주택시장의 패러다임이 바뀌고 있다. 2000년대 들어 2008년까지 서울 집값은 104%, 전국 은 63.5% 폭등했다. 하지만 글로벌 금융위기이후 2009~2010년 서울 집값은 1.4% 오르는데 그쳤고, 올 들어서도 하향 안정세다. 수요자가 집값이 더 떨어지기를 기다리거나 ‘저출산․고령화’로 집값이 오를 가능성이 없다고 판단해 집을 사지 않는다. 매매 수요는 줄고 전세 수요는 늘어나는 상황이다.

우리나라 주택보급률은 100%를 넘었지만 자가(自家) 소유율은 60% 수준에 머물고 있다.

소득으로 따져 하위 40%(약 700만) 가구가 무주택으로 추정된다. 이들 가구 대부분은 소득이 줄고 고물가와 전세난이 겹쳐 집을 살 여력이 없다. 더구나 집값이 하향 안정세인데다 대출을 받기 어렵고 이자율마저 오르고 있다. 집을 사기엔 악조건이 너무 많다. 저소득 무주택 가구의 전세난 해결이 그 어느 때보다 중요한 시점이다. 이에 대비해 임대주택 위주로의 정책전환이 필요하다.

‘전세의 월세 전환’도 눈여겨 봐야할 패러다임 변화다. 집값이 오르지 않고 이자율이 낮은데서 비롯됐다. 문제는 세입자들이다. 일부 정치권에선 ‘전월세상한제’ 도입을 주장하지만 부작용도 무시할 수 없다. 전월세값 안정에는 시장원리로 접근하는 것이 정도(正道)이고 반시장적인 제도는 국지적이고 잠정적인 수단에 불과하다.

주택시장의 패러다임 변화에 대응하는 최선의 방안은 ‘주택수급의 안정’이다. 하지만 현행 제도와 세제 중에는 이를 방해하는 정책이 많다. ‘분양가상한제’와 ‘양도세중과세제’가 대표적이다.

주택수급을 감안할 때 연간 45만호가 공급돼야 하는데 지난 3년간 주택건축 허가는 이에 미치지 못했다. 분양가상한제의 영향이 커 보인다. 지금은 원활한 주택공급이 절실한 시기다. 주택공급에 방해가 되는 제도를 폐지하는 것이 바람직하다. 한편 재정난을 겪고 있는 한국토지주택공사(LH)가 서민들의 희망인 임대주택 공급에 차질을 빚지 않을지 염려된다. 분양주택 건설은 민간에 맡기고 정부․지자체․공기업은 공공 임대주택을 늘리는데 주력할 필요가 있다.

다주택자가 주택을 양도하는 경우 50% 또는 60%의 높은 세율로 양도세를 중과하는 세제는 주택가격이 폭등하던 시기에 도입된 ‘거래규제세제’다. 양도세중과세제 중 높은 세율 적용은 2012년까지 유예돼 있지만 장기보유특별공제를 해주지 않는 불이익은 그대로 유지되고 있다. 시장이 침체된 지금, 이를 유지할 이유가 없다. 하루라도 앞당겨 전면 폐지함이 마땅하다.

우리나라 주택시장은 매매시장이 안정돼 있는 반면 전월세시장이 불안하다. 주택공급이 부족한 가운데 전월세 수요는 매매 수요의 전월세 수요로 이동, 1~2인가구의 증가 등 복합적 요인으로 꾸준히 늘고 있다. 공급을 소홀히 헸다간 ‘전세대란’으로 이어질 수 있는 구조다. 정부는 임대주택 공급을 늘리는 등 주택시장의 패러다임 변화를 정책에 반영하고 국회는 이를 입법으로 뒷받침해야 한다. 이래야 민심이반의 주범인 전세대란을 막을 수 있다.

/ 2011.05.19. 매일경제, 열린마당