장원리에 어긋나는 전월세 상한제를 도입하지 않더라도 시장을 안정시킬 수 있고 임대주택 건설에 공적자금 투입을 줄일 수 있다. 주택건축허가 추이를 감안할 때 공급이 현저히 줄어들 것으로 예상되는 향후 3년(2012~2014년)간 한시적으로 시행하면 될 것이다.

/2011.08.15. 서울경제, 발언대.